根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，上海一手房成交量連續(xù)5天逼近2000套！
目前，上海市一手房存量44487套，假如繼續(xù)按現(xiàn)在這種銷售速度，不到2個(gè)月就會賣完！這是多么瘋狂的一個(gè)數(shù)據(jù)！現(xiàn)在上海的購房者已經(jīng)陷入了瘋狂！
從中國房價(jià)走勢來看，過去京滬深的房價(jià)交替領(lǐng)漲，而從15年開始，京滬深的房價(jià)漲幅又一次遠(yuǎn)超于同期全國房價(jià)漲幅，京滬深永遠(yuǎn)漲成了正在上演的神話。
京滬深房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)增長，已經(jīng)泡沫化。
首先，我們比較了京滬深各自的房價(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增速，發(fā)現(xiàn)兩者基本無關(guān)。而且從05年到16年，京滬深的房價(jià)漲幅均超過了經(jīng)濟(jì)名義增長，說明一線城市的房價(jià)已經(jīng)泡沫化。
其中北京房價(jià)平均漲幅為13.9%，而同期GDP名義增速為12.2%。上海房價(jià)平均漲幅為12.3%，而同期GDP名義增速為10.3%。深圳房價(jià)平均漲幅為19.5%，而同期GDP名義增速為13.5%。
京滬深房價(jià)神話就是貨幣現(xiàn)象。
而京滬深房價(jià)的上漲也唯有貨幣可以解釋。
從05年到16年，上海的存款總額從2萬億增加到10.5萬億，增加了5倍，年均增速15.6%，完全可以解釋同期年均12.3%的房價(jià)上漲。
從05年到16年，北京的存款總額從2.7萬億增加到13萬億，也增加了近5倍，年均增速15.5%，也可以解釋同期年均13.9%的房價(jià)上漲。
從05年到16年，深圳的存款總額從8600億增加到5.8萬億，增加了近7倍，年均增速19%，完全可以解釋同期年均19.5%的房價(jià)上漲。這說明深圳房價(jià)的領(lǐng)漲并非偶然現(xiàn)象，因?yàn)槠溥^去10年的貨幣增長最快，房價(jià)上漲就是徹頭徹尾的貨幣現(xiàn)象。
而且如果我們單獨(dú)來看京滬深的房價(jià)漲幅與各地存款增速的變化，其走勢也是高度一致。
上海是這樣：
深圳是這樣：
北京是這樣：
而在中國，房價(jià)漲幅與GDP名義增速的走勢并不一致。這其中有兩個(gè)重要的含義，一是說明經(jīng)濟(jì)決定房價(jià)的規(guī)律在中國并不適用。大家購買中國的房地產(chǎn)并非基于經(jīng)濟(jì)的好壞、房租的高低。
如果中國房價(jià)走勢和經(jīng)濟(jì)無關(guān)，那么到底和什么有關(guān)呢？
我們發(fā)現(xiàn)，真正和中國房價(jià)走勢高度相關(guān)的是貨幣指標(biāo)，無論是廣義貨幣M2增速，還是全國總存款增速，其走勢都和全國房價(jià)走勢高度一致。
這意味著中國的房價(jià)主要是流動性驅(qū)動、而非經(jīng)濟(jì)驅(qū)動。在過去15年當(dāng)中經(jīng)濟(jì)增速最快的是2007年，當(dāng)年的全國GDP名義增速高達(dá)23%，但是全國房價(jià)漲幅只有15%。而在金融危機(jī)以后的09年，GDP名義增速僅為9%，但是當(dāng)年的全國房價(jià)漲幅高達(dá)23%，創(chuàng)下歷史最高漲幅，源于當(dāng)年10萬億的信貸投放，當(dāng)年M2和存款增速均高達(dá)28%。
我們注意到，本輪京滬深房價(jià)漲幅驚人，一個(gè)重要的原因是其15年的存款增速出現(xiàn)了飆升，而這主要?dú)w功于當(dāng)年金融監(jiān)管的放松。
前面我們提到，14年底的時(shí)候央行宣布將同業(yè)存款算作一般存款，直接導(dǎo)致15年1月全國總存款增加了8.5萬億。而京滬深是全國區(qū)域的金融中心，比如全國幾乎所有的公募基金公司都設(shè)在京滬深，而所有大型保險(xiǎn)公司的總部也幾乎都在京滬深，這也使得京滬深自然成為同業(yè)存款的主要集中地，全國一半的同業(yè)存款都集中在京滬深三地，所以在對同業(yè)存款的監(jiān)管放松以后，15年1月三地的存款均出現(xiàn)了大幅飆升。
首先來看北京，14年12月時(shí)的存款總額為9.5萬億，到15年1月為10.8萬億，凈增加了1.3萬億，月環(huán)比增幅為13.4%，15年全年北京存款增速為30%。
再來看上海，14年12月時(shí)的存款總額為6.95萬億，到15年1月為8.57萬億，凈增加了1.61萬億，月環(huán)比增幅達(dá)到23%，15年全年上海存款增速為42%。
最后來看深圳，14年12月時(shí)的存款總額為3.4萬億，到15年1月為4.7萬億，凈增加了1.3萬億，月環(huán)比增幅達(dá)到37%，15年全年深圳存款增速為57%，領(lǐng)漲北上深，也基本預(yù)示了之后深圳的房價(jià)漲幅。
但是，15年的監(jiān)管放松帶來的流動性增加是一次性的，我們觀察到從16年開始，京滬深三地的存款增速就出現(xiàn)了大幅跳水，到了16年7月，僅上海的存款增速還勉強(qiáng)保持在8%的個(gè)位數(shù)，北京和深圳的存款增速都降至了0增長，這說明北上深三地流動性增加的潛力已經(jīng)接近枯竭。
總結(jié)而言，京滬深永遠(yuǎn)漲神話的背后其實(shí)是徹頭徹尾的貨幣現(xiàn)象，尤其是15年以來的房價(jià)上漲和15年初對同業(yè)存款監(jiān)管的放松高度相關(guān)，當(dāng)時(shí)政策的本意是增加銀行的一般性存款，促進(jìn)銀行信貸投放能力，讓金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是結(jié)果導(dǎo)致了三個(gè)區(qū)域金融中心的流動性爆炸式增長，并且直接推動了之后兩年三地房價(jià)的暴漲。
而這個(gè)過程，和15年股市的牛市也有驚人的相似之處，當(dāng)年也是各種逃避監(jiān)管，資金通過各種渠道配資流入股市，最終形成了瘋狂的人造牛市。而美國08年次貸危機(jī)的形成，也在于放松了對次級房貸的監(jiān)管，最終釀成了地產(chǎn)泡沫。
因此，對于目前上海排隊(duì)離婚的人們，我想奉勸一句，天下沒有只漲不跌的資產(chǎn)，沒有不破的泡沫！而對于中國經(jīng)濟(jì)而言，萬幸的是由于房價(jià)只是結(jié)構(gòu)性上漲，而且整體漲幅未超過經(jīng)濟(jì)名義增速，因此還稱不上全面性的地產(chǎn)泡沫，而只是結(jié)構(gòu)性的地產(chǎn)泡沫。也真心希望對流動性的監(jiān)管能及時(shí)歸位，千萬不要形成全面的地產(chǎn)泡沫！
