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   三）開發(fā)商雙倍返還定金的情形：

    如果因開發(fā)商一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。開發(fā)商一方的原因常有：

    1．開發(fā)商提出與《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定不同的條件，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。

    2．由于開發(fā)商的原因而不是政府原因，小區(qū)配套設(shè)施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。

    3．《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》明確約定在一定期限內(nèi)商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，如果開發(fā)商在上述期限內(nèi)將該認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，屬開發(fā)商違約，應(yīng)雙倍返還定金。

    四）《解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”如果認(rèn)購(gòu)書中對(duì)商品房的價(jià)格、房號(hào)、面積、朝向等主要問(wèn)題做了約定，就具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，如果出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，則該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)定性為商品房買賣合同。那么，協(xié)議中如果涉及定金問(wèn)題，則依據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》之規(guī)定來(lái)處理，不屬于這里討論的導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的范圍。 

購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》性質(zhì)的協(xié)議時(shí)，給付定金、訂金、或預(yù)付款等時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，以免損失定金。最理想的當(dāng)然是，定金交得出去，如果不能達(dá)成商品房買賣合同時(shí)，又能拿得回來(lái)。仔細(xì)閱讀上面的分析，會(huì)有辦法的。

適用要點(diǎn)五：商品房認(rèn)購(gòu)與商品房買賣合同

法條原文 《解釋》第五條  “商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”

《商品房銷售管理辦法》第十六條 “商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

　 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

　 （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

　  (二)商品房基本狀況；

　 （三）商品房的銷售方式；

?。ㄋ模┥唐贩?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

　 （五）交付使用條件及日期；

　 （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

　（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

　 （八）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　 （九）面積差異的處理方式；

　 （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　 （十一）解決爭(zhēng)議的方法；

　 （十二）違約責(zé)任；

　 （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 ”

    一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)？ 認(rèn)購(gòu)一般都發(fā)生在什么時(shí)期？認(rèn)購(gòu)的形式有哪些？

出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，這是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。

商品房認(rèn)購(gòu)，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在法理上，一般稱之為預(yù)約合同。簽訂預(yù)約合同的目的是約束雙方訂立本約。關(guān)于認(rèn)購(gòu)的法律性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題，從認(rèn)購(gòu)書簽訂的過(guò)程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)，所以，認(rèn)購(gòu)書尚不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系，當(dāng)事人交付的定金為立約定金。

認(rèn)購(gòu)的形式現(xiàn)實(shí)中常見的有：認(rèn)購(gòu)書、定購(gòu)協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等等。無(wú)論哪種形式，一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不多見。

商品房認(rèn)購(gòu)一般在開發(fā)商已經(jīng)辦妥開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，開發(fā)項(xiàng)目已定型，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。

    二、如何認(rèn)定名為商品房買賣認(rèn)購(gòu)協(xié)議，實(shí)為商品房買賣合同？

    商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。

   《解釋》第五條  “商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”

依據(jù)本條規(guī)定，認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書實(shí)為商品房買賣合同，即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：

   條件一、具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；

   條件二、出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。

   《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的內(nèi)容共有13條之多，《商品房買賣合同示范文本》約定的合同內(nèi)容有25條之多。建設(shè)部2003年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對(duì)商品房銷售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(—)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；  (五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)沒施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十)解決爭(zhēng)議的方法； (十二)違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。2000年9月建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括：(1)雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)；(3)商品房銷售的依據(jù)；  (4)買受人所購(gòu)房屋的基本情況；(5)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款；(6)面積確認(rèn)及面積差異處理；(7)付款方式及期限；(8)買受人逾期付款的違約責(zé)任；（9）交付期限；(10)出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任；  (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定；(12)交接；(13)出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛；(14)出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任；(15)出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；(16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；(17)保修責(zé)任；(18)雙方就小區(qū)、樓宇命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定；(19)買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán)；(20)爭(zhēng)議解決方式；(21)末盡事宜的約定；(22)附件效力的說(shuō)明；(23)附件形式的要求；(24)簽定之日起生效；(25)登記備案?！渡唐贩夸N售管理辦法》是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章，是對(duì)商品房買賣的當(dāng)事人有約束力的強(qiáng)制性規(guī)范，而《商品房買賣合同示范文本》則是政府有關(guān)部門共同為了引導(dǎo)人們的交易行為而發(fā)布的文本，是—種任意性的指導(dǎo)性意見，而不具有強(qiáng)制力，只是作為當(dāng)事人的—種參考。

具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并不要求具備全部?jī)?nèi)容，只需要對(duì)合同的主要內(nèi)容作出約定的，再加上第二個(gè)條件，就可以認(rèn)定為實(shí)為商品房買賣合同，至于哪些是合同的主要內(nèi)容，可以參照合同法的相關(guān)規(guī)定確定，一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、交付、付款方式等。

“出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”的內(nèi)涵為：認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)實(shí)際履行，出賣人已經(jīng)收取了購(gòu)房款。既包括全款，也包括部分購(gòu)房款；對(duì)付款方式?jīng)]有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，還包括住房貸款方式。

     三、認(rèn)購(gòu)書中的定金問(wèn)題

    在商品房銷售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金”等名稱，而且一般對(duì)返還問(wèn)題都沒有明確規(guī)定。在購(gòu)房實(shí)務(wù)中，因?yàn)橘?gòu)房人對(duì)該房屋不滿意，或?qū)?gòu)房合同磋商不成功時(shí)，購(gòu)房人要求返還定金或所交預(yù)定款，而開發(fā)商往往以購(gòu)房人違約為借口，拒絕返還定金。認(rèn)購(gòu)所交定金在以后的處理成了現(xiàn)實(shí)中的難題，如何破解？

    一）、《商品房銷售管理辦法》第二十二條 “不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”

    依據(jù)上述規(guī)定，可以分為三種情形來(lái)處理：

    一是符合商品房銷售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，由于購(gòu)房人的當(dāng)方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，定金不返還。由于開發(fā)商單方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，雙倍返還定金。

    二是符合商品房銷售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)沒有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，無(wú)論誰(shuí)的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。

    三是不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。那么，收取的費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)返還。

    二）、《擔(dān)保法》司法解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方，拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

   《解釋》第四條 “出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

    值得注意的是：1、怎么理解“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”？

    通常理解為：簽訂認(rèn)購(gòu)書后，開發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建、開發(fā)商的主體資格喪失、自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失等。

2、當(dāng)事人不能就商品房買賣合同的內(nèi)容協(xié)商一致，是否就可推論是一方拒絕訂立合同呢？是否均應(yīng)適用定金罰則？

對(duì)于這一問(wèn)題，一般認(rèn)為，只要當(dāng)事人在協(xié)商的主合同里沒有特別約定，則不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同拒絕訂立主合同，不能適用定金罰則。

如有一個(gè)案件，雙方簽訂了認(rèn)購(gòu)書，交付了定金，后在這正式簽訂商品房買賣合同時(shí)，買方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了11條補(bǔ)充條款（是有關(guān)延期交款和交房責(zé)任等方面的規(guī)定），買方意欲刪除，被告不同意，后因未協(xié)商一致而未簽訂商品房買賣合同。

后買方起訴要求雙方返還定金。一審判被告有過(guò)錯(cuò)，雙倍返還定金。二審法院認(rèn)為，在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，被告未出示銷售合同的補(bǔ)充條款，致原告不能接受此時(shí)出示的合同補(bǔ)充條款，雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的買賣房屋的意思表示未能達(dá)成一致，雙方均不存在違約，被告應(yīng)返還原告定金。

案例二：一消費(fèi)者許高訴中鴻天房地產(chǎn)公司認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。2000年1月8日雙方簽訂SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購(gòu)書一份，約定認(rèn)購(gòu)預(yù)售商品房一套，1月21日至30日簽預(yù)售合同，交付定金3萬(wàn)元作為合同擔(dān)保。在簽訂預(yù)售合同時(shí)，中鴻天未取得商品房銷售許可證。許高提出取證后再簽，中鴻天拒絕，引發(fā)糾紛。一審法院認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。無(wú)效后，定金失去擔(dān)保效力，一次性返還3萬(wàn)元。許高不服上訴。二審認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的特點(diǎn)，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購(gòu)書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已存在，許高已交納定金，該認(rèn)購(gòu)書的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。該定金條款只在認(rèn)購(gòu)書中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對(duì)該認(rèn)購(gòu)書以外的情況并無(wú)約束力。被告抗辯主合同無(wú)效并不成立。根據(jù)擔(dān)保法司法解釋115規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的，適用定金罰則。二審改判，雙倍返還定金。

四、商品房買賣合同主要內(nèi)容有哪些？

(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

    一般包括，買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

(2)商品房基本狀況；

有關(guān)房屋的情況是對(duì)買賣合同標(biāo)的物的基本描述，也是標(biāo)的物特定化的過(guò)程，這主要包括以下內(nèi)容：a．房屋的坐落位置、朝向、日照時(shí)間、采光通風(fēng)等；b．所買賣房屋的面積，應(yīng)注明實(shí)際建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分別多少；巳房屋是現(xiàn)房還是預(yù)售的商品房；d．房屋的配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)。

(3)商品房的銷售方式；

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房銷售的方式有很多，不同的銷售方式下,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同，所以明確銷售方式也是非常重要的，譬如是現(xiàn)房銷售，還是商品房預(yù)售，或者是商品房包銷等方式。

(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

 —般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付給賣方。《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行規(guī)定》第4條規(guī)定，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止壟斷、哄抬價(jià)格?！渡唐纷≌瑑r(jià)格管理暫行規(guī)定》中也規(guī)定了商品房?jī)r(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，銷售方與購(gòu)買方可以考慮房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量低和市場(chǎng)行情等因素對(duì)房屋價(jià)格在合同中確定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要避免暫定價(jià)格的形式，盡量確定價(jià)格，否則日后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大或者是因?yàn)閲?guó)家政策調(diào)整、建筑材料漲價(jià)等，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商變更價(jià)格。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米的價(jià)格，而且要寫明總價(jià)款。一旦當(dāng)事人之間因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)該按照以下原則進(jìn)行調(diào)解和解決：A.除國(guó)家規(guī)定必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，當(dāng)事人根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格議定的價(jià)格應(yīng)該予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定的價(jià)格的，可以支持。—方以建筑材料或商品房市場(chǎng)價(jià)格變化為由要求變更合同約定價(jià)格的，一般不予支持。B.合同雙方約定的商品房銷售價(jià)格，同時(shí)又約定商品房銷售價(jià)格以主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)的，—方要求按照核定價(jià)格為準(zhǔn)的應(yīng)該予以支持。C.合同雙方約定的商品房銷售價(jià)格不明確的，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力等情況的，合同雙方當(dāng)事人可以另行約定商品房銷售價(jià)格；協(xié)商不成的，參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格或者當(dāng)?shù)赝谕愘|(zhì)量房屋的市場(chǎng)價(jià)格處理。D.在逾期交付商品房的同時(shí)，因?yàn)樯唐贩夸N售價(jià)格變化造成的損失由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)。

《商品房銷售管理辦法》第19條規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。另外當(dāng)事人還應(yīng)該在合同中就商品房設(shè)備、設(shè)施和公用設(shè)備、設(shè)施費(fèi)用、電話、閉路電視、電表、煤氣等費(fèi)用最好也作出明確約定。否則就應(yīng)該明確這些建設(shè)配套費(fèi)用已經(jīng)計(jì)人整個(gè)房屋價(jià)款內(nèi)，而除交付全部房屋價(jià)款外不需要再支付。

(5)交付使用條件及日期。

賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實(shí)際接收房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)小理權(quán)屬登記手續(xù)，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助。對(duì)于如何交付，僅僅是交付鑰匙就是交付使用，還是需要提供其他的輔助條件?這都需要在合同中明確，最好不要籠統(tǒng)的在合同中寫上交付。

(6)房屋面積條款。

購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)合同時(shí)在此條款中要求寫明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與使用面積的比例；購(gòu)買預(yù)售房還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問(wèn)題。根據(jù)《民法通則》此條款之如此表述“誤差在3％之內(nèi)(含3％)，視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實(shí)際面積在合同中規(guī)定的單價(jià)重新結(jié)算；若誤差超過(guò)3％，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

     在合同中一定要將面積條款方面的內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化：第一，公用部分的建筑面積，包括個(gè)公用部分的名稱和面積，如門廊、走道、電梯、公共車位等部分；第二,套內(nèi)建筑面積或?qū)Ｓ貌糠值慕ㄖ娣e，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積等等。

(7)質(zhì)量條款。

購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。開發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)買者提供住宅質(zhì)量保證書，為了證明開發(fā)商申請(qǐng)的房屋質(zhì)量檢驗(yàn)申請(qǐng)文件合法，合同中最好約定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)買者提供證明其質(zhì)量申報(bào)手續(xù)以及質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告等，購(gòu)買者有權(quán)委托相關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)有保修責(zé)任。合同中應(yīng)該就房屋的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等作出明確約定。

(8)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任條款。

賣方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如果房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

(9)購(gòu)房者知情權(quán)條款。

一般包括，了解施工進(jìn)程，并查看設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理測(cè)量質(zhì)量監(jiān)管物業(yè)管理等機(jī)構(gòu)的資格證書；了解與商品房相關(guān)的設(shè)計(jì)資料、建筑材料的質(zhì)量等。購(gòu)房者有權(quán)查看一切與房屋有關(guān)的原文件，并可以請(qǐng)求復(fù)印。

(10)違約責(zé)任條款。

    買賣雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中所約定的義務(wù)，如果買賣雙方有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并在合同中應(yīng)明確約定買方有按期支付購(gòu)房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及賣方‘所交付房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等等。

    (11)合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)

A.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；另外，所購(gòu)樓的樓號(hào)、房l單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明之作為附件;B．關(guān)于不可抗拒力。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條件；一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任。”這樣表述。我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。”依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定了有關(guān)延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。C．售后物業(yè)管理的條款。這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。目前我國(guó)對(duì)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責(zé)任不好界定，但購(gòu)房人還是可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行把握，如：業(yè)主、物業(yè)管理公司的選擇權(quán)利；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式確定的權(quán)利；物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等。保證購(gòu)房人人住后水、電、氣供應(yīng)，保安、房屋維修、公用設(shè)施、郵政、通訊等服務(wù)到。并按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)；D、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法等。