記者：我注意到，社會上似乎把和住房混為一談了，請問這二者間到底有怎樣的區(qū)別?我們?yōu)槭裁匆貏e強調(diào)住房?

　　董玉華：對于與住房的區(qū)別，理論界多有論述，一般認為住房是的一個組成部分。事實上，可劃分為房產(chǎn)和地產(chǎn)，相應(yīng)地，就劃分為房產(chǎn)和地產(chǎn)即土地，在房產(chǎn)中又分為住房和商業(yè)房產(chǎn)?？梢钥闯觯虡I(yè)房產(chǎn)、住房及土地三大塊各自相互聯(lián)系，但都有獨特的運行規(guī)律。從防范泡沫的角度出發(fā)，我國需要對土地、商業(yè)房產(chǎn)、住宅統(tǒng)籌考慮，如果從住房的準公共品性質(zhì)及社會屬性的角度出發(fā)，則需要格外關(guān)注住房，因為這事關(guān)社會公平公正和社會和諧，政府在住房中發(fā)揮作用的舞臺非常大。今后，建立住房政策性和商業(yè)性相結(jié)合的體制，政府的作用非常重要。政府干預(yù)住宅市場，可以為老百姓提供可具支付能力的住宅;可以在居民住房福利制度上做到“以人為本”，可以讓政策性住房成為市場主導力量，更加有力地調(diào)控市場，促進市場健康發(fā)展。從整個社會穩(wěn)定和諧的角度講，住房的社會效益遠大于其經(jīng)濟效益。

　　記者：那么，該如何建立完善我國的住房體系呢?

　　董玉華：我認為，國家現(xiàn)在可以考慮建立政策性的住房機構(gòu)。歐美及日本、新加坡等國的住房政策表明，住房體系不僅是政府實施住房公共政策的最有效渠道，也是住房市場健康有序發(fā)展的重要保證，凡是有著健全住房體系的國家，大都能夠有效避免泡沫的發(fā)生。

　　在我國，住房建設(shè)相對落后。對于現(xiàn)有商業(yè)性住房來說，住房價格、業(yè)發(fā)展速度及環(huán)保問題目前還不是商業(yè)銀行主要考慮的問題，而主要是把房貸作為一項新業(yè)務(wù)，以盈利為目的。所以，我國特別需要政策性的住房機構(gòu)，以體現(xiàn)國家住房福利政策意圖。日本有住宅公庫，新加坡有中央公積金局，美國有房利美、房地美和吉利美，德國有住房儲蓄銀行，還有建房互助信貸合作社等。盡管我國仿效新加坡實行了住房公積金制度，但目前存在的問題還不少，今后要改革住房公積金制度，要運用政策手段鼓勵住房儲蓄，設(shè)立專業(yè)的住房機構(gòu)。

　　同時，應(yīng)加強對住房的政策支持，對住房抵押貸款實行優(yōu)惠利率。國外通常對個人住房抵押貸款提供優(yōu)惠利率，我國住房貸款與公司貸款利率一致，這從風險與收益的角度看是不對稱的。在政府層面，對推進住房抵押二級市場可以做到的事情有：一是制定相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范二級市場，為二級市場的發(fā)展提供法律支持;二是向符合政府規(guī)定條件的住房貸款提供信用擔保，以降低住房貸款的信用風險，促進住房貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓;三是建立調(diào)節(jié)二級市場發(fā)展的機構(gòu)，積極參與二級市場的建設(shè)，確保二級市場的穩(wěn)定發(fā)展;四是在住房貸款利率比較低的條件下，政府應(yīng)給予住房機構(gòu)以稅收優(yōu)惠;五是促進各機構(gòu)貸款的標準化，這也是形成二級市場的重要條件。

　　另外，建議研究建立“住房賬戶”政策，為每個家庭成員建立個人住房存款賬戶，實行住房差別利率和差別首付比例，保護居民一戶一居的正常消費需求，抑制投資性購買行為。利率可以分三個檔次，即低房貸利率、普通房貸利率和商業(yè)房貸利率。首付比率方面，可以對第二套房實行懲罰性高首付比率，抑制投資或投機購房。今后，可以將居民原有住房公積金賬戶作為保留項目統(tǒng)一并入住房賬戶。在財政稅收方面，可以征收消費稅、資源稅，抑制境內(nèi)外投資性購房需求;可以考慮建立住房補貼賬戶，由“補磚頭”改為“補人頭”，如山東日照市的經(jīng)驗，將政府建設(shè)經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠變?yōu)樨泿叛a貼，直接發(fā)給符合條件的住房困難戶。

　　記者：住房抵押證券化是國際上通行的一種住房手段，但由于美國發(fā)生次貸危機，許多人把責任推到資產(chǎn)證券化，說是抵押貸款證券和抵押貸款憑證惹的禍。那么，我國還要不要發(fā)展這一住房工具呢?

　　董玉華：抵押證券作為一種新的創(chuàng)新產(chǎn)品，具有以下市場特性，即投資金額較低、權(quán)益可分割性、營運透明化、經(jīng)營專業(yè)化、可投資對象較多，它對市場的積極作用表現(xiàn)在：可促進，可以快速募集市場資金，可以通過信用增級提高競爭力。實際上，正是資產(chǎn)證券化分散了風險，否則美國的銀行遭受的損失更大。所以，應(yīng)積極促進中國住房抵押二級市場的發(fā)展。

　　對我國商業(yè)銀行來說，推行住房抵押貸款證券化有四個方面的作用。首先，能滿足資本充足率的要求，因為通過資產(chǎn)證券化，使資產(chǎn)不再留在銀行的資產(chǎn)負債表內(nèi)，這樣資本充足率就能相應(yīng)提高，能滿足監(jiān)管機構(gòu)的要求。其次，可保持銀行的流動性。住房通常期限較長、銀行存款資金通常較短，這就會產(chǎn)生期限錯配，即借短貸長，造成流動性風險，通過資產(chǎn)證券化可解決這一矛盾，保障銀行營運。再次，是銀行降低和分散經(jīng)營風險的需求。在抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)設(shè)計過程中，由于采取多筆貸款的組合技術(shù)，進而降低了單筆貸款違約所造成的損失，使得貸款池的保持較高的穩(wěn)定性。保險機構(gòu)的參與，降低了抵押證券損失的可能性。最后，有利于構(gòu)建多元化投資主體和投資渠道，也有利于形成多元化渠道，有利于完善中國的資本市場結(jié)構(gòu)。

　　當然，抵押證券制度在次貸危機中也確實暴露出來一些問題，對此我們確實應(yīng)該好好研究如何去規(guī)避，但絕不是去否定它。