雖然廈門當(dāng)?shù)卣耙惶煲呀?jīng)放風(fēng)收緊調(diào)控,重啟限購,但仍然抵擋不住開發(fā)商拿地的急切心態(tài)。
8月26日,廈門正式出讓6幅地塊,分別位于島外的同安汀溪鎮(zhèn)、集美灌口鎮(zhèn)、翔安新圩鎮(zhèn)以及翔安新店鎮(zhèn),起拍價總計達(dá)到71.24億元。雖然根據(jù)之前的出讓規(guī)定,一家房企只能拿一塊地,但土拍仍然吸引了多達(dá)60家房企、上千億資金的圍獵。經(jīng)過一天激烈競爭,六幅土地最終成交總價達(dá)到了172.14億元,最高樓面單價達(dá)到38345元/平方米,遠(yuǎn)超周邊在售房價。
瘋狂的土地:面粉全部貴過面包
在上午已經(jīng)拍出的三塊地中,廈門當(dāng)?shù)胤科笥碇薜禺a(chǎn)一開場就以28億元的總價競得集美灌口地塊,溢價率184 %,折合樓板價32825元/平方米,突破之前島內(nèi)云頂莊園30940元/平方米的島內(nèi)陸王,成為全廈門新地王。該地塊為商住地塊,占地4.27萬平方米,總建筑面積8.53萬平方米,容積率2.0。參與該地塊競拍的房企多達(dá)21家。這一創(chuàng)記錄的樓板價再次制造面粉貴過面包的行情,據(jù)了解,該地塊周邊的房價高層房源在2.3萬-2.5萬元/平方米,別墅的均價在3.4萬-3.6萬元/平方米。
可這一剛剛誕生的記錄很快在下午的土拍中被輕松打破。在翔安2016XP04地塊競拍中,融僑以總價42.18億元競得該地塊,成交樓面價38345元/平方米,溢價率140%。而周邊的房價在2.8萬-3.1萬元/平方米,面粉依然貴過面包。資料顯示,該地塊為商住地塊,占地4.34萬平方米,總建筑面積11萬平方米,容積率2.53。由于地塊優(yōu)質(zhì),參與的房企多達(dá)26家。
隨后的翔安2016XP05地塊,競拍過程也十分激烈,房企一度一個億一個億的加價,最終IOI以總價23.24億元競得,成交樓面價36889元/平方米,溢價率141%。該地塊與翔安2016XP04地塊相鄰,性質(zhì)也為住宅、商業(yè),占地2.51萬平方米,總建筑面積6.3萬平方米,容積率2.51.
位于翔安的2016XP06地塊與翔安2016XP04地塊、2016XP05地塊相鄰,其競拍主要在世茂和融創(chuàng)之間進(jìn)行,最終,融創(chuàng)以30.76億元競得該地塊,折合樓板價37512元/平方米,溢價率142.59%。
另一塊位于同安汀溪的住宅地塊樓板價也突破3萬元/平方米,達(dá)到30097元/平方米,被來自福州的泰禾地產(chǎn)以總價27.84億元競得,溢價率141%。該地塊占地8.44萬平方米,總建筑面積9.25萬平方米,30097元/平方米的樓板價也再次刷新同安地王記錄,該項目位于廈門遠(yuǎn)郊,目前周邊在售的別墅均價不過1.1-1.5萬元/平方米。
位于翔安的X2016P03地塊被萬科以19.62億元競得,折合樓板價22169.4元/平方米,溢價率 97.78 %。該地塊規(guī)劃土地面積5.9萬平方米,規(guī)劃總建筑面積6.6萬平方米。據(jù)悉,近兩年地塊周邊僅有一個樓盤,現(xiàn)在高層新房售價在18000元/平方米。
國土局官員緊急放風(fēng):限購箭在弦上
“剛剛國土房管局的一個處長給我打來電話,說政府已經(jīng)在研究限購的事情了,希望通過我把這一消息放出去?!?廈門均和土地評估有限公司董事總經(jīng)理王崎說,當(dāng)天的土拍實在太瘋狂,雖然之前也有預(yù)期,但實際的結(jié)果還是超出了人們的預(yù)料,“像集美的土地,原先我們預(yù)計樓板價會在2.3萬-2.5萬元/平方米,沒想到拍出來的價格達(dá)到了3.2萬元/平方米,同安、翔安的地塊也位置偏遠(yuǎn),拍出這么高的價格,業(yè)內(nèi)的人都覺得離譜,可開發(fā)商們還是一個勁地往前沖?!?/p>
廈門某房企負(fù)責(zé)人稱,此次土拍,每塊地的樓板價都比周邊房價高大約8000元/平方米,也就是說開發(fā)商認(rèn)為這8000元/平方米的差價就是下半年的市場預(yù)期,通過這次土拍,把下半年甚至明年的房價水平都提前了。
與此同時,網(wǎng)上也流傳出廈門的限購討論稿。內(nèi)容顯示:為抑制投資投機(jī)性購房,從即日起,對以下類型家庭暫停銷售普通商品住房(144平方米以下):1、擁有2套及以上住房本市戶籍家庭;2、擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭;3、無法提供兩年內(nèi)在本市累計一年以上納稅或繳交社保證明的非本市戶籍家庭。
“這份討論稿是可靠的,上面的3個議題都會通過,同時政府還會出進(jìn)一步的細(xì)則。”廈門相關(guān)消息人士說。
“我估計,不出半個月,政府就會出臺限購政策。”廈門某房企負(fù)責(zé)人說,一旦廈門實行限購,市場會量價齊跌,從波峰滑入波谷。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從此次廈門幾個郊區(qū)的拍地來看,土地出讓價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期,這也說明從實際情況看,土地市場其實存在一個較大的上漲壓力。隨著廈門島內(nèi)可供開發(fā)土地的減少,以及廈門北站后續(xù)商圈的形成,周邊的土地價值會進(jìn)一步上升。廈門土地市場的啟示在于,后續(xù)二線城市土地價格會繼續(xù)上升,源于人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的速度在加快。后續(xù)出臺限購政策的可能性是很大的。部分房企能夠冒著政策收緊的風(fēng)險去拿地,也體現(xiàn)了非拿不可的戰(zhàn)略投資意圖。
嚴(yán)躍進(jìn)說,另外房企本身對于未來市場的看好,而且今年銷售業(yè)績不錯,這都會使得后續(xù)拿地會更加積極和激進(jìn)。從實際情況看,現(xiàn)在房企最擔(dān)心的就是后續(xù)市場會降溫,尤其是信貸政策如果收緊,那么確實會引起各類新的問題,比如說潛在的購房需求快速下滑等。從實際情況看,后續(xù)地王項目應(yīng)該采取降低開發(fā)成本的導(dǎo)向,這樣才會促使產(chǎn)品的優(yōu)勢提升。下半年房企投資方面,若是地王項目引起了太大的成本負(fù)擔(dān),那么可能部分房企會開始轉(zhuǎn)型,即做其他領(lǐng)域的投資。