上海一家龍頭房企旗下多個項目率先啟動新一輪降價促銷，其中包括買房即送五年房產(chǎn)稅等時髦促銷策略，另有多名開發(fā)商已經(jīng)在商討對策應(yīng)對非常時期。

　　經(jīng)濟之聲《觀點辯論》2月24日辯題：上海房企率先啟動新一輪降價促銷是回歸理性還是純屬無奈？降價促銷星星之火能否成為燎原之勢??？

　　特邀嘉賓：中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所的研究員牛鳳瑞

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)首都經(jīng)濟研究所研究員陳及

　　經(jīng)濟之聲特約觀察員上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理周建成博士

　　焦點一：這個龍頭房企的降價促銷到底意味著什么？是不是房價真的要理性回歸了？

　　牛鳳瑞觀點：不代表房價回歸理性 只是地產(chǎn)商策略

　　牛鳳瑞：上海的某個龍頭企業(yè)現(xiàn)在是降價促銷還是優(yōu)惠促銷，都叫促銷。作為企業(yè)來說，應(yīng)該是理性的，它的目的無非還是要追逐一個更高的投資回報，或者更多的市場占有，或者率先把資金回收過來，對于企業(yè)本身來說都是理性的。它是不是房價的回歸理性，就是另外一個問題了。我們通過一個企業(yè)的這種行為來推斷全國，恐怕這就過于簡單了。

　　房價回歸理性這是我們很多買房人的一種期望，也是我們政策部門的一個期望，說明我們的政策正在發(fā)揮作用，或者初步顯現(xiàn)。我想這些個愿望都是好的，但是它究竟是不是回歸理性，我個人不看好。我更側(cè)重于它可能是地產(chǎn)商們的一種應(yīng)對市場變動和應(yīng)對政策的一種策略。

　　陳及觀點：將有更多放棄選擇降價 房價理性回歸是必然

　　陳及：中國有句老話叫“管中窺豹可見一斑”，大牌房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷本身說明是對這個市場進行趨勢性判斷。我們可以看到，在此前，在房價狂升不止的時候，為什么沒有大牌房地產(chǎn)企業(yè)進行促銷，因為那個時候他們也是對趨勢性的判斷有自己明確的看法。在漲價的時候沒有人會促銷，而現(xiàn)在大牌企業(yè)往往對市場，對宏觀經(jīng)濟面的了解十分全面和深刻，而且我們國家這次房地產(chǎn)調(diào)控通過連續(xù)不斷的出臺，力度越來越大的房地產(chǎn)政策，目的是讓房地產(chǎn)市場回歸理性，打擊遏制投機性泡沫的泛濫。

　　從這個角度看，我們國家宏觀經(jīng)濟形勢，包括我們的貨幣政策收緊，包括我們的房地產(chǎn)市場嚴厲的調(diào)控，是一個趨勢性變化。在這樣一個變化的條件下，這種大牌企業(yè)對宏觀經(jīng)濟形勢的變化它是非常敏感的，所以它等于在高位出貨，其他的一些中小企業(yè)我認為也會在其后的不久——不僅僅是在上海，在全國的一些原來的熱點炒作的城市都會出現(xiàn)這種降價的情況。因為這次調(diào)控的特點，特別是限購令的出臺，實際上就讓房地產(chǎn)市場強行迫使它向住宅需求這樣一個特定的這種目標(biāo)轉(zhuǎn)變，從而屏蔽過去大幅度的游資進入這個市場，瘋狂炒作房價這樣一個趨勢。所以從這個意義上看，我認為它的趨勢性的動作是長期的一種趨勢。

　　我上個禮拜從海口回來，海口現(xiàn)在也出現(xiàn)了98折甚至更低的情況，北京最近也是出現(xiàn)了價格折扣的情況。房地產(chǎn)市場在這種情況下，如果說它是沒有變化的話，這真是讓人匪夷所思。因為作為一般的我們講，不是一個業(yè)內(nèi)很高水準(zhǔn)的人士的話，包括現(xiàn)在一般的老百姓都出手謹慎了。我想房地產(chǎn)市場的這個他們都是業(yè)內(nèi)精英，而且這個市場上打拼，一些大牌企業(yè)都是自1996年房地產(chǎn)住宅市場化以后一直在這個市場長期經(jīng)營，長期地掌握這個市場，他們作出這樣一個變化肯定是帶有意味深長的含義。

　　我也指出了，是共識。宏觀經(jīng)濟貨幣的緊縮，包括我們對房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控的這種價格杠桿也都往上升起，而且將來的加息我認為這個過程不可能一次完成，未來的趨勢性的利率上漲也是個明顯的趨勢。

　　周建成觀點：據(jù)個案判斷市場下行還為時過早

　　周建成：兩個專家的觀點我都有認同的方面。陳及教授說的我認同，現(xiàn)在這個市場環(huán)境尤其政策環(huán)境是非常嚴峻的，中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由價格調(diào)控轉(zhuǎn)變到了數(shù)量調(diào)控。我們知道數(shù)量調(diào)控是最嚴格的一種調(diào)控措施，它的一個表現(xiàn)就是限購，這樣的限購政策在全國的鋪開是前所未有的。所以從宏觀市場來看，整個情況來看，市場政策環(huán)境非常嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨前所未有的壓力。

　　但是我對牛教授對這一個個案的評析是非常認同的。因為我在上海，對這家企業(yè)我也非常了解，是上海的一家非常優(yōu)秀的企業(yè)。它去年的整個銷售金額是600多億元，銷售面積是700多萬平方米，在全國品牌房地產(chǎn)企業(yè)里面都是佼佼者。從這個企業(yè)來看，它現(xiàn)在絕對沒有出現(xiàn)現(xiàn)金流上的壓力。

　　而且它的打折我算過，是9.8折，這樣一個折扣是對某一個項目的一個動作。但這個折扣絕對沒有代表性的指示性的意義，我認為這是一個個案，我們不能從這個個案里面解讀出一個市場趨勢。而且從上海這樣一個一線城市它今年的供求格局來看，我認為現(xiàn)在就能看到有打折或者普遍打折這樣的市場下行的趨勢，這樣一個判斷還為時過早。

　　這僅僅是一個單個項目。除了這家企業(yè)以外還有別的企業(yè)也有這樣的動作，就是一些微小的打折。它的原因肯定是多方面的，我們也不好妄加揣測，因為它是一個具體的項目，可能是項目的原因，可能是企業(yè)對這個項目的判斷。

　　我可以確定的一點是，它并不代表市場趨勢，但是這一個個案是出于什么原因，是一個什么偶發(fā)因素，我們不好妄加判斷。