二手房買賣中涉及到的交易環(huán)節(jié)有很多，雙方稍有不慎，就可能產(chǎn)生糾紛。那么買方在購買二手房時，就需要留心容易發(fā)生糾紛的環(huán)節(jié)，將風(fēng)險降到最低。
一、買二手房需要提前核實(shí)哪些問題？
1、核實(shí)賣方身份
主要看賣方是不是房屋的真正所有權(quán)人，看房產(chǎn)證、身份證等各類證件上的信息是否一致。
另外，如果賣方是無民事行為能力人或限制民事行為能力人。即使房產(chǎn)證上只有他/她一個人的名字，買方與其簽訂的購房合同，也屬于無效合同。
根據(jù)《民法通則》第十二條規(guī)定：“不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動?！钡谑龡l規(guī)定：“不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動?！?/p>
刑法中的限制行為能力人是指年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。
2、是否存在共有人
如果該房屋存在共有人，那么賣房時，也需要征得共有人的同意才行，房屋的共有人也必須在買賣合同上簽字。要注意核對簽字人的真實(shí)身份，必須為房屋共有人本人，不得冒名頂替。比如，夫妻婚后買的房子，只寫了一方的名字，賣房時，必須夫妻雙方均在合同上簽字才行。
3、權(quán)屬問題
買房時要注意房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有無爭議。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的情況，避免付款后房屋無法交付。必要時，可以去房管局了解相關(guān)的信息。
4、是否有租客
買賣不破租賃，假如租戶的租期還未到期，那么買方就暫時不能入住。買房時，一定要多次實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租的情況。如果有，應(yīng)盡量要求賣方在交易前處理好租賃事宜。此外，租戶在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，買房的時候，要明確租客是否已放棄購買。
5、明確違約事項(xiàng)
比如遇到賣家沒有按時遷出戶口、房子漲價賣家毀約了、買家沒有獲得銀行貸款等類似問題。應(yīng)該如何解決，雙方事先就要約定好，避免日后產(chǎn)生糾紛。
二、遇到糾紛如何處理？
二手房的交易進(jìn)程不會總是一帆風(fēng)順，以下內(nèi)容為一些常見的交易糾紛情況，買方可以看看解決方式。
1、賣方逾期交房怎么辦？
除了一些特別的事由，比如買方未付清尾款等原因，賣方都必須遵照合同約定及時給買方交付房屋，若賣方逾期騰房，那么買方可以根據(jù)合同約定向賣方主張違約責(zé)任?；蛘咧鲝堃?yàn)橛馄诮环吭黾拥淖夥抠M(fèi)用賠償。
2、賣方逾期過戶怎么辦？
在房價出現(xiàn)波動的時期，一些賣家會不惜違約，通過拖延過戶時間，不配合辦理過戶手續(xù)等方式意圖破壞原來的買賣合同，達(dá)到毀約的目的。遇到這種情況，買方可以及時起訴對方，同時對房屋申請財產(chǎn)保存等。
3、房屋質(zhì)量有問題怎么辦？
一般有三種情況：
第一，如果簽訂房屋買賣合同時，賣方已經(jīng)明確如實(shí)告知買方房子的質(zhì)量情況，買方據(jù)此得到優(yōu)惠價格，房子過戶后，買方又以此對賣方主張賠償責(zé)任的，賣方可以不承擔(dān)責(zé)任。
第二，如果賣方故意隱瞞房屋的真實(shí)情況，那么買方可以向賣方主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任。
第三，賣方已經(jīng)把房屋真實(shí)情況告知中介，但中介基于促成交易的考慮而沒有如實(shí)告知買方的。那么買方可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。
綜上，就是本文的全部內(nèi)容了?？傊?，在買二手房時要多注意核實(shí)房屋的情況，在買賣合同中對相關(guān)情況和違約責(zé)任進(jìn)行約定，盡量避免產(chǎn)生不必要的糾紛。
