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有些人明明很“有錢”可是卻會(huì)破產(chǎn)，是因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)只體現(xiàn)在“賬面”上，那些資產(chǎn)往往是固定資產(chǎn)，廠房、土地或者是房子。這些資產(chǎn)看起來非常有價(jià)值，可是真的能換來多少真金白銀，變成躺在賬戶里的現(xiàn)金呢？
固定資產(chǎn)有兩種價(jià)值，一種是產(chǎn)生現(xiàn)金流，一種是可以帶來資本增值。它也有一個(gè)很明顯的缺點(diǎn)，缺乏流動(dòng)性。很多人喜歡用固定資產(chǎn)做抵押借款，做生意的人可能會(huì)抵押廠房來融資擴(kuò)大再生產(chǎn)，上市公司的股東會(huì)將股票抵押給銀行借款出來搞研發(fā)和市場，個(gè)人投資者會(huì)把房子抵押了再買下一套房子。
很多固定資產(chǎn)都與貸款相關(guān)，而且貸款像吸毒一樣，會(huì)讓人上癮。
一切順利的時(shí)候，固定資產(chǎn)一邊慢慢地升值，一遍穩(wěn)定地產(chǎn)生現(xiàn)金流。升值可以帶來更多的貸款額度，而現(xiàn)金流收入可以抵消甚至是超過借款的利息。正向循環(huán)之下這樣的操作非常完美。
可是我們并不生存在一個(gè)完美的世界里。不順利的時(shí)候呢？固定資產(chǎn)同樣會(huì)貶值，看似穩(wěn)定的現(xiàn)金流也會(huì)嘎然停止。
哪些事件會(huì)帶來不順利的情況呢？比如：疫情。
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疫情之后，房屋出租市場立刻哀聲連連，學(xué)校改成了網(wǎng)課，很多留學(xué)生都回國了。越來越多的公司開始在家辦公，需要去市中心工作的人越來越少。于是很多公寓空置，為了出租不得不下調(diào)房屋租金。
為了將房子租出去，房主們各顯其能，有的免兩個(gè)月房租，有的送出租家具。不過能出租出去還是幸運(yùn)的，很多大廈一棟樓里幾十戶出租幾十戶待賣。是的，租不出去的下一步就是賣掉。
為什么？因?yàn)榉课菥S護(hù)有壓力，包括房屋貸款、地稅和其他雜費(fèi)。
房地產(chǎn)市場最紅火的時(shí)候，有些人買了幾套、十幾套甚至是幾十套房子，在獨(dú)立屋市場瘋狂過后，很多人仍然徹夜排隊(duì)去買市中心的高檔公寓，所以公寓市場又火爆了好幾年。
如果沒有疫情，這一切似乎還很完美，那個(gè)時(shí)候要有人說半年以后房子會(huì)租不出去，絕對會(huì)被斥為神經(jīng)病，可是現(xiàn)在呢？
幾年以前人們可以預(yù)見到的房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)是貸款利息上漲，一旦月還款額大幅超過月租金，房主的壓力會(huì)越來越大。
如何應(yīng)對可能到來的現(xiàn)金流壓力呢？很多人給出的答案是，將房子賣掉。
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疫情之后，我們看到的不再是月支出超過月收入多少的問題，而是月收入直接歸零。只有一套兩套房子的人可以扛著，扛到市場恢復(fù)為止，也許明年的這個(gè)時(shí)候?qū)W生就會(huì)紛紛回歸。借款不多的人也可以抗著，反正每個(gè)月的工資尚能維持。
誰會(huì)是最先抗不住的人呢？首先是擁有大量出租房，而且大量租客撤走的人；其次是把杠桿用到極致的人，一套房子的增值用來當(dāng)作購買下一套的首付，每套房子的借款利息都靠租金支撐；第三，工資是支撐投資房虧損唯一來源的人，一旦失業(yè)，支柱立刻倒塌。
如何自救？其實(shí)也很簡單，賣房子。
如果資可以抵債的話，現(xiàn)在賣出是可以解開枷鎖的。賣掉一套房子既可以降低整體借款額，降低月支出，又可以增加現(xiàn)金存款。這些現(xiàn)金可以用來降低其他房子的借款額，或者用來支付今后的月供甚至是消失的工資收入。也許負(fù)循環(huán)會(huì)漸漸回到正循環(huán)。
如果資不抵債呢？幾年前很多人是靠舉債沖進(jìn)市場買的房子的，那個(gè)時(shí)候流行的說法是，再不買這輩子都別想再買到房子了?？墒?/span>180萬的房子兩年就輕易掉到150萬，很多人房屋貸款都有150萬吧？虧錢要賣么？
當(dāng)然要賣，至少不用再償還150萬的借款利息了呀，可是如果賣了房子也不夠償還銀行貸款的呢？缺口靠什么彌補(bǔ)？存款還是RRSP？如果同時(shí)擁有幾套房子，究竟是賣掉價(jià)值最高的還是賣掉借款額最高的？手上是否有現(xiàn)金存款可能會(huì)成為決定的關(guān)鍵。
那么曾經(jīng)擁有固定資產(chǎn)上百萬、上千萬，但是借債也成百上千萬的賬面富豪們，一旦賣出資產(chǎn)之后，賬戶里還能剩下多少錢呢？
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你以為賣了房子就結(jié)束了？當(dāng)然沒有，還有納稅呢。50%的資本利得收入納稅？聽說了沒有，政府正在研究將50%提高到75%。
疫情期間，政府的負(fù)債瞬間增長，目前已經(jīng)達(dá)到了870億，而且還在不停地增長，這些赤字靠什么彌補(bǔ)回來？基本上是富人納稅。收入高的人，恐怕稅率會(huì)繼續(xù)提高，那么高資產(chǎn)的人自然也是富人，你們的收入也需要提高納稅。
如何多收高資產(chǎn)人士的稅款？增加資本利得納稅應(yīng)該是方法之一。當(dāng)然這個(gè)政策影響的不僅僅是房地產(chǎn)投資者，還包括股票、基金和很多其他投資者。
這個(gè)呼聲并不新鮮，去年就由NDP提出，不過并沒有出現(xiàn)在預(yù)算案當(dāng)中?，F(xiàn)在加拿大政府財(cái)政預(yù)算吃緊，于是加稅的聲音再度浮現(xiàn)。
加拿大的資本利得稅其實(shí)改變過很多次了，其算入收入的比例從1972年到1987年是50%，1988年到1989年是66又2/3，1999年到2000年是75%，之后又被降回到66又2/3，2000年10月17日開始一直到現(xiàn)在都保持在50%。
投資者一定要密切關(guān)注加拿大政府的稅率決定，以便提前規(guī)劃如何變現(xiàn)自己的固定資產(chǎn)。
股票和基金都相對比較容易，只要需要立刻就可以賣出，而且使用RRSP和TFSA賬戶購買的資產(chǎn)還不涉及資本利得收入的問題。但是房屋就不是可以立刻賣出的資產(chǎn)了，從掛牌上市到賣出到交割往往需要幾個(gè)月的時(shí)間。
有的時(shí)候“可以將資產(chǎn)迅速賣出”這件事情本身就價(jià)值不菲。
資產(chǎn)的流動(dòng)性是值錢的，不要把所有的資產(chǎn)都鎖死在固定資產(chǎn)上，否則需要用錢的時(shí)候，你會(huì)不得不用錢去購買流動(dòng)性。當(dāng)你想要退出市場的時(shí)候，缺乏流動(dòng)性可能會(huì)吃掉你的很大一部分利潤。
畢竟到最后，賬戶里有現(xiàn)金才是真的有錢。
