作者近照
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?。ㄒ唬╊A告登記的優(yōu)先效力及排除規(guī)則
物權法《解釋一》第四條規(guī)范的是物權流轉(zhuǎn)中必須注意到是否存在預告登記的先行行為，如果存在該項先行物權登記狀態(tài)的，則物權流轉(zhuǎn)中的物權變動行為之效力將受制于預告登記權利人的意志。此點與司法負擔的效應存在相似性，也即某宗物權被設定司法負擔或預告登記后，其物權流轉(zhuǎn)功能將法定受到限制而不能產(chǎn)生物權變動行為之效力。
第五條解釋與物權設定之原因行為的效力狀態(tài)直接相關，意味著當物權流轉(zhuǎn)的基礎法律關系被消滅后則該項物權流轉(zhuǎn)中的有效原因行為即喪失，包括預告登記權利人放棄債權的，則意味著包括預告登記在內(nèi)的設立物權的基礎法律關系皆消滅，此種狀態(tài)將受到合同法第三章“合同的效力”和第六章“合同的權利義務終止”的調(diào)整。根據(jù)合同法制度，合同的權利義務因履行、解除、抵消、提存、免除、混同、無效、撤銷或拒絕追認等原因而終止，預告登記權利人放棄債權即意味著債的消滅，此時當然不能再因其曾經(jīng)的預告登記先行行為而妨害后續(xù)物權流轉(zhuǎn)行為的效力。
?。ǘ╊A告登記的行政保護制度
2014年11月24日，國務院以第656號令頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。該行政法規(guī)第三十四條授權由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定實施細則。此后，2016年1月1日國土資源部以第63號令公布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，并自公布之日起施行。
關于預告登記行政保護制度，在《暫行條例》中規(guī)定的非常原則，僅在第三條中規(guī)定“不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例”。大量的具有可操作性的規(guī)程被規(guī)定在國土資源部發(fā)布的《實施細則》中。如其第五章“其他登記”一章中，專門規(guī)定了更正登記、異議登記、查封登記和預告登記制度。
1、預告登記設定的原因行為。預告登記是一種以約定為存續(xù)基礎并同時受到法定規(guī)則制約的物權登記類型，有關權利人可以按照約定申請不動產(chǎn)預告登記。應注意，備案登記與預告登記的法律效力并不相同。備案登記不產(chǎn)生阻卻物權流轉(zhuǎn)中物權變動行為的效力，而且備案登記可依單方意思辦理。相反，預告登記可以產(chǎn)生物權負擔效力，從而能夠阻卻物權的流轉(zhuǎn)性。
尤為重要的是，預告登記只能根據(jù)約定作為設定依據(jù)，不得根據(jù)單方意思表示而設立預告登記行為。因為預告登記是物權流轉(zhuǎn)中轉(zhuǎn)讓方對自身權利的一種自主限制，必須受制于其真實意思表示，如果未經(jīng)權利人同意而受讓方自行辦理預告登記的，則不產(chǎn)生預告登記的效力。此時，轉(zhuǎn)讓方有權要求登記機關將該預告登記予以撤銷，或者以訴訟方式行使撤銷權。當然，如果轉(zhuǎn)讓方不遵守協(xié)議約定而拒絕辦理預告登記的，則受讓方有權根據(jù)雙方的約定文件為據(jù)而單方申辦預告登記。
2、預告登記設定的程序規(guī)則。《實施細則》對預告登記所需要的材料及程序規(guī)則是分類設定的。諸如，申請預購商品房的預告登記，應當提交已備案的商品房預售合同、當事人關于預告登記的約定文件以及其他必要材料。有一項特殊情形是，如預購人單方申請預購商品房預告登記的，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限約定的，預購人應當如實提交相應材料。這一要求主要是考慮到預告登記的期限及所附條件，從而善意保護預售方的合法利益關切。（未完待續(xù)）
?。ㄗ髡撸簬煱矊?，法學博士，北京大成律師事務所訴訟仲裁部主任、高級合伙人，中華全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會委員，最高人民法院《人民法院報》特約法治評論員，國土資源部《中國不動產(chǎn)》專家委員會委員）
