媽媽笈：即將迎來開學季，看到“學區(qū)房”幾個字，諸位是不是虎軀一震，背有涼風啊？本期推送就來解答大家對學區(qū)房的疑問。文章雖長，但只要花幾分鐘耐心看完，相信必有所獲！
家長選擇學區(qū)房的最終目的，無非是想在客觀教育條件上增加子女上重點大學的概率。本文旨在告訴大家，既然學區(qū)房是一個客觀存在合法合理的事物，那我們就應(yīng)該摘掉有色眼鏡，客觀看待它，搞清楚為什么會有學區(qū)房，為什么要買學區(qū)房，什么是學區(qū)房，買學區(qū)房的風險，應(yīng)該怎么選學區(qū)房以及怎么買學區(qū)房？
一、為什么會有學區(qū)房？
是的，存在學區(qū)房的根本原因就是教育資源區(qū)域配置不均！
好吧，我知道大家想聽的不止這些，而是到底區(qū)域配置怎么個不均法？有多不均才促使大家對學區(qū)房趨之若鶩？要體驗這個問題當然需要數(shù)據(jù)支持了！好吧，我的表達方式是，只需要說明好的有多好就足夠，剩下的大家會自行推理。
（一）高中（高考）情況
討論學區(qū)房的基礎(chǔ)論調(diào)，就是以傳統(tǒng)理念去評判孩子接受教育是否成功——即最終考上大學的等級（已被俗倒）。
你說神馬？主要牽扯到幼升小、小升初的學區(qū)房怎么還跟高考有關(guān)系？這個問題將在下面第二部分回答，諸位只管先看下面的圖表和數(shù)據(jù)對你的眼球轟炸吧。學區(qū)房問題，越是在主要城市，越具有代表性，下面我就拿比較熟悉的帝都數(shù)據(jù)供大家欣（鄙)賞(視)。
表一：北京市2016年高考文科前10名中學排名表
表二：北京市2016年高考理科前10名中學排名表
表三：北京市2016年高考文理科同時進入前10名中學
看看最新高考成績排名靠前的這些頂級牛校吧，貌似除了西城海淀，沒看到其他區(qū)縣吧？
表四：北京市2016年西城區(qū)、海淀區(qū)高考情況（約數(shù)）
從北京西城區(qū)和海淀區(qū)京籍學生高考情況，不難看出兩區(qū)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)高中教育最頂尖地位，高分段水平較北京市平均水平至少高出1倍。還有一組數(shù)據(jù)，西城和海淀文科650分以上的人數(shù)分別占全市的30%和35.93%，兩區(qū)共占65.93%，其他14個區(qū)加在一起只占34.07%；西城和海淀理科650分以上的人數(shù)分別占全市的30%和46.95%，兩區(qū)共占76.95%，其他14個區(qū)加在一起只占23.05%。
表五：2011至2014連續(xù)四年來城六區(qū)高考成績排名
表六：2014年北京市城六區(qū)高考大學升學率排名
喏，東城區(qū)水平也很高的。各位，高中水平一目了然吧。
（二）初中（中考）情況
表七：2014年中考北京市普通高中錄取率七成以上區(qū)縣排名
此表可看出，只有東城西城海淀（以下簡稱東西海）三區(qū)普高錄取率超過八成，其中東城接近九成，而西城則接近百分百的高度。另一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)也值得玩味。
表八：北京城六區(qū)2014年小升初升學情況
聞風教育對此表的解讀是這樣的，城六區(qū)小升初只有海淀西城兩個區(qū)人數(shù)增長，說明這兩區(qū)跨區(qū)小升初最受家長認可（跨區(qū)問題后文介紹）。海淀區(qū)凈入?yún)^(qū)人數(shù)最多，說明裸考學校（不懂的親請自行百度學習）對吸引牛娃發(fā)揮了重要作用。西城區(qū)已經(jīng)沒有可以全市裸考的小升初學校了，凈入?yún)^(qū)的這124個學生應(yīng)該主要是通過戶籍、房產(chǎn)等擇校進入，由此，海淀區(qū)是小升初“掐尖”第一區(qū)無懸念。
（三）小學情況
由于沒有小升初考試成績進行評判，區(qū)域間小學的整體水平的評比從來都是比較虛的，但是以下數(shù)據(jù)可以提供一些參考。
表九：北京城六區(qū)小學師資對比情況（2015年數(shù)據(jù)）
根據(jù)聞風教育對此表進行分析，小學方面，東城西城教育強區(qū)的地位和歷史形成的教育傳統(tǒng)優(yōu)勢凸顯，兩區(qū)的小學生人均占有師資最多最強沒有懸念。你想問，上面這些，除了強調(diào)東西海和城六區(qū)，就不能聊聊別的區(qū)縣啥情況嗎？
還有，親，你聽說過中考鎖區(qū)嗎？自2015年起，東西海三區(qū)牛校首次實行“鎖區(qū)”政策，即中考統(tǒng)招禁止跨區(qū)報考。這個政策的意思，用《歡樂頌》里樊勝美的話說就是，你們哥仨已經(jīng)夠牛了，別再相互“掐尖”了。換句話說，也是官方認可了東西海的教育地位，讓三區(qū)教育資源和生源強者愈強的發(fā)展模式更加均衡。
現(xiàn)在知道真因了吧，如前所述，孩子雖無好壞，而區(qū)縣卻有強弱之分，購買房產(chǎn)即可將戶籍遷入房屋所在地，幼升小和小升初必然可在該區(qū)縣完成，這就是產(chǎn)生學區(qū)房的基礎(chǔ)原因，也是學區(qū)房的最大附加價值所在。
二、為什么要買學區(qū)房？且須在幼升小前確定學區(qū)
本人并非十足的學區(qū)房推崇者，只是說學區(qū)房的附加功能需要大家正視，值得大家關(guān)注。購買學區(qū)房進而取得戶籍，這個本屬公安戶籍管理范疇的事，卻成了教育制度的重要環(huán)節(jié)。并且，如果家長希望孩子在教育強區(qū)讀示范高中，那最好在學齡前，通過孩子戶籍，將其高中前的小學和初中九年義務(wù)教育都放在該區(qū)，否則，在小升初和中考中途轉(zhuǎn)換的難度和成本將會非常之大，家長在子女學齡前的決策決定其高考命運絕不是危言聳聽。為什么？下面拿點政策干貨慢慢說，有關(guān)政策點到為止，需要了解的親請自行百度。
警告：以下進入燒腦環(huán)節(jié)，一次讀不懂請讀兩次！
情況一
如果以高考作為衡量標準，家長當然想讓孩子入讀高中牛校，在教育強區(qū)理想的升學路徑是：牛小—牛初—牛高。當然，你會說，未必每一步都要在教育強區(qū)吧，如果我有東西海的戶籍，即使我小學沒有本區(qū)學籍，小升初仍可按照戶籍跨區(qū)上東西海的初中，中考再上他們的牛高啊。當然，如果你不介意初中質(zhì)量的話，理論上仍有按照戶籍跨區(qū)進入優(yōu)質(zhì)初中的機會。為什么？
從2015年起受高中鎖區(qū)、九年一貫制和對口直升等政策影響，小升初跨區(qū)熱門東西海的報名人數(shù)增多。且海淀、西城跨區(qū)入學的學生不再享受推優(yōu)，辦理完跨區(qū)審核后，不參加特長生測試的學生，只能參加最終的電腦派位錄取了。前文表八顯示2014年海淀和西城初中招生數(shù)比小學畢業(yè)數(shù)僅多出348人和124人，而這個數(shù)據(jù)在以前都超過四位數(shù)，說明教改效力明顯，牛娃要進入西城海淀的名額明顯減少，這更凸顯在幼升小階段確定所在區(qū)域的重要性。
情況二
當然，有一種情況我也為你想到了。你會說中考鎖區(qū)僅限東西海三區(qū)牛校，那如果我是朝陽區(qū)的戶籍，小學是東城區(qū)的學籍，想在最優(yōu)質(zhì)的西城讀牛高又避開鎖區(qū)政策也不是難事！先按照戶籍辦理跨區(qū)小升初在朝陽上初中，中考時再跨區(qū)從朝陽考入西城的牛高不也是個好路子？或者我不在乎初中是否在東西海上，有實力的孩子中考時直接從外區(qū)縣考入西城牛高就行了。對此我只能呵呵了。在有能力提前擇校的情況下還是別這樣搏了，為什么？
簡單的說，除了三區(qū)之間鎖區(qū)，東西海優(yōu)質(zhì)高中確實也面向全市其他區(qū)縣錄取，但是別忘了，是有招生名額的！且以學籍為準，與戶籍無關(guān)！三個區(qū)當然是先將最大的錄取份額分給本區(qū)學籍生了，根據(jù)筆者以牛高北京四中2016年招生信息計算，該校西城本區(qū)錄取名額占全校名額七成以上！怎么樣，是不是已經(jīng)給外區(qū)考生造成萬點傷害了？
嚴謹?shù)奈覜]有數(shù)據(jù)怎么說話！根據(jù)公開數(shù)據(jù)，除去國際課程班，2016年四中高中本部招收400人，包括特長生29人、道元實驗班60人（本校招30人）、西城區(qū)名額分配144人、市級統(tǒng)籌一（需要了解的親請自行百度）40人，剩余的127人為統(tǒng)招錄取計劃，分別是西城區(qū)103人、朝陽區(qū)14人、豐臺區(qū)6人和石景山區(qū)4人。由此，至少有30＋144＋103＝277，即七成以上的學生是從西城區(qū)本區(qū)招錄。其中，對本區(qū)強力“名額分配”（仍請自行百度）的144人中，直接分給優(yōu)質(zhì)高中所屬初中約占一半即70人。
不難看出，牛校先是將招生計劃中約35%左右的名額劃入名額分配中，再將約35%的名額放進本區(qū)統(tǒng)招錄取，剩下不到30%的才是市級統(tǒng)籌和外區(qū)統(tǒng)招錄取，別忘了，這不到30%里還包含三分之一的體藝特長生啊。你再去查查帝都有多少個區(qū)縣？還有十三個！就是說要按照大概的優(yōu)質(zhì)初中分布情況將剩下的名額掰成十幾份分下去，我說完了，你再算算從外區(qū)考到西城牛校的難度有多大？而且，為推進教育均衡，北京進一步推行全面鎖區(qū)也不是沒有可能。
情況三
當然，體貼的我都為你想到了，還有另一種情況是初中已在教育強區(qū)東西海之一有學籍，戶籍在東西海另一區(qū)，因鎖區(qū)以學籍為準，綜合考慮仍想跨區(qū)按照戶籍參加中考，這個路子好不好呢？假設(shè)你初中是東城的學籍西城的戶籍，想上條件更好的西城牛高，準備堅持在東城讀初中，然后回戶籍地西城參加中考。我們看看數(shù)據(jù)，2015年跨區(qū)回西城參加中考的人數(shù)是歷年來最多的，原因之一就是牛校鎖區(qū)，但是有多少人報名？據(jù)說只有約200人。為什么？能回戶籍地跨區(qū)尤其是從教育強區(qū)跨區(qū)考試，想必考生實力也不容小覷，但這樣就意味著你放棄了學籍地名額分配機會。
名額分配中對優(yōu)質(zhì)高中初中部和普通初中的分配比例，已經(jīng)從2013、2014年的30%至40%，提升到2016年的50%左右，且要求在本區(qū)同一學校連續(xù)三年學籍。在東城本來可通過該路徑進入本區(qū)牛校的，卻放棄了，跑來西城跟那九千人競爭進入牛校的機會，劃算嗎？今年，來自四中的北京高考文科狀元俞笑當年中考成績?yōu)?37分，就是靠名額分配進的四中啊，比其他考入同學低了不少分呢，好好想想吧！
你又問，“那要是強悍的我能夠?qū)崿F(xiàn)初中階段中途轉(zhuǎn)學到目標區(qū)呢”？建議還是把力量用在別處吧，因為這樣不但無法享受名額分配機會，連2016年最新的“校額到?！?/span>政策（請自行百度）都無法享受了。
結(jié)論
羅里吧嗦說了這么多，到底想說神馬？將以上信息匯總解碼就是我在開頭說的：如果你看中某一個教育強區(qū)的高中，那么小學、初中最好都在這個區(qū)上，如果有條件，最好就讀該高中的初中部和附屬小學（為神馬這么選將在下篇推送中具體介紹）。換個角度結(jié)合主題說，幼升小已實質(zhì)成為影響子女能否就讀重點高中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，或者說，學區(qū)房成為爭奪從小學到高考所有優(yōu)質(zhì)教育資源的最重要武器。
三、什么是學區(qū)房
學區(qū)房是義務(wù)教育就近入學政策與房產(chǎn)相結(jié)合產(chǎn)生的特殊商品。學區(qū)房是房也不是房，它是一套房子，卻又不只是一套房子，更有甚者可能連一套“房子”都不是。
（一）什么是學區(qū)房
我們以前說的學區(qū)房就是“目標學校區(qū)域”內(nèi)的房產(chǎn)?，F(xiàn)在我們說的學區(qū)房概念又發(fā)生了變化，因為學區(qū)的概念發(fā)生了變化。學區(qū)，簡單說就是以義務(wù)教育就近入學為原則，把區(qū)縣行政區(qū)劃按照教育資源分布特點和人口居住情況劃分為若干個區(qū)域。比如，2014年北京西城區(qū)試行學區(qū)制，將15個街道由原來的7個片區(qū)變?yōu)?1個學區(qū)，并于2015年5月確定劃片學校名單。教育部門希望通過學區(qū)化管理，盤活資源，打破校際壁壘，通過“學區(qū)制”改革，有效控制擇校，促進教育資源均衡發(fā)展。
因此，現(xiàn)在我們說的學區(qū)房是指在特定學區(qū)內(nèi)能夠就讀目標學校的房產(chǎn)，并且有時候，為了提高就讀目標學校的概率，除了房產(chǎn)本身外，還需要購房者滿足一些特定條件。當然，還有一種學區(qū)房直接被稱為“學位房”，比較典型的就是房地產(chǎn)開發(fā)商與教育機構(gòu)合作，約定房屋附隨的學位與房源條件掛鉤，確保所購房屋面積、價款、購買時間等條件滿足后，業(yè)主直接取得配套學校入學名額。比如于2003年開盤的位于北京石景山區(qū)魯谷的某大型社區(qū)，于2007年由地產(chǎn)商與北京景山學校簽訂共建協(xié)議，使該社區(qū)成為該區(qū)具有頂級教育配套的全功能社區(qū)。
換句話說，學區(qū)房必然可以就近入學，但限于各種條件并不確定能進入目標學校，還要受教育部門劃片政策、自身戶籍狀況、房屋學位是否被占用、協(xié)議教育機構(gòu)保障水平等各種因素影響，因此具有一定風險。但有些風險是可以規(guī)避的，如何挑選學區(qū)房才能使其確定的成為學位房？這些內(nèi)容將在后續(xù)推送中專門介紹。
（二）“天價學區(qū)房”背后的真相
我們知道在北上廣一線城市，傳統(tǒng)名校這類優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源仍集中在老城區(qū)，比如北京的西城區(qū)東城區(qū)，上海的靜安區(qū)徐匯區(qū)，廣州的越秀區(qū)海珠區(qū)等，而這些學校所對應(yīng)的平房、筒子樓等房齡長條件差的老學區(qū)房，卻仍然孤傲的獨立存在于炙手可熱的房地產(chǎn)市場。更有甚者，今年6月被媒體關(guān)注的不能住人的北京天價“學區(qū)過道”，成為〇室〇廳〇屋頂不能住人的奇葩學區(qū)房，聲稱可以落戶不能居住，對口實驗一小前門分校。
傳說中的天價“學區(qū)過道”
小升初論壇顯示，中介甚至聲稱可在購房合同中注明所購“過道”可以落戶的條款以打消購房人的顧慮。但確實能落戶嗎？真相不是肯定的也不是否定的，而是“不確定”！這類房產(chǎn)的房本中含房屋和過道兩項明細，產(chǎn)權(quán)人拆分出售時，過道雖可過戶變更產(chǎn)權(quán)人，但涉及到落戶時，一旦派出所戶籍民警親赴房屋勘驗，發(fā)現(xiàn)落戶房產(chǎn)確為不能住人的過道，可能不予過戶。至于民警是否愿意實地考察，考察后是否給予辦理落戶手續(xù)，里面也包含了行政權(quán)力行使的不確定性。因此，在筆者眼中，這類房產(chǎn)根本不能算學區(qū)房。
所以，不應(yīng)大肆炒作甚至妖魔化學區(qū)房，它不只是有錢人的玩具。以老平房和磚樓為代表的一線城市核心區(qū)學區(qū)房，其售賣以套為單位，該類房屋物理使用價值普遍較低，購房者可能不會用來實際居住，但是帶給購房者的附加價值卻是等同的。以每平米單價衡量學區(qū)房進而產(chǎn)生畸高天價是典型的錯誤視角，那些買了所謂“天價房”但也同樣獲取了相應(yīng)利益的家長可能早已對此笑而不語。
同時，自2014年起教育部門著力減少共建生、條子生的舉措效果明顯，學區(qū)房的附加價值更為突出，學位的需求也確保了接盤俠群體的穩(wěn)定數(shù)量，自己用完后出手獲得資本升值毫無壓力。因此，不要對學區(qū)房談租售比，不要以每平米單價衡量學區(qū)房價格，因為，它是房，也不是房！
本期關(guān)于學區(qū)房的話題暫且討論到此。
當然沒介紹完，現(xiàn)在你只是知道了學區(qū)房是什么，為什么會有這種東西和為什么要買這種東西，更重要的干貨還在后面呢！在后續(xù)推送中，我將為大家介紹，買學區(qū)房存在哪些風險，如何規(guī)避？怎么挑選學區(qū)房？怎么購買學區(qū)房？尤其是購買學區(qū)房的小技巧和如何實現(xiàn)法律保障，為了不錯過這些重要內(nèi)容，果斷點擊“媽媽笈”關(guān)注吧！
