深圳地稅局公布的二手房交易稅征收政策

今天上午10時(shí)，深圳市地稅局召開的存量房（二手房）評估征稅政策新聞發(fā)布會(huì)，公布新的二手房稅收政策：深圳二手房交易按核實(shí)價(jià)和核定價(jià)兩種方式征收個(gè)人所得稅，其中普通住宅將按核定價(jià)1%征稅，非普通住宅稅率是1.5%。自用滿5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征個(gè)人所得稅。

據(jù)了解，目前，二手房交易涉及營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅及契稅等稅費(fèi)，主要分普通住房、非普通住房適用不同的政策。深圳地稅局表示，存量房交易的計(jì)稅價(jià)格，以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)格為依據(jù)，但申報(bào)的成交價(jià)低于深圳制定的計(jì)稅參考價(jià)格且無正當(dāng)理由的，按計(jì)稅參考價(jià)核定計(jì)征各項(xiàng)稅款。

根據(jù)深圳市地稅局今天公布的二手房稅收政策，容積率在1.0以上、單套住房建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍的普通住房，購買不足5年的按計(jì)稅價(jià)格X5.6%征營業(yè)稅及附加，個(gè)人所得稅分核實(shí)征收和核定征收兩部分，其中，核實(shí)征收為（計(jì)稅價(jià)格—房產(chǎn)原值—轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金、合理費(fèi)用）X20%；核定征收為計(jì)稅價(jià)格x核定征收率（核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%）。

本次計(jì)稅價(jià)格核定的使用范圍暫限于住宅部分（不含拍賣、法院裁定、判決和仲裁機(jī)構(gòu)裁決的住宅）。 據(jù)介紹，存量房交易計(jì)稅參考價(jià)格，由深圳市地稅局和市規(guī)劃國土委委托市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心根據(jù)房屋的坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類房屋先期交易價(jià)格等因素制定，依照房地產(chǎn)評估相關(guān)規(guī)范和評估標(biāo)準(zhǔn)得出。該價(jià)格作為稅務(wù)機(jī)關(guān)判斷納稅人申報(bào)的合同成交價(jià)格是否偏低以及核定計(jì)稅價(jià)格的主要依據(jù)。

存量房交易計(jì)稅參考價(jià)格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場交易的情況定期進(jìn)行更新，并經(jīng)市財(cái)委、市地稅局和市規(guī)劃國土委確認(rèn)后使用。市場情況發(fā)生重大變化的，市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更新調(diào)整，并經(jīng)市財(cái)委、市地稅局和市規(guī)劃國土委確認(rèn)。

納稅人對核定的計(jì)稅價(jià)格和應(yīng)納稅額有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第四十七條的規(guī)定，可向房地產(chǎn)所在地區(qū)地稅局提出復(fù)核申請并提供證據(jù)資料；區(qū)地稅局經(jīng)核查后出具復(fù)核結(jié)果，征收單位根據(jù)復(fù)核結(jié)果確定的計(jì)稅價(jià)格和應(yīng)納稅額征稅。 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十八條及實(shí)施細(xì)則第一百條規(guī)定，納稅人也可以在依照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額繳納稅款或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保后，依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議堅(jiān)決不服的，可以依法向人民法院起訴。

在上午的新聞發(fā)布會(huì)上，深圳市地方稅務(wù)局新聞發(fā)言人楊龍表示，實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定主要目的不是為了增加多少稅收，而是基于以下三個(gè)目的：

1、 為了更好的貫徹落實(shí)國八條文件精神，以其他相關(guān)的房地產(chǎn)政策相配套，通過政策的共同實(shí)施，遏制投資或者投機(jī)購房，存進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2、 為了給存量房交易雙方創(chuàng)造公平的稅收環(huán)境。

3、 為了進(jìn)一步強(qiáng)化稅收的征收管理。

二手房稅款征收流程

市地稅局委托登記中心在辦證環(huán)節(jié)代征房地產(chǎn)三級市場（存量房交易市場）交易過程的各項(xiàng)稅費(fèi)（包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加、印花稅、個(gè)人所得稅、契稅）。

辦稅須知

一、 計(jì)稅價(jià)格確定方式

（一） 存量房交易的計(jì)稅價(jià)格，以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)格為依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國契稅暫行條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，對納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行核定。

（二） 深圳實(shí)行最低計(jì)稅參考價(jià)格的征收方式，此次制定的計(jì)稅參考價(jià)格是稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅人申報(bào)的合同成交價(jià)格是否偏低的主要依據(jù)。申報(bào)的成交價(jià)格等于或者高于計(jì)稅參考價(jià)格的，按申報(bào)的成交價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅；申報(bào)的成交價(jià)格低于計(jì)稅參考價(jià)格的，按計(jì)稅參考價(jià)格計(jì)算征稅。

（三） 同一套房買賣雙方俊采用同一計(jì)稅價(jià)格。

二、 計(jì)稅參考價(jià)格查詢

申請人（納稅人）可憑本人的身份證號碼和房地產(chǎn)權(quán)證號通過市規(guī)劃國土委門戶網(wǎng)站或市地稅局查詢交易房產(chǎn)計(jì)稅參考價(jià)格。

三、 個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房計(jì)征個(gè)人所得稅的方式

存量房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅計(jì)征方式分核實(shí)征收、核定征收兩種，納稅人在《申明書》上簽章申明確認(rèn)，對其所提交的文件、證件以及所填寫內(nèi)容的真實(shí)性、有效性和合法性承擔(dān)責(zé)任，如有虛假內(nèi)容，由其本人依法承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

（一） 核實(shí)征收方式

1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、能夠提供合法有效的房地產(chǎn)購買合同、房地產(chǎn)原值憑證、以及合理費(fèi)用相關(guān)憑證的，按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。

2、計(jì)算公式：

應(yīng)納個(gè)人所得稅=（計(jì)稅價(jià)格-房地產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金-合理費(fèi)用）*20%

3、采用核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅的，如果只有房地產(chǎn)原值憑證，沒有相關(guān)合理費(fèi)用的，由深圳市房地產(chǎn)登記中心直接代征個(gè)人所得稅；如果既有房地產(chǎn)原值憑證，又有相關(guān)合理費(fèi)用憑證的，應(yīng)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理核實(shí)手續(xù)。

（二）核定征收方式

1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中有下列情形之一的，按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅：

（1）、未能提供合法、有效的房地產(chǎn)買賣合同和構(gòu)成房屋原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房地產(chǎn)原值的；

（2）未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；（3）未能提供主管稅務(wù)機(jī)關(guān)房屋買賣完稅憑證或“核實(shí)征收”手續(xù)的。

2、計(jì)算公式：

應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格*征收率

*普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%

3、采用核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅的，由深圳市房地產(chǎn)登記中心直接代征個(gè)人所得稅。

四、爭議處理

實(shí)施存量房價(jià)格核定計(jì)稅會(huì)推高房價(jià)？

地稅局回應(yīng)

9日上午，在深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于實(shí)施存量房交易價(jià)格核定計(jì)稅的新聞發(fā)布會(huì)上，面對記者“對二手房征稅是否會(huì)推高二手房價(jià)格？甚至聯(lián)動(dòng)導(dǎo)致一手樓房價(jià)格上升？”的問題，深圳市地稅局新聞發(fā)言人楊龍表示：“按照國家稅法的有關(guān)規(guī)定，本來交易雙方就應(yīng)該依法納稅，這個(gè)政策只是還原市場真實(shí)的價(jià)格。”

在發(fā)布會(huì)上，有記者提出，“同一棟樓房同層的兩間住房，如果兩名業(yè)主是在2007年和2009年不同時(shí)點(diǎn)購買的，價(jià)格會(huì)有很大區(qū)別，交易征稅時(shí)難道一刀切？”

楊龍表示，不管房屋的朝向、高低、是否是毛坯房，稅務(wù)部門將按統(tǒng)一稅率計(jì)算。“房屋本身的實(shí)際價(jià)格有高有低，（稅務(wù)部門）不可能分的太細(xì)。”

深二手房征稅方案今日出爐 價(jià)格決定權(quán)在業(yè)主

9日上午10時(shí)，市地稅局將聯(lián)合深圳市規(guī)劃國土委召開存量房（二手房）評估征稅政策新聞發(fā)布會(huì)，近兩日被市民傳言的多個(gè)版本的征稅方式和稅率今日將有最終定論。

昨日記者走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，二手房征稅方案雖沒出爐，但是很多置業(yè)顧問也是加大推銷樓盤的力度，而置業(yè)者還是擔(dān)心又要多出幾萬元，趕緊出手。

走訪：

近期推銷力度大

在南山、寶安在地產(chǎn)中介采訪發(fā)現(xiàn)，很多置業(yè)顧問都在積極給自己的客戶打電話，或是直接走到前來咨詢樓市情況的客戶介紹，現(xiàn)在如果想買房子，看準(zhǔn)了就要趕緊下手，否則，新政策出臺之后，一切格局都會(huì)發(fā)生變化。

根據(jù)南山中原地產(chǎn)一位置業(yè)顧問介紹，6月9日深圳二手房按評估價(jià)征稅方案就要出爐了，很多置業(yè)顧問都預(yù)估這個(gè)二手房的征稅標(biāo)準(zhǔn)大概為，個(gè)人普通住宅按估價(jià)的1%征稅，而非普通住宅為1.5%征收，而拍賣所得的房子則為3%，營業(yè)稅、契稅等計(jì)稅基礎(chǔ)均為估價(jià)價(jià)格征收。所以這樣將會(huì)增加一筆不小的費(fèi)用。

這位置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在給購房者大概都是按照每套二手房征稅1%~3%這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，因此簡單一算，如果一套200萬元的普通住宅，按照銀行估價(jià)的1%征收，則要多交付2萬元人民幣，所以現(xiàn)在很多想購房的人，有急于出手的心態(tài)了。

專家：

價(jià)格決定權(quán)仍在業(yè)主

深圳市旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，在二手房征稅方案的初始執(zhí)行階段一定會(huì)有波動(dòng)，但隨著執(zhí)行力度加強(qiáng)，相信對二手房影響不會(huì)太多。