揚州市房地產(chǎn)價格影響因素及對應政策研究
近年來，揚州經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)處于快速上升階段，成為國民經(jīng)濟增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，房價的不合理上漲問題已成為社會熱點問題。2005年第4季度，市區(qū)普通商品住宅房均價為3243元/m2，同比上漲9.4%；2006年第4季度均價為3421元/m2，同比上漲5.5%；2007年第4季度成交均價為4343元/m2，同比上漲27.0%。國家相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，房價卻依然持續(xù)走高。影響房價上漲的原因就像影響股票走勢的因素一樣是極其復雜的，它包含了國家政策、成本拉動、開發(fā)商對高額利潤追求等因素。本文以普通住宅商品房為例，對近兩年來影響揚州房地產(chǎn)價格上漲的主要因素進行了分析，進而提出相應的對策。
一、影響房地產(chǎn)價格上漲的主要因素
(一)成本因素
1、土地取得成本的提高。房價構(gòu)成的其中一項是土地取得成本。近幾年來，地價的上漲成了房價不斷攀升重要因素。一般來說地價占房價的20%～40%，地價上升自然會引起房價上漲。土地取得成本高的原因主要有以下幾方面：一是土地資源的稀缺性和不可再生性。我國實行耕地保護制度，嚴格控制新增建設用地，城市范圍內(nèi)可以利用的土地資源越來越少；二是土地供需不平衡。政府壟斷土地的一級市場，供給市場無任何競爭，而土地需求市場是一個由眾多需求者組成的競爭市場，需求遠遠大于供給的市場必然導致土地供應價格的極大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。隨著土地招拍掛的進行，改變了以往的協(xié)議出讓方式，地價更能反映市場供需狀況。2007年底，揚州西區(qū)通過拍賣成交了一塊每畝高達506萬元的住宅用地，樓面地價一般可達4000元/m2，該地價必然將導致該地塊未來房價的上漲；四是拆遷補償成本的上升。特別是《物權(quán)法》的實施，保護了農(nóng)民的私有財產(chǎn)，客觀加大了開發(fā)用地的拆遷補償成本。
2、房屋建筑安裝成本的提高。一是近年來投資過度旺盛、原材料供應緊張等原因?qū)е落摬?、水泥、沙石等建筑原材料價格持續(xù)上漲。2006年市區(qū)Ⅰ、Ⅱ級鋼筋綜合平均價為3388.07元/噸；2007年上漲至4034.02元/噸，上漲幅度達19.07%。二是國家環(huán)保力度不斷加大，新型節(jié)能、環(huán)保、高檔材料的使用導致建安成本的上漲；三是物價的整體上漲，帶動人工費用的上漲；四是樓房品質(zhì)的提高。
3、公共基礎(chǔ)(配套)設施水準的提高。近年來，人們對住宅的要求已不僅僅局限于住宅的區(qū)位、戶型等方面，更看中小區(qū)的物業(yè)管理、綠化景觀等基礎(chǔ)配套設施。開發(fā)商為適應市場需求，推崇“綠色房產(chǎn)”，在滿足消費者的同時也獲得超額利潤。此外，小區(qū)內(nèi)幼兒園、學校、會所、文體休閑、物管等附屬配套設施的完善在方便業(yè)主的日常生活的同時也增加了成本。
(二)需求及供給因素
房地產(chǎn)與一般商品的共性是價格同樣受到供給和需求兩種相反力量的作用，待售的房地產(chǎn)形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費者形成了市場的需求面。目前，房地產(chǎn)市場旺盛的需求和有效供給不足推動了房價的上漲。
1、城市化、工業(yè)化進程的加快。隨著城市拆遷建設步伐和城市化進程的加快以及城市新增人口的增加，形成了對各類房地產(chǎn)的需求，且這種需求的表現(xiàn)形式以首次置業(yè)為主。揚州市作為全國人口最稠密的地區(qū)之一，城市化、工業(yè)化程度相對較高，城市規(guī)模逐年擴大，人口遷入比例高，對住房的需求也越來越高。近幾年來老城區(qū)改造拆遷也帶來對住宅商品房需求的增加。
2、居民人均收入上漲。2002年以來，居民可支配收入保持年均10%的增長速度。居民可支配收入的持續(xù)增長，產(chǎn)生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。
3、作為投資手段對商品房的需求。目前，我國資本市場不太完善，股票、期貨、基金風險大收益缺乏保障，銀行存款利率低，其他投資渠道相對匱乏，而房地產(chǎn)具有保值、增值又能抵消通貨膨脹等優(yōu)點，因此投資房產(chǎn)作為一種可行且回報率較高的投資途徑，已成為富裕階層的投資首選，眾多百姓也逐漸以此為目標。
4、消費者從眾的購房心態(tài)。在房價走高的趨勢中，“買漲不買跌”的從眾消費傾向加劇了住房的供需關(guān)系，助長了房價的攀升。其次，許多居民消費心態(tài)不成熟，一味追求住宅面積，追求一次性到位消費，沒有形成梯度消費的觀念。
5、供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，揚州市住房供給結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是政府投資建設的經(jīng)濟適用房和廉租房比例過低，不能滿足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房價的作用；二是適合中低收入者需求的小戶型住房投入量嚴重不足。2007年，市區(qū)商品住宅單套面積(按面積分)90平方米以下供應量所占份額僅為8.93%，144平方米以上高檔住宅供應量所占份額卻高達58.21%。因建造中低檔住宅的利潤相對較低，故開發(fā)商紛紛把目光轉(zhuǎn)向別墅等非普通住宅，以謀求高額利潤，從而使房地產(chǎn)陷入供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)狀況。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)商自身因素
據(jù)有關(guān)資料顯示，在我國十大高利潤行業(yè)之中，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。該行業(yè)的成本利潤率在30%以上。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤采取各種手段來謀求暴利。
1、囤積土地，待地價大幅上漲后開發(fā)(按省物價局規(guī)定，土地超過三年開發(fā)的，可以按現(xiàn)行市場價評估后的價格計入普通住宅商品房開發(fā)成本)。許多開發(fā)商拿到土地后，并不立即開發(fā)，而是囤積起來坐等土地升值，提高自己的利潤空間。這是房價持續(xù)上漲的最重要的根源之一。
2、誤導市場預期。因房地產(chǎn)市場信息不對稱，故開發(fā)商通過捂盤惜售、虛假交易、宣傳與發(fā)布不實價格信息等手段誤導市場預期，制造供給緊缺氛圍，帶來房價短期內(nèi)非正常上漲。
3、項目資本金低、銷售條件低。揚州市現(xiàn)行的商品房銷售制度、房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的設置等，為其獲取超額利潤提供了政策支持。當前房地產(chǎn)市場處于賣方市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有50%以上項目是在利用購房者的大筆訂金、購房款(一次性付款)及施工企業(yè)的墊資流動開發(fā)，在很大程度上節(jié)約了開發(fā)的資金成本。
(四)政策因素
1、國家重視，政府支持。房地產(chǎn)業(yè)具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應，可以帶動50多個相關(guān)部門的發(fā)展，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，相關(guān)聯(lián)系數(shù)達1.98。因此，在當前擴大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起主導作用?！秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》明確指出，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費信貸，進一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。這說明了國家將有選擇地鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各地政府出于對當?shù)亟?jīng)濟和城市發(fā)展的需要，也希望房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，以帶動其他行業(yè)的發(fā)展進而促使GDP的增長?？焖侔l(fā)展的宏觀經(jīng)濟使人們對經(jīng)濟前景普遍持樂觀預期，促使了房地產(chǎn)業(yè)急速增長。因此，政府推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上推動了房價上漲。
2、取消福利分房、實行貨幣分房制度。自1998年我國取消福利分房，實行貨幣分房制度以來，伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住宅市場逐步形成了以商品房供應為主，其他住房供應為輔的機制。國家確定了住房分配貨幣化的城鎮(zhèn)住房制度以及將住宅建設培育成為國民經(jīng)濟新的增長點的目標，城鎮(zhèn)居民的住房需求隨之旺盛起來。
3、購房貸款面廣，銀行利率低。銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統(tǒng)的存夠錢再買房的傳統(tǒng)消費觀念向超前消費思想的轉(zhuǎn)變，這等于將傳統(tǒng)的幾年或幾十年后的購買能力合并在一起釋放。而購房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現(xiàn)實需求，引發(fā)了對商品住房的爆炸式需求，同時也大幅度地提高了社會各階層購房的承受能力。
二、穩(wěn)定房價的對策措施
縱觀影響普通住宅商品房價格的各因素，既有合理的部分，也有不合理的部分。針對以上因素，政府應采取有效措施正確引導房地產(chǎn)的發(fā)展，將其調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。
(一)地方政府應重新定位角色
房地產(chǎn)被稱為國民經(jīng)濟的晴雨表，經(jīng)濟的風向標，與國民經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展的景氣度高，房地產(chǎn)則繁榮，反之，房地產(chǎn)業(yè)就會下滑和衰退。土地收入是地方政府財政收入的重要組成部分，地方政府應當從土地出讓的收益中拿出一定比例的資金用于建設經(jīng)濟適用房和廉租房。現(xiàn)行的以GDP為核心的考核指標和辦法，使地方政府扮演的角色嚴重錯位，應當將考核指標和辦法逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┕卜辗矫妗?/span>
(二)完善土地儲備制度
1、遵守社會效益優(yōu)先原則制定土地供應政策。社會效益優(yōu)先原則是指在土地儲備制度的整個運作流程及其價值取向上，當出現(xiàn)政府利益、部門利益與社會公共利益不一致的情形下，應當優(yōu)先考慮社會公共利益。土地儲備制度的功能是多樣的，如為城市建設籌集資金，抑制土地炒作，規(guī)范房地產(chǎn)市場，為城市總體規(guī)化實施創(chuàng)造條件等，但重要的是增強地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力，按照社會效益優(yōu)先的原則調(diào)控土地供應。
2、加強房地產(chǎn)市場管理提高宏觀調(diào)控能力。房產(chǎn)市場與地產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系的，但又是不同步的。房屋建設、開發(fā)商已圈土地的消化需要一定的時間，因此，用擴大土地供應量來平抑房產(chǎn)市場價格，往往實際時滯比較長。這就要求政府部門制訂土地計劃時要有很強的預見性，要加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。政府應采取多種措施，一方面要大力清理閑置土地，盤活存量土地，重點打擊囤地、圈地行為。另一方面要有計劃地新增住宅用地，特別是增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量，提供有效產(chǎn)品供給，爭取住宅供需更趨平衡。
3、不斷完善土地供應方式及具體政策。土地供應方式及具體政策直接影響土地及房產(chǎn)價格。一是切實加強土地利用總體規(guī)化的實施管理，確保城市化過程中土地資源的合理配置；二是合理安排供地計劃，優(yōu)先保證城市發(fā)展用地；三是加大土地有償使用力度，積極為城市建設集聚資金；四是著力盤活存量建設用地，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)；五是建立和完善土地收購儲備制度，增強政府調(diào)控城市建設用地的能力；同時要控制別墅土地供應，嚴控低密度大套型住宅用地多渠道增加中低價位、中小套型住房用地供應。
(三)大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)
一是建立成本約束機制，努力降低經(jīng)濟適用住房價格。當前，經(jīng)濟適用住房建設成本不規(guī)范，缺乏約束機制，在一定程度上妨礙了經(jīng)濟適用住房建設和流通，影響了住房制度改革的深入發(fā)展，各級政府價格主管部門要會同有關(guān)部門和單位，建立經(jīng)濟適用住房成本約束機制，嚴格控制其成本構(gòu)成。實行經(jīng)濟適用住房定價審價制度，對向中低收入家庭供應的享受政府優(yōu)惠政策，并按國家住宅建設標準設計建設的經(jīng)濟適用住房，實行政府指導價。二是進一步建立健全住房供應體系，平衡供需套型比例，以適應和滿足不同消費者的需求。減少住房建筑面積在高檔住宅房的投放量，重點增加
(四)提高住宅投資投機成本，引導合理消費
一是通過增加持有環(huán)節(jié)的稅負，如開征物業(yè)稅，對于大戶型和單個家庭持有的第二套以上住宅征收累進制保有稅，對空置房征收空置稅等。二是緊縮個人信貸。進一步提高購買第二套以上住宅的首付比例，抑制住宅的投資和投機性需求，減少這方面的需求壓力。三是引導居民合理消費。在現(xiàn)階段房價高、需求旺的情況下，提倡民居形成梯度消費的理念。同時，建立一套完整的住房租賃體系，通過簡化稅率的方法，鼓勵居民出租空置房，以緩解供給不足的壓力。
(五)提高資本金和預售門檻
商品房建設與銷售制度是我國在改革開放之初為了加快解決住房問題而采取的優(yōu)惠政策，意在吸引投資開發(fā)商品房，而現(xiàn)在房價高空置率又高，應當引起政府的高度重視，需考慮進一步提高資本金的比例與商品房銷售的門檻。
