監(jiān)管的融資緊箍咒下，房企到底有多缺錢？不妨看兩個數(shù)據(jù)。
僅下半年過去的兩周時間，超過20家房企發(fā)布多筆海外融資計劃，資金量高達(dá)170億美元，約1170億元人民幣。
2019年以來，房企計劃海外債數(shù)量多達(dá)104只，計劃發(fā)行規(guī)模高達(dá)2646億元。
越來越多的房企選擇通過海外融資的渠道解決自己的流動性問題和資金壓力。此前，金茂和泰禾兩家房企境外發(fā)行美元債引來關(guān)注，其中泰禾債券利率高達(dá)15%，震驚業(yè)內(nèi)。房企融資饑渴癥一時難解。
而另一方面，監(jiān)管收縮美元債、地產(chǎn)信托融資的信號頻頻，一級市場再融資涉房地產(chǎn)項目始終處于暫停階段，更是加劇了當(dāng)前房企的融資矛盾。
一邊是融資渠道變得日益狹窄，一邊是負(fù)債規(guī)模和資金壓力不斷抬升，房企通過杠桿和融資來撬動發(fā)展的游戲，似乎很難再玩下去。
海外融資成主流通道？
高息舉債解房企資金之渴
房企正在用數(shù)據(jù)來解釋，什么是資金饑渴癥。
7月上旬，房地產(chǎn)企業(yè)出海融資的計劃已經(jīng)呈現(xiàn)“井噴”的態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月至今，超過20家房企發(fā)布了多筆海外融資計劃，共涉及資金高達(dá)170億美元，約1170億元人民幣。
而據(jù)同策研究院提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融資共計611.6億元。
從融資渠道來看，去海外發(fā)債融資已然成為今年的“主旋律”。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2019年以來，房企計劃海外債數(shù)量多達(dá)104只，計劃發(fā)行規(guī)模高達(dá)2646億元。
進(jìn)入7月份以來，海外美元債發(fā)行放量明顯。據(jù)民生證券統(tǒng)計顯示，截至7月初，中資美元地產(chǎn)債存量共有1627億美元。從存量規(guī)模來看，恒大、碧桂園、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、綠地、萬科等知名房企地產(chǎn)美元債存量居于前列。整體來看，地產(chǎn)美元債發(fā)行主體以大中型房企為主，盡管境外主體評級較低，但在境內(nèi)陸產(chǎn)行業(yè)資質(zhì)往往較為雄厚。
值得注意的是，高息舉債成為這波債券發(fā)行的主流特點。7月12日，泰禾集團(tuán)公告披露稱其全資子公司擬計劃在境外完成4億美元債券，并在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。
而除了泰禾集團(tuán)之外，天譽置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、新湖中寶、陽光城、中南建設(shè)等多家房企均在近期發(fā)行了數(shù)額不等的高息地產(chǎn)美元債新券。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至7月初，地產(chǎn)美元債存量中共有69只票息超過10%個券。
分析人士認(rèn)為，房企海外舉債，從企業(yè)的美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優(yōu)勢比較明顯。
房企再融資項目趨于停滯
涉房業(yè)務(wù)恐遭剝離
在業(yè)內(nèi)看來，海外融資發(fā)行的熱度高漲，實際上也是國內(nèi)融資收緊的大環(huán)境下，房企不得已的選擇。
據(jù)了解，目前多家上市房企的定增項目仍處于停滯狀態(tài)，而其他上市公司若融資項目涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也會受到監(jiān)管的從嚴(yán)審核以及反復(fù)問詢。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年以來，約有18家上市房企發(fā)布定增的預(yù)案(部分修改定增預(yù)案)，但僅有新華聯(lián)1家被證監(jiān)會核準(zhǔn)，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已經(jīng)被證監(jiān)會受理，近期的進(jìn)展也僅僅是發(fā)審委通過，尚未拿到批文。
而從證監(jiān)會公開的資料看，綠地控股、泰禾集團(tuán)等上市房企的定增項目尚未過會，仍處于“已反饋”階段，其中綠地控股的定增計劃已經(jīng)等待四年之久，至今沒有獲得進(jìn)展。
監(jiān)管對于房地產(chǎn)項目融資的嚴(yán)格程度已經(jīng)從上市房企擴(kuò)散到其他行業(yè)的上市公司。在近期公布的定增項目中，不少上市公司如果定增募集的項目涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則同樣可能遭到發(fā)審委的嚴(yán)格審核和反復(fù)問詢。
在多家山市公司推動再融資項目時，監(jiān)管層都會對發(fā)行人提出問詢，“補(bǔ)充披露公司和子公司是否存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”、“未來是否會有開發(fā)和銷售房地產(chǎn)計劃”、“定增項目是否符合國家房地產(chǎn)調(diào)控的監(jiān)管政策”等等。
在業(yè)內(nèi)人士看來，之所以強(qiáng)化再融資涉房業(yè)務(wù)的審核，主要目的是防止一級市場募集的資金流入到房地產(chǎn)市場，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)調(diào)控的整體效果。
投行人士指出，目前監(jiān)管層對再融資項目涉房業(yè)務(wù)，幾乎是零容忍，若想要推進(jìn)再融資項目，公司可能需要證明項目涉房屬性較小，或者剝離相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
今年3月，深康佳計劃定增發(fā)行30億元，主要用于補(bǔ)充流動資金等。由于深康佳子公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此監(jiān)管提出問詢要求說明詳情。深康佳指出，公司6月已經(jīng)轉(zhuǎn)讓相關(guān)涉房子公司的控股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后僅剩下49%的股權(quán)。不過，目前深康佳定增項目尚未有實質(zhì)性進(jìn)展。
無獨有偶，哈工智能也在今年6月轉(zhuǎn)讓兩個涉房子公司控股權(quán)，隨后發(fā)布7.82億規(guī)模的定增項目，主要用于工業(yè)機(jī)器人智能裝備制造及人工智能技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化項目。上述定增項目仍在持續(xù)推進(jìn)中。
多道融資“緊箍咒”齊發(fā)
不過除了再融資審核從嚴(yán)之外，房企面臨的融資渠道收窄的局面越來越嚴(yán)峻。
為了給房企海外舉債的熱潮降溫，7月12日，發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求》的通知。上述通知對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記提出四點要求。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實性承諾函》。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債要加強(qiáng)信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠(yuǎn)期外匯買賣、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品，合理持有外匯頭寸，保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機(jī)構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內(nèi)債與外債合理比例，有效防控外債風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海外發(fā)債的用途的限制實際上對房企的限制較大。原本不少資金吃緊的中小房企，債務(wù)壓力大、流動性緊張，在面對國內(nèi)融資渠道難以打通的情況下，向境外投資者舉債融資，似乎可以通過“遠(yuǎn)水來解救近渴”。但是在這份發(fā)改委通知下發(fā)后，這條渠道也難以成行。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，政策明確了外資的用途，即只能置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，這個規(guī)定是具有很強(qiáng)的管控效力的，這也就意味著發(fā)行海外債償還國內(nèi)債、發(fā)行海外債用于流動性資金補(bǔ)給、發(fā)行海外債用于拿地，這三種融資用途已經(jīng)被限制了。類似管控很大程度上會對近期部分房企的海外融資形成利空影響。
而除了海外發(fā)債這個渠道之外，其他國內(nèi)融資渠道也出現(xiàn)了不同程度的緊縮。據(jù)民生證券研究員李峰分析，今年二季以來，各個渠道地產(chǎn)融資均出現(xiàn)不同程度收緊，其中在境內(nèi)債券融資方面，住建部點名部分拿地過于激進(jìn)的房企，后續(xù)該類房企債券、ABS融資或遭到收緊或暫停。
而在銀行貸款方面，有消息稱，部分銀行收到窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模。此外，非標(biāo)融資方面，已有媒體報道稱，近期多家信托收到窗口指導(dǎo)，傳統(tǒng)的432通道類業(yè)務(wù)、違規(guī)前融業(yè)務(wù)均不得再做，下半年非標(biāo)融資或進(jìn)一步收緊。而引起爭議的房地產(chǎn)類信托項目的暫停消息發(fā)酵后，光大、國投泰康兩家信托機(jī)構(gòu)先后指出，目前正在對房地產(chǎn)類項目募資進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)企業(yè)融資幾乎面臨著內(nèi)外交困的局面。
中小房企生存壓力加大
房企融資的困難，不僅意味著未來難以借助加杠桿方式來擴(kuò)張拿地，也可能對目前房企的經(jīng)營帶來巨大的影響，房企債務(wù)壓力短期可能會進(jìn)一步放大。
越來越多的信號，似乎暗示著房地產(chǎn)過去借錢擴(kuò)張、大舉融資的模式正在成為歷史。據(jù)華南某地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示，過去高杠桿融資時代，最高時期自由資金比例僅占一成，但現(xiàn)在很難去復(fù)制過去這樣快速擴(kuò)張的方式，這也造成了公司在很多城市的項目出現(xiàn)了停擺、甚至撤出。
6月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清在一次公開談話中表示，房產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步加強(qiáng)，也助長了房地產(chǎn)投機(jī)行為。房子是用來住不是用來炒的，歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價。
房企不惜花上高成本代價進(jìn)行大額融資的背后，可能也意味著企業(yè)本身的債務(wù)承壓較大。
以泰禾集團(tuán)為例，從2019年開始，公司已經(jīng)頻頻傳出資金鏈危機(jī)的消息，并通過不斷甩賣項目進(jìn)行自救，5月17日，泰禾集團(tuán)宣布將向世茂集團(tuán)出讓廣州、佛山、昆山等項目股權(quán)，總價為39.71億元。
據(jù)最新年報數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，泰禾集團(tuán)貨幣資金148.95億元，但負(fù)債總額達(dá)到2112.47億元。此外，泰禾集團(tuán)有19家子公司的資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，資產(chǎn)負(fù)債率超過100%的子公司占40%。
而大型房企的壓力也不容小視。在恒大地產(chǎn)集團(tuán)近期通過的110億元公司債券發(fā)行中，公司提出該期債券募集資金擬用于償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息，其中包括15恒大04的86.42億元、16恒地01的48.51億元利息支付，合計擬支付規(guī)模134.93億元。
恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬億，預(yù)計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬億。在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加。
為了解決資金壓力，越來越多的房企還選擇“斷臂求生”。今年以來，包括華僑城、陽光100、上置集團(tuán)、粵泰股份等在內(nèi)的多家房企均選擇出售項目股權(quán)。
“融資收緊后，企業(yè)的壓力會越來越大，連萬科這樣的公司都說要活下去，何況市場上的中小公司。”上述房企負(fù)責(zé)人表示。
（文章來源：中國基金報）
