大家好！我是小A，是一名來港8年的港漂。大家周末一般會做什么？我們“港漂看樓群”的小伙伴們的答案是——在香港看房！
這不，在愛德華班長的帶領下，最近我們?nèi)豪锞妥园l(fā)組織去線下看樓啦，目標鎖定在最近大火的土瓜灣。
看樓也要“打有準備的仗”
下午2點大家如約而至，其中有已經(jīng)見過面的同學，也有新的小伙伴。
第一步，大家自我介紹。
小A我是萬萬沒想到，平時群里低調(diào)的小伙伴們，各個來頭不小，有金融圈精英、大學教授、港府公務員、媒體公司創(chuàng)始人......研究買房投資，還能結識這樣一群高凈值的港漂朋友們，真的值了！
第二步，分組。
這次我們來了6個人，于是分成2組，每組都由一個有買房經(jīng)驗的港漂領隊，我、房??名、“老司機”愛德華班長一組，今天我們就跟著班長學習了！
第三步，角色扮演。
在香港房產(chǎn)投資圈無人不知無人不曉的Anthony sir說過：中介也是“看菜下飯”的，如果中介認為你是個“小白”，就很可能會坑你。
拜見Anthony sir
所以看房時有一定的角色扮演是非常必要的，比如扮“炒家”，時不時吐出幾句業(yè)內(nèi)行話，中介一聽就認為你是“老江湖”，自然不敢隨意“呃你”。
如何扮炒家／老司機：
可以多說一些業(yè)界行話，例如業(yè)內(nèi)會把“房子”稱作“貨”，問“房賣了沒”就是“貨走左未”，問“有沒有筍盤”就是“有冇靚貨”。
鑒于我跟房??名沒什么經(jīng)驗，我們決定用“一老兩新”開始我們的角色扮演，班長愛德華扮演已經(jīng)買房頗有經(jīng)驗的哥哥，帶著我和房??名兩個想買房的妹妹來看房。
第四步，摸底。
你以為看房就是隨便走進一家地產(chǎn)鋪，然后讓中介帶你到處看房嗎？NO！
首先要“摸底”，也就是對整個區(qū)域有大致了解。找中介前先在附近走走，感受一下周圍的區(qū)域環(huán)境，千萬不要做無頭蒼蠅，一頭就扎進了地產(chǎn)鋪。
經(jīng)過摸底，我們大致把土瓜灣分成ABCD四個區(qū)域。
AB區(qū)的樓盤普遍較新，且指標性屋苑都集中在這兩個區(qū)。A區(qū)聚集了指標性半樓盤，比如傲云峰、迎豐、喜點、喜筑；B區(qū)則有整個土瓜灣的指標性屋苑翔龍灣。
CD區(qū)的樓盤普遍較老，其中C區(qū)土瓜灣中心有小部分新樓，例如利港灣、港圖灣；但D區(qū)高山劇場附近基本都是幾十年樓齡的老樓了。
我們思路是先看老房子，再看指標性屋苑，所以順序是D→C，有時間再B→A這么走。
聽我說完，你們是不是也覺得看房思路頓時清晰了！
我遇到的5個中介
我們先到D區(qū)高山劇場，發(fā)現(xiàn)這邊美聯(lián)、中原這樣的大行幾乎沒有，全是一些細行。
這里要插播一個找中介的小妙招：不要主動出擊！
沒錯，班長教我們不要主動走進地產(chǎn)鋪找中介，而是站在地產(chǎn)鋪外假裝看房，看哪個中介會主動出來找我們。
原因很簡單：會主動的中介通常做事也比較積極賣力，日后更可能幫到你。
接下來就請看我們今天遇到的5位中介！
1號中介：50分
這家店里有一男一女兩個中年人，沒有主動出來迎接，是我們主動走進去的。
我們跟中介說了要求：40年樓齡以下，700萬港幣以下，高山道附近的二手盤。
高山道一帶
中介左翻右翻，慢吞吞找了幾個樓盤，要么超樓齡，要么超預算，并且她還開始“教育”起我們“附近這個價格放售的二手樓非常少”，又詢問起我們“預算是不是還可以再漲”。
我跟房??名想著來都來了，超一點預算也可以看看，但班長二話沒說，帶我們離開了這家中介，在他眼里這樣的中介是不及格的（看下文你就知道為什么了）。
小A中介總結一：中介喜歡給買家做規(guī)劃外的推薦，不斷提高買家預算，買家要堅持自己的底線，不要被中介反游說，否則可能被步步PUA！
2號中介：30分
店里只有一個男性，跟我們有眼神交流，但沒有出來迎接。
在我們說了自己的需求之后，這個中介就說得更絕對了：“40年樓齡700萬以下的在售二手樓，這附近沒有！”。
因為接連兩個中介都說沒有房源，我跟房??名想著可能真的是預算太低看不到樓了，不如直接去C區(qū)。
但班長依舊“不死心”，他說“現(xiàn)在放棄言之過早，絕對不是房的問題，而是中介的問題”，于是把我們帶進了第三家地產(chǎn)鋪。
小A中介總結二：不要盲目相信某一個中介說的話，要貨比三家選中介
3號中介：80分
店里一男一女中年人，聽到我們的要求后，迅速開始在電腦上、手機上找盤，沒聊幾句已經(jīng)幾個電話打出去了。
沒有對比就沒有傷害，不到幾分鐘這位中介姐姐就找到了3個立即可看，且符合我們預算的盤！
來看看這幾套房子如何呢：
第一套：寶暉大廈，37年樓齡，頂層25樓兩房，291尺，開價498萬。
第二套：華蕙閣，31年樓齡，12樓兩房，344尺，開價568萬。
樓下
客廳
第三套：富邦大廈，33年樓齡，4樓兩房，247尺，開價438萬。
看到這幾套房（尤其是第一套和第三套），我簡直驚呆了，200多尺竟然能隔成兩房，關鍵是并不覺得逼仄（尤其第一套，每間房還送兩個超大飄窗，光線超級好），而且全部是有窗戶的明廁，廚房還都是獨立廚房！
這時中介給我們科普了，香港的老房子就是這點好，實用率超高！
科普：同樣的實用面積，香港舊樓的空間感比新樓大。
因為現(xiàn)在新樓墻身普遍較厚，占用的空間都計入實用面積。且港府為了提升樓宇宜居環(huán)境，鼓勵發(fā)展商建露臺、工作平臺等“環(huán)保設施”。這些“環(huán)保設施”可以豁免總樓面面積（開發(fā)商不花錢），卻算進了買房的實用面積（買家要花錢），所以形成了“新樓縮水”的現(xiàn)象，實用率不如舊樓。
期間中介本來還要帶我們再看一套龍華閣的房，但無奈約不到?jīng)]有鑰匙（請記住這套房），不過中介已表示會再幫我們找盤，可以約下次看。
整個過程中中介沒要求我們加預算，走出地產(chǎn)鋪不到10分鐘已經(jīng)開始推其他盤源給我們了！
中介推的盤
看到這，我跟房??名覺得收獲滿滿可以去C區(qū)了，但班長竟然說“再去一家地產(chǎn)鋪，還有更好的中介”。
我跟房??名：什么？這個中介還不夠好？？？
然而，事實證明班長是對的！因為接下來我們遇到的這位中介，簡直把前面的那幾位都秒殺成渣渣……！
小A中介總結三：找中介就像找男友，不要看他說了什么，要看他做了什么。說話好聽的中介不一定是好中介，房源才是衡量中介好壞的重要標準之一
4號中介：90分
