一、經(jīng)濟(jì)人行為分析要點(diǎn)
資本的特性有兩個(gè)：一是逐利，二是避險(xiǎn)。其實(shí)，任何經(jīng)濟(jì)人的行為也都具有上述兩個(gè)特性，對(duì)其行為分析的要點(diǎn)也在于此。
二、過(guò)往土地財(cái)政的運(yùn)行模式
過(guò)往土地財(cái)政的運(yùn)行模式是賣(mài)地生財(cái)加稅費(fèi)生財(cái)（房地產(chǎn)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)收取稅費(fèi)）。為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的更快發(fā)展，從而獲取盡可能多的土地財(cái)政收入，銀行體系大量提供信貸（開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款）。
其基本路徑分為4個(gè)環(huán)節(jié)：①政府賣(mài)地給開(kāi)發(fā)商→②開(kāi)發(fā)商建房子→③開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子給自住者或投機(jī)者→④投機(jī)者賣(mài)房子給自住者。
我們可以看出，開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者扮演的是一個(gè)中介的角色，只有把房子賣(mài)到自住者手里，賣(mài)地生財(cái)?shù)囊粋€(gè)完整過(guò)程才算結(jié)束。在市場(chǎng)看漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者會(huì)惜售超買(mǎi)，助推漲勢(shì)，而在市場(chǎng)看跌的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者的拋盤(pán)又會(huì)加劇跌勢(shì)。只有自住者最好，不管漲跌，都巋然不動(dòng)，是穩(wěn)定市場(chǎng)的中堅(jiān)。
1、收益分析
政府的收益大致可分為3塊：
（1）環(huán)節(jié)①的土地出讓金收入；
（2）各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)收入，以環(huán)節(jié)②和環(huán)節(jié)③為主；
（3）房地產(chǎn)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)增加的稅費(fèi)收入，環(huán)節(jié)②帶動(dòng)的主要是建材、建筑等產(chǎn)業(yè)，環(huán)節(jié)③和環(huán)節(jié)④中的自住者購(gòu)房帶動(dòng)的主要是裝飾裝潢、家具家電等行業(yè)。
從政府收益角度出發(fā)，各色人等在政府眼里是什么樣的形象呢？
自住者最好，最終承受了土地財(cái)政的成本，有房貸的還為銀行體系提供了穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)的收入來(lái)源。
開(kāi)發(fā)商也不錯(cuò)，又是買(mǎi)地，又是建房子，又是賣(mài)房子，鞍前馬后的，也算是為土地財(cái)政的運(yùn)行立下了不小功勞。雖說(shuō)也賺了一些錢(qián)，那也是替政府賺的，你賣(mài)了房子不得繼續(xù)從政府手上買(mǎi)地啊。
投機(jī)者除了幫著搞熱市場(chǎng)外基本上沒(méi)啥貢獻(xiàn)，而且如果這幫人看淡未來(lái)市場(chǎng)，其拋盤(pán)會(huì)擠占開(kāi)發(fā)商的一手房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)得不好就會(huì)減少新建房子的數(shù)量，新建房子少了自然買(mǎi)地也就少了。所以到了一定的時(shí)候，政府一定會(huì)吼一嗓子：統(tǒng)統(tǒng)趴下，都不許走。當(dāng)然，是用信貸政策、稅費(fèi)政策和其他不知道什么政策吼的。
2、風(fēng)險(xiǎn)分析
在土地財(cái)政的運(yùn)行過(guò)程中，銀行信貸居功至偉，但政府的風(fēng)險(xiǎn)恰恰也集中于此。
銀行的房地產(chǎn)貸款可分為兩大類(lèi)：對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款和對(duì)購(gòu)房者的按揭貸款，后者又可再細(xì)分為對(duì)投機(jī)者的按揭貸款和對(duì)自住者的按揭貸款。按照風(fēng)險(xiǎn)從大到小排列，分別為對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、對(duì)投機(jī)者的按揭貸款、對(duì)自住者的按揭貸款。
開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司資本金比例本就不高，估計(jì)虛頭還不少，風(fēng)險(xiǎn)大是自然的了。
相信投機(jī)者中有不少是用虛假資料套取銀行貸款購(gòu)房，未來(lái)還款現(xiàn)金流不足，要靠拋掉部分房子的增值收益維持周轉(zhuǎn)，一旦房?jī)r(jià)不漲或交易清淡，還款也會(huì)出問(wèn)題，但好歹還有那貨真價(jià)實(shí)的20%、30%的首付在那，只要他們對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)不絕望，寧可借高利貸也不會(huì)斷供的，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)比開(kāi)發(fā)貸款要小一些。
相對(duì)而言自住者就太好了，只要砸鍋賣(mài)鐵還能還上月供就絕對(duì)不會(huì)斷供，為什么？首付款付了，裝修錢(qián)花了，還還了一段時(shí)間的貸款，一旦斷供，這些統(tǒng)統(tǒng)就化為泡影了。銀行將收掉房子拍賣(mài)，如果拍賣(mài)款項(xiàng)不足以還貸款，銀行會(huì)繼續(xù)追償。斷供的人將一無(wú)所有，而且，連再次貸款買(mǎi)房的首付也沒(méi)有了。所以說(shuō)，只要房子到了自住者的手中，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降，政府和銀行也不必?fù)?dān)心由此引起銀行貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
三、過(guò)往房地產(chǎn)調(diào)控的目的、手段與結(jié)果
每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在房?jī)r(jià)大漲之后面臨回調(diào)壓力的時(shí)候出臺(tái)的，無(wú)一例外地都說(shuō)要保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定（或者是遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲），防止房?jī)r(jià)的大起大落。此時(shí)房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)大起已經(jīng)不可能了，那就是要防止房?jī)r(jià)的大落了——小幅地回調(diào)一些是可以的，大跌是絕對(duì)不允許的。因此，調(diào)控的目的就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，為土地財(cái)政的繼續(xù)運(yùn)行維持一個(gè)良好的環(huán)境，同時(shí)防范銀行貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
手段：實(shí)質(zhì)性收緊土地供應(yīng)，強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；增加交易稅費(fèi)、收緊按揭貸款減少交易，特別是二手房交易；收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，使其迫于資金壓力減少新開(kāi)工面積，從而減少未來(lái)供給——但力度不大到危及開(kāi)發(fā)商的生存。
結(jié)果：很好，每一次的調(diào)控都達(dá)到了預(yù)期的目的，不但穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，而且為下一波的房?jī)r(jià)上漲積蓄了足夠的動(dòng)力。
四、土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的必然性與本輪房地產(chǎn)調(diào)控的變化
上海的土地缺不缺？這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該這樣問(wèn)：什么樣的土地缺還是不缺。從適宜居住的角度來(lái)說(shuō)（這里適宜居住的定義是有基本的生活配套，到中心城區(qū)上班耗時(shí)不超過(guò)一個(gè)半鐘頭），上海的土地是缺的。更極端地說(shuō)，對(duì)于大多數(shù)上班族來(lái)說(shuō)，上海外環(huán)外的房子，假如附近沒(méi)有地鐵輕軌，自己又沒(méi)有私家車(chē)，是不適宜居住的。我相信那句話(huà)：造房容易造城難。
上海的未開(kāi)發(fā)的適宜居住的土地越來(lái)越少，對(duì)房?jī)r(jià)的影響如何解讀？一種解讀是，新增供給是有限的，而需求增長(zhǎng)可能是無(wú)限的，因此，房?jī)r(jià)會(huì)一直漲上去。另一種解讀是，可供出讓的土地少了，政府賣(mài)地收入少了，一定會(huì)另辟財(cái)源，對(duì)大量的存量房屋征收物業(yè)稅（房產(chǎn)稅擴(kuò)容）似乎是一個(gè)簡(jiǎn)單而有效的好辦法，而這將對(duì)房?jī)r(jià)造成負(fù)面影響。個(gè)人認(rèn)為，上述兩種說(shuō)法都有道理，只是第一種解讀適用于相對(duì)估值，而第二種解讀適用于絕對(duì)估值。
于是，我們會(huì)看到土地財(cái)政的華麗轉(zhuǎn)身——怎么收錢(qián)不重要，重要的是怎么收到足夠多的錢(qián)。變化的是形式，不變的是本質(zhì)。
較之以前歷次調(diào)控，本輪調(diào)控一個(gè)較大的變化是更多地強(qiáng)調(diào)避險(xiǎn)，即防范銀行貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)，以前所未有的力度收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款、抑制投機(jī)性購(gòu)房和提高按揭貸款購(gòu)房首付比例皆出于此目的。大概是廟堂之上的人也覺(jué)得房?jī)r(jià)有點(diǎn)不低了，要小心一點(diǎn)了。穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的增加了為物業(yè)稅的出臺(tái)（房產(chǎn)稅擴(kuò)容）獲得較大的民意基礎(chǔ)（有多大不知道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說(shuō)了算）——咱這可是應(yīng)廣大民眾的要求千呼萬(wàn)喚才出臺(tái)的?。?br>
五、物業(yè)稅的分析
這里說(shuō)的物業(yè)稅指的是對(duì)房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)定期征收的稅，不管是叫物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還是其他什么名稱(chēng)。推出物業(yè)稅估計(jì)不會(huì)采用立新法的辦法，太麻煩，也沒(méi)必要，而是通過(guò)對(duì)現(xiàn)有《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中 “個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”的重新界定來(lái)實(shí)現(xiàn)，簡(jiǎn)便易行。
個(gè)人判斷：上海物業(yè)稅稅率沿用房產(chǎn)稅稅率，按房產(chǎn)原值計(jì)可能是0.96%，波動(dòng)區(qū)間介于0.84%-1.08%之間。征收方式為自行申報(bào)納稅加交易環(huán)節(jié)補(bǔ)征（若有欠繳的話(huà)）。推出時(shí)點(diǎn)為2011年6月底之前。
1、稅率。
傳說(shuō)上海擬推出的物業(yè)稅稅率是0.3%-0.4%，個(gè)人認(rèn)為太低，難以滿(mǎn)足政府的胃口。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的，依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，名義稅率為年稅率1.2%，實(shí)際稅率為房產(chǎn)原值的0.84%-1.08%。按照《上海市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之二十后的余值計(jì)算繳納，名義稅率為年稅率1.2%，實(shí)際稅率為房產(chǎn)原值的0.96%。
上海物業(yè)稅稅率會(huì)沿用房產(chǎn)稅稅率，按房產(chǎn)原值計(jì)可能是0.96%，波動(dòng)區(qū)間介于0.84%-1.08%之間。當(dāng)然，估計(jì)房產(chǎn)原值只能是稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可的原值，市稅務(wù)局會(huì)按照區(qū)域、多層高層、房齡等等建個(gè)模型，所有房屋情況一輸進(jìn)去就會(huì)自動(dòng)生成一個(gè)原值。什么，你不認(rèn)可？不認(rèn)可又能怎么樣，懶得理你。
《房產(chǎn)稅暫行條例》和《上海市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)出租的，按房產(chǎn)租金收入的12%征稅。考慮到上海住宅目前的租售比，稅務(wù)部門(mén)可能會(huì)以租金收入易于造假、難以核實(shí)為由廢棄這種計(jì)稅方法。
2、征收方式
征收方式為自行申報(bào)納稅加交易環(huán)節(jié)補(bǔ)征（若有欠繳的話(huà)）。
所有房產(chǎn)一律要申報(bào)納稅，對(duì)戶(hù)籍人口家庭第一套住房的物業(yè)稅采取即征即退的方式。即使是家庭第一套住房，若不申報(bào)，納稅義務(wù)依然存在，而退稅過(guò)期就沒(méi)有了。非本市戶(hù)籍的，參照目前限購(gòu)的模式，在過(guò)去兩年內(nèi)累計(jì)繳納個(gè)人所得稅或社保一年以上的，可以參照戶(hù)籍人口家庭退稅，否則統(tǒng)統(tǒng)有征沒(méi)退。
能退稅的家庭，有1套房子的肯定去申報(bào)了，有兩套房子的衡量一下收益和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)大部分也申報(bào)納稅了，有3套及以上房子的估計(jì)不超過(guò)5%，其中不申報(bào)納稅的只是一部分，稅務(wù)人員還是有空去跟你理論理論的。
什么，你沒(méi)戶(hù)籍、沒(méi)社保又不繳個(gè)人所得稅，是外地專(zhuān)門(mén)來(lái)炒房的？就這還想不繳物業(yè)稅？等你賣(mài)房子時(shí)物業(yè)稅、滯納金、罰款能讓你脫層皮。你一直不賣(mài)？等物業(yè)稅、滯納金、罰款積累到較大數(shù)額時(shí)，那咱們就得看看刑法，偷稅啊、騙貸啊什么的符合哪些條件構(gòu)成犯罪。找不到你人？那就更簡(jiǎn)單了，逃得了和尚逃不了廟，直接把你這房子就給賣(mài)了。
搞了一年，有人說(shuō)了，俺這套房才50平方米，那些大房子動(dòng)輒100多200平方米的，都算一套房子退稅不公平。又有人說(shuō)了，俺這房子才10,000元/平方米，那些好房子得30,000元/平方米以上，都退稅也不公平。民意是要用心聽(tīng)取的，這樣吧，家庭人均居住面積超過(guò)上海市人均居住面積的部分不退稅，單價(jià)超過(guò)上海市房屋均價(jià)的部分也不退稅。什么，上海市人均居住面積為什么這么小，上海市房屋均價(jià)為什么這么低？我們是有依據(jù)的，信不信由你，你信不信也沒(méi)關(guān)系。
3、推出時(shí)點(diǎn)
通貨膨脹愈演愈烈，而央行卻遲遲不加息，為什么？原因很多，猜測(cè)其中可能有一條：強(qiáng)化持續(xù)通脹的預(yù)期，讓很多人認(rèn)為名義低利率、實(shí)際負(fù)利率將是今后的一個(gè)常態(tài)，從而使盡可能多的自住者買(mǎi)房，使盡可能多的投機(jī)者在財(cái)務(wù)杠桿較低（首付比例不低于50%）的情況下買(mǎi)房。
通脹有自我加速的特點(diǎn)，可能到明年初加息1個(gè)百分點(diǎn)的效果才能趕上今年初加息0.27個(gè)百分點(diǎn)能夠達(dá)到的效果。在收緊貨幣供應(yīng)的前提下大幅加息是遏制通脹的有效手段，別無(wú)他法，目前的價(jià)格管制從短期看是揚(yáng)湯止沸，從長(zhǎng)期看則是火上澆油。政府會(huì)大幅加息嗎？嚴(yán)重的通脹對(duì)社會(huì)底層的影響最大，持續(xù)下去將是政府不能承受之重。對(duì)于一些人，我不再相信他們的良知——即使是些許，但我相信壓力。
大幅加息對(duì)房?jī)r(jià)有很大的負(fù)面影響，所以物業(yè)稅一定要在大幅加息之前推出。預(yù)計(jì)央行大幅加息不會(huì)遲于2011年6月底，因此物業(yè)稅推出時(shí)點(diǎn)會(huì)在2011年6月底之前。
4、對(duì)購(gòu)房者成本和現(xiàn)金流的影響
（1）對(duì)購(gòu)房者成本的影響
將物業(yè)稅視為永續(xù)年金，假設(shè)房?jī)r(jià)不變，物業(yè)稅率0.96%，折現(xiàn)率5%，則物業(yè)稅增加購(gòu)房者成本19.20%。自住者有退稅，對(duì)其影響不大，對(duì)投機(jī)者的影響就要大一些了。會(huì)否倒逼房?jī)r(jià)，不知道，專(zhuān)家說(shuō)不會(huì)。
不同物業(yè)稅率、折現(xiàn)率情況下物業(yè)稅增加購(gòu)房者成本測(cè)算：
折現(xiàn)率
物業(yè)稅率
0.84%
0.96%
1.08%
3%
28.00%
32.00%
36.00%
5%
16.80%
19.20%
21.60%
10%
8.40%
9.60%
10.80%
（2）對(duì)購(gòu)房者現(xiàn)金流的影響
假設(shè)：購(gòu)買(mǎi)一套100萬(wàn)元的房子，首付3成，貸款70萬(wàn)元，利率采基準(zhǔn)利率5.94%，20年等額還本付息，則月供為4991元。
對(duì)于僅有一套房的自住者而言，不考慮物業(yè)稅退稅影響，假設(shè)物業(yè)稅率0.96%，則每年繳納物業(yè)稅9600元，月均800元，相當(dāng)于月供增加16%。若原月供占可支配收入的60%，則現(xiàn)在占69.6%，若收入沒(méi)有降低，還款壓力應(yīng)該還在可承受范圍內(nèi)。考慮物業(yè)稅退稅影響，則增加的負(fù)擔(dān)就很有限了。買(mǎi)得起兩套及以上房子的自住者，繳這點(diǎn)稅應(yīng)該還是很輕松的。
對(duì)于那些現(xiàn)金流不足的投機(jī)者來(lái)說(shuō)，壓力可能就比較大了。一是投機(jī)者大多難以獲得退稅；二是每月的現(xiàn)金流出增加，對(duì)已繃緊的資金鏈?zhǔn)莻€(gè)考驗(yàn)；三是物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)及市場(chǎng)活躍程度的負(fù)面影響，使投機(jī)者拋掉部分房子鎖定增值收益回籠資金難度加大。
六、小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)
還是買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房好啊，便宜，還不用繳物業(yè)稅。怎么可能呢？
肯定會(huì)有一些小產(chǎn)權(quán)被拆除，同時(shí)絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房會(huì)被招安，因?yàn)槌晒Φ恼邪矎膩?lái)就是一個(gè)打拉結(jié)合的過(guò)程。招安的過(guò)程肯定不會(huì)是公開(kāi)透明的，而會(huì)采取暗箱操作的方式，“一案一處理”就是很精煉的表述。
試想一下，作為一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，面對(duì)政府掀起的聲勢(shì)浩大的打擊小產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)動(dòng)，你惶惶不可終日，幾乎就要絕望了。就在這時(shí)，有人告訴你可以破財(cái)免災(zāi)，算了一下成本還行，你會(huì)怎么做？快淹死的人拿根稻草都當(dāng)寶啊。可是可是還有問(wèn)題，咱這小產(chǎn)權(quán)房是全款買(mǎi)的，耗盡了家里的積蓄，手上沒(méi)錢(qián)啊。放心，政府做事思路縝密，這個(gè)早想到了，可以幫你到銀行貸款。
假設(shè)一下，某小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在的市價(jià)是5,000元/平方米，周?chē)拇螽a(chǎn)權(quán)房市價(jià)是15,000元/平方米，業(yè)主只要補(bǔ)交5,000元/平方米的土地出讓金就可以擁有和大產(chǎn)權(quán)房一樣的產(chǎn)權(quán)，大家會(huì)怎么做？那還不是打破頭地去貸款交錢(qián)啊。哎呀，一不小心又是錢(qián)如潮水了。
銀行也很開(kāi)心，這可是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)啊，高首付（相當(dāng)于首付67%），絕大多數(shù)還是自住房，風(fēng)險(xiǎn)基本上為零，這樣的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)可不是什么時(shí)候都有的。
我們大致可以勾畫(huà)出土地財(cái)政的轉(zhuǎn)型軌跡：賣(mài)地為主、稅費(fèi)為輔→小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)交的土地出讓金、賣(mài)地、稅費(fèi)并重→稅費(fèi)為主、賣(mài)地為輔。小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)交的土地出讓金將扮演為土地財(cái)政轉(zhuǎn)型保駕護(hù)航的過(guò)渡性的角色。
天下熙熙，皆為利來(lái)，天下攘攘，皆為利往。誰(shuí)仰望星空呢？
