瑞磬：鏖戰(zhàn)后沙峪 中糧地產(chǎn)會(huì)否步大龍后塵？
財(cái)務(wù)分析指出，2008年中糧地產(chǎn)在賬面盈利1.47億的情況之下，卻出現(xiàn)34.77億的巨額現(xiàn)金流出，說明中糧地產(chǎn)的盈利數(shù)字存在巨大水分。部分依據(jù)在于，盈利部分的數(shù)字可以通過會(huì)計(jì)規(guī)則進(jìn)行“修飾”，但現(xiàn)金流量卻很難胡來。
資料顯示，中糧地產(chǎn)2005、2006年所得稅/利潤總額分別為8.0533%和6.4114%，均低于10%。2007年，這一指標(biāo)升至15.3769%，仍然遠(yuǎn)低于正常指標(biāo)范圍。2008年，中糧地產(chǎn)盈利出現(xiàn)近年來的最大回落，該指標(biāo)上漲至31.4089%，接近正常范圍。但接下來2009年前三季度，該指標(biāo)又迅速下滑至12.7076%，遠(yuǎn)低于正常值。
據(jù)中糧地產(chǎn)2009年中報(bào)披露，其上半年凈虧335.3萬元。盡管在三季報(bào)中，中糧地產(chǎn)扭虧為盈，但卻主要是沾了出售部分金融資產(chǎn)取得投資收益1.24億的光，并且其營業(yè)收入4.4億元，比危機(jī)四伏的2008年還降低了28%。
天泰研究認(rèn)為，中糧地產(chǎn)有沒有利潤造假，暫且還是留待有關(guān)部門解決罷。
事實(shí)上，比所謂利潤造假要嚴(yán)重多的是，中糧地產(chǎn)會(huì)否步大龍地產(chǎn)的后塵？
1月22日，北京市國土局曝光一批欠繳地價(jià)款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同的用地單位，并暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動(dòng)資格。去年勇奪北京第一地王的大龍地產(chǎn)榜上有名。遭曝光后首個(gè)交易日，大龍地產(chǎn)股價(jià)一路狂瀉。
此次被北京市國土局曝光的還有2008年12月31日之前通過市場供應(yīng)的住宅用地尚未開工的項(xiàng)目，其中涉及中糧地產(chǎn)。中糧地產(chǎn)有2塊共計(jì)超過14萬平方米的閑置土地被公示。按照國土資源部的規(guī)定，如果此次北京市國土局公示的土地閑置一年以上的開發(fā)商被查明確因企業(yè)自身原因?qū)е麻e置，那么中糧地產(chǎn)等涉嫌囤地的開發(fā)商將面臨被征收土地出讓金20%的重罰。
據(jù)北京市國土局信息，中糧地產(chǎn)C-03和C-06兩幅地塊于2008年6月24日簽訂土地出讓合同。合同約定的開工時(shí)間是2008年12月31日，竣工時(shí)間是2011年的6月30日。然而直到發(fā)布通知之日，兩幅地塊的工程進(jìn)展，仍然處于“辦理規(guī)劃審批”的過程中。
2009年通過中糧地產(chǎn)強(qiáng)有力公關(guān)，當(dāng)年10月16日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)又公布了《順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村項(xiàng)目建設(shè)方案》(順義(2009)14號(hào))，稱中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模為 720822 平方米，共分三期開發(fā)建設(shè)，計(jì)劃于2015年6月前完工。此次公布的項(xiàng)目總建筑面積，由此前拍賣文件和發(fā)改委批復(fù)中公布的約52萬平方米，變成了72萬平方米。
話說，中糧地產(chǎn)之所以吃得下“順義地塊”，主要得益于中糧集團(tuán)。中糧地產(chǎn)為中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司,其在股改時(shí)承諾將以公司作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺(tái)。目前公司計(jì)劃向原股東配股募集資金收購大股東的5 項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn),合計(jì)權(quán)益建筑面積約80 萬平米,該計(jì)劃已獲股東大會(huì)通過,正待有關(guān)部門批準(zhǔn)。09 年9 月27 日,公司受托經(jīng)營管理大股東旗下六家房地產(chǎn)企業(yè)的全部業(yè)務(wù)。
據(jù)悉，后沙峪項(xiàng)目是中糧地產(chǎn)在北京真正獨(dú)立操盤的第一個(gè)項(xiàng)目,在寧高寧做大地產(chǎn)目標(biāo)的帶動(dòng)下,該項(xiàng)目成為中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)欲一炮打響的"旗幟"項(xiàng)目。為運(yùn)作該項(xiàng)目,母公司中糧集團(tuán)此前曾給予中糧地產(chǎn)20.67億元的貸款,而今年8月,母公司又給予其15.75億元的貸款。另據(jù)悉,總部在深圳的中糧地產(chǎn)正在醞釀在北京設(shè)立一個(gè)新的"影子總部",此舉劍指兩大目的:一是可以方便地從母公司中糧集團(tuán)獲取更多的支持,二是可以全面掌控北京后沙峪這一重點(diǎn)項(xiàng)目。
可是，天并不遂人愿。知情人士透露，后沙峪項(xiàng)目之所以遲遲未能推出與規(guī)劃方案修改頻率頗有關(guān)聯(lián)。地塊上規(guī)劃有大量的公建,拿的地價(jià)又高,沒辦法,設(shè)計(jì)公司把方案改了一遍又一遍,就是為了增大可銷售面積,不然沒有利潤。另外,該項(xiàng)目除了包括公寓、別墅、寫字樓、商場之外,亦有4.9萬平方米的兩限房。不過，當(dāng)?shù)卣矫媸欠褚呀?jīng)答應(yīng)取消在該地塊上的兩限房建設(shè),具體情況尚不得而知。
天泰研究認(rèn)為 ，目前雖然中糧地產(chǎn)圈了后沙峪項(xiàng)目，但后沙峪也把中糧地產(chǎn)給圈住了。
據(jù)其2009年中報(bào)顯示,今年上半年中糧地產(chǎn)商品房開發(fā)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入為11361萬元,比去年同期減少59.96%;主營業(yè)務(wù)毛利6086萬元,比去年同期減少55.41%。此外,半年報(bào)還披露,公司上半年凈虧了335.3萬元。盡管中糧地產(chǎn)方面解釋稱,主要原因是報(bào)告期內(nèi)達(dá)到結(jié)算條件的商品房面積較同期減少,但這在業(yè)績普遍飆升的2009年,中糧地產(chǎn)的成績單多少讓外界有些詫異。
言歸正傳?，F(xiàn)在，北京市國土局表示，將按照國家和北京市相關(guān)法規(guī)政策要求，對(duì)閑置土地依法分類處置。對(duì)由于政府原因造成閑置的，將盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，擬定處置方案報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，促進(jìn)項(xiàng)目盡快開工；對(duì)由于企業(yè)原因造成閑置的，將依法予以處理，在閑置期間暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動(dòng)資格。那么，對(duì)待中糧地產(chǎn)北京市會(huì)否象對(duì)待“親兒子”大龍地產(chǎn)一樣“痛下”決心呢？
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