從建安成本入手開(kāi)展房企所得稅納稅評(píng)估
2013.11.18中國(guó)稅務(wù)報(bào)作者：劉剛旦
由于目前建筑安裝行業(yè)的主要稅種由地稅機(jī)關(guān)管理，國(guó)稅機(jī)關(guān)一般只涉及企業(yè)所得稅的稅收管理工作，并且稅務(wù)人員多為會(huì)計(jì)或稅收專業(yè)人員，對(duì)建筑安裝、工程造價(jià)等方面的業(yè)務(wù)比較陌生，所以在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展納稅評(píng)估時(shí)，經(jīng)常會(huì)感到無(wú)從下手或難以取得顯著效果。
臨汾A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）于2008年10月辦理稅務(wù)登記，注冊(cè)類(lèi)型為“其他有限責(zé)任公司”，注冊(cè)資本是2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、自有房屋租賃和接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)。2009年～2010年開(kāi)發(fā)XX花園小區(qū)，2011年初開(kāi)始預(yù)售。A公司2012年度賬面反映銷(xiāo)售收入31485.05萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本發(fā)生額總計(jì)28908.01萬(wàn)元。根據(jù)臨汾市國(guó)稅局企業(yè)所得稅專項(xiàng)評(píng)估工作安排，將A公司確定為評(píng)估對(duì)象。
評(píng)估工程中，評(píng)估人員先從征管系統(tǒng)中調(diào)取該單位申報(bào)的相關(guān)數(shù)據(jù)，以及周邊地段其他開(kāi)發(fā)商的納稅資料，然后從企業(yè)調(diào)取相關(guān)會(huì)計(jì)核算資料和建安成本結(jié)算資料進(jìn)行案頭對(duì)比分析。該小區(qū)位置比較偏僻，其樓盤(pán)在建筑結(jié)構(gòu)、容積率、綠化等方面與周邊其他小區(qū)基本類(lèi)似，平均售價(jià)3700元/㎡，比周邊項(xiàng)目高出近200元/㎡，而利潤(rùn)率卻明顯低于周邊其他房地產(chǎn)公司的平均利潤(rùn)率。
經(jīng)查，A公司收入已全部入賬，評(píng)估人員于是將評(píng)估重點(diǎn)鎖定在企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目上。通過(guò)將該企業(yè)的成本與周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本逐項(xiàng)比較，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)A公司的平均建筑安裝成本比周邊同等樓盤(pán)高出150元/㎡，并且該公司賬面反映的工程費(fèi)用均已支付給施工單位，而經(jīng)側(cè)面了解，施工單位法定代表人與A公司法定代表人是親戚關(guān)系。評(píng)估人員據(jù)此分析，企業(yè)極有可能存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本的問(wèn)題。
為進(jìn)一步了解有關(guān)情況，評(píng)估人員約談了施工單位負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人聲稱其提供的工程造價(jià)是真實(shí)的，是經(jīng)過(guò)權(quán)威部門(mén)審計(jì)的，并提供了審核報(bào)告及相關(guān)附件。但評(píng)估人員依據(jù)所掌握的全市建安成本價(jià)的平均狀況，確信對(duì)該企業(yè)成本問(wèn)題的判斷不會(huì)有誤，于是決定從外圍突破，通過(guò)到建設(shè)局工程造價(jià)管理處對(duì)在同一區(qū)域開(kāi)發(fā)的其他房地產(chǎn)公司的有關(guān)情況進(jìn)行了詳細(xì)了解，同樣得出該公司的單位工程造價(jià)偏高的結(jié)論。評(píng)估人員據(jù)此推斷工程造價(jià)審核機(jī)構(gòu)出具的審核報(bào)告很有可能存在問(wèn)題。
通過(guò)對(duì)企業(yè)提供的審核報(bào)告仔細(xì)核對(duì)，評(píng)估人員首先發(fā)現(xiàn)XX花園2號(hào)樓的監(jiān)理記錄中無(wú)沙墊層，而工程結(jié)算書(shū)中卻出現(xiàn)了沙墊層。根據(jù)這一線索，評(píng)估人員又詳細(xì)查閱了監(jiān)理工作日志及分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、圖紙和設(shè)計(jì)變更等資料，但均未發(fā)現(xiàn)該2號(hào)樓有沙墊層的相關(guān)記錄。隨后，評(píng)估人員詢問(wèn)了當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師，證實(shí)該2號(hào)樓并未作沙墊層基礎(chǔ)。僅此一項(xiàng)，該企業(yè)就多計(jì)工程造價(jià)113萬(wàn)元。隨后，評(píng)估人員又發(fā)現(xiàn)工程結(jié)算書(shū)的材料清單中有大量使用室內(nèi)乳膠漆的記錄。經(jīng)入戶調(diào)查，內(nèi)墻并未粉刷，所謂的內(nèi)墻乳膠漆并未使用；同時(shí)，評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)該工程部分使用了鋁合金固定窗，而結(jié)算書(shū)中卻全部為推拉窗，明顯與事實(shí)不符。經(jīng)計(jì)算，上述兩項(xiàng)多列成本計(jì)40余萬(wàn)元。
掌握了相關(guān)數(shù)據(jù)后，評(píng)估人員分別約談了A企業(yè)法定代表人、技術(shù)負(fù)責(zé)人以及財(cái)務(wù)人員，出示了所有證據(jù)，請(qǐng)他們對(duì)工程成本中的不合理支出情況進(jìn)行解釋和舉證。最后企業(yè)承認(rèn)，為了少繳企業(yè)所得稅，他們的確在建筑安裝成本上“動(dòng)了腦筋”。
建安成本是專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)審核并出具報(bào)告的。中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，一方面專業(yè)性較強(qiáng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)難于評(píng)估；另一方面，中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告具有相應(yīng)的法律效力，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不便深查。于是，雙方一拍即合，并商定由開(kāi)發(fā)商支付超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)幾倍的工程審核費(fèi)，審核機(jī)構(gòu)只根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)資料，出具審核報(bào)告。最后該企業(yè)的法定代表人表示，將對(duì)公司的納稅經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行認(rèn)真自查，并按規(guī)定申報(bào)納稅。
A企業(yè)經(jīng)過(guò)自查，確認(rèn)存在虛列成本問(wèn)題。其中，將根本沒(méi)有發(fā)生的工程施工虛增開(kāi)發(fā)成本113萬(wàn)元，人為增加材料款，虛增開(kāi)發(fā)成本40萬(wàn)元。另外，還自查出由于已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本劃分不準(zhǔn)，將未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本205萬(wàn)元列入2012年可稅前扣除的已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中。以上合計(jì)在申報(bào)納稅時(shí)多列支出358萬(wàn)元，造成少繳企業(yè)所得稅89.5萬(wàn)元。自查結(jié)束后，該企業(yè)將上述稅款及滯納金及時(shí)繳納入庫(kù)。
作者單位：山西省臨汾市國(guó)稅局
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