地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)與手段

　　房?jī)r(jià)與股價(jià)下跌，政府便開(kāi)始擔(dān)心是否會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展；房?jī)r(jià)與股價(jià)快速上漲，政府又憂慮是否會(huì)形成大的資產(chǎn)泡沫。在政府看來(lái)，最理想的是房?jī)r(jià)與股價(jià)能夠慢慢漲，大體上與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度相當(dāng)。因此，資產(chǎn)價(jià)格漲得快了，政府就會(huì)出政策打壓一下；資產(chǎn)價(jià)格下跌，就趕快出新政托一托。

　　然而迄今為止，政府這方面的業(yè)績(jī)并不理想。房?jī)r(jià)在每次小小的調(diào)整后，就會(huì)漲得更快。每次調(diào)整之后都下跌有限，政府調(diào)控市場(chǎng)的能力的信譽(yù)卻下跌了不少。

　　這是因?yàn)椋€(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格作為政府的政策目標(biāo)有內(nèi)在的困難。以房?jī)r(jià)為例，政府的目標(biāo)是房?jī)r(jià)每年上漲5％-10％，如果市場(chǎng)相信了政府的能力和信譽(yù)，就會(huì)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲。其結(jié)果是房產(chǎn)的漲幅就一定超過(guò)了5％-10％的政府目標(biāo)，因而政府的調(diào)控能力就會(huì)受到質(zhì)疑。如果政府的調(diào)控能力受到質(zhì)疑，政府想讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定時(shí)，它仍然會(huì)漲；而當(dāng)房?jī)r(jià)真的下降，政府想讓它穩(wěn)定，也就不會(huì)穩(wěn)定。

　　那么，政府能否把房?jī)r(jià)的下降作為政策目標(biāo)呢？一般說(shuō)來(lái)，經(jīng)濟(jì)-生活水平-住房需求-房地產(chǎn)發(fā)展-經(jīng)濟(jì)，是一個(gè)閉循環(huán)。如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌，可能影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是政府所不愿看到的。正因?yàn)橐陨系恼h(huán)關(guān)系，政府天然地會(huì)將房地產(chǎn)的發(fā)展作為政策目標(biāo)，其結(jié)果是房地市場(chǎng)的泡沫性發(fā)展。

　　其實(shí)，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的結(jié)果，就應(yīng)該找到正確的政策目標(biāo)。這就要從房產(chǎn)地市場(chǎng)的功用出發(fā)，那就是解決人民的安居需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，人民的安居需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久動(dòng)力。因此，房地產(chǎn)的最主要、甚至是惟一政策目標(biāo)應(yīng)是滿足與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活水平以及人口特點(diǎn)相當(dāng)?shù)陌簿有枨蟆?/p>

　　要以實(shí)現(xiàn)人民的安居需求為政策目標(biāo)，那就應(yīng)該限制投機(jī)，不鼓勵(lì)投資。實(shí)現(xiàn)這種政策目標(biāo)的手段有兩種，一是行政的，二是市場(chǎng)的或價(jià)格的。如“國(guó)十條”要求的，異地購(gòu)房不給予貸款，第三套購(gòu)房不給予貸款，仍然是行政的，雖然是很有創(chuàng)意的。

　　伴隨行政手段的有效性，是它的一體性或全面性。這種一體性，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格與交易量的較大幅度下降。當(dāng)這種下降影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展時(shí)，將迫使政府再次采用行政上的手段解除行政控制。正因?yàn)橛写祟A(yù)期，市場(chǎng)對(duì)這種政策的可持續(xù)性表示懷疑。如果這種行政限制手段取消，安居的政策目標(biāo)又要大打折扣了。

　　如果我們采用市場(chǎng)的或價(jià)格的手段，實(shí)際上也可以達(dá)到以上目標(biāo)。比如，可以規(guī)定第三套購(gòu)房支付的利率是標(biāo)準(zhǔn)利率的1.5倍，第四套購(gòu)房支付的利率是標(biāo)準(zhǔn)利率的2倍，四套以上全部支付2.5倍。不僅是新購(gòu)房，已購(gòu)的住房也可按此方法調(diào)整，但調(diào)整可以是漸進(jìn)的。這種利率的提高或降低，可以根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r上下調(diào)整，不必是僵硬的。同樣，將稅收應(yīng)用于以上原則也可達(dá)到政策目標(biāo)，重慶即是成功的先例。

　　由于所有的房地產(chǎn)投機(jī)以及大部分的投資都需要借貸，利率的大幅提高將遏制投機(jī)與投資需求。與此同時(shí)，如果維持第一套購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)利率的0.85倍，第二套房標(biāo)準(zhǔn)利率的1.1倍，就能滿足正常的安居需求。如果住房購(gòu)買(mǎi)者確有能力，那也不妨礙他異地購(gòu)房或購(gòu)買(mǎi)第三、第四套住房。

　　由于政府可以根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r上下微調(diào)利率，市場(chǎng)就不會(huì)認(rèn)為這個(gè)政策只是短期的，從而改變了市場(chǎng)認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌的預(yù)期。當(dāng)市場(chǎng)中既有漲的力量，也有跌的力量，就不會(huì)有單向的預(yù)期，絕大部分購(gòu)房者只會(huì)根據(jù)自己的真實(shí)需求做買(mǎi)賣(mài)決定。其結(jié)果是房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定，并隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平的提高而穩(wěn)步發(fā)展。

　　作者為匯信資本董事總經(jīng)理