買房紅火,借貸市場(chǎng)也熱火朝天,“兩房”就在這個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用。
這兩家公司與一般從事抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)不同,它們雖然是以營(yíng)利為目的的私營(yíng)公司,但又擔(dān)負(fù)著讓更多美國(guó)人特別是低收入者擁有住房的使命?！皟煞俊毕蜚y行購(gòu)買了大量房屋貸款,然后再作為各類證券發(fā)售給全球投資者。2001年,房利美在使命宣言中稱,“我們的事業(yè)是房屋所有權(quán)的美國(guó)夢(mèng)”,公司的目標(biāo)是到2014年創(chuàng)造600萬(wàn)新的住房擁有者。
不過(guò)這樣的豪言壯語(yǔ)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。林雅琛回憶說(shuō),隨著2008年9月美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰,房子賣不動(dòng)了,許多同行都轉(zhuǎn)行了。如今,佛羅里達(dá)和加州、亞利桑那、內(nèi)華達(dá)成為美國(guó)四大止贖屋比例最高的州,根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Realty Trac的數(shù)據(jù),止贖屋比例超過(guò)3%。
同時(shí),“兩房”股價(jià)幾乎一夜之間跌至1美元以下。美國(guó)政府此時(shí)作出了金融拯救史上最大的手筆:根據(jù)法律程序緊急接管“兩房”,隨后向“兩房”大量注資。美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買了“兩房”發(fā)行的1.25萬(wàn)億美元抵押貸款擔(dān)保證券。奧巴馬政府還承諾,到2012年前,政府將承擔(dān)“兩房”的所有損失。
到目前美國(guó)政府已經(jīng)注入了1459億美元,并且市場(chǎng)上每多一處止贖屋,這筆錢(qián)就得再加碼。國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室預(yù)言最后的賬單可能到達(dá)3890億美元。這可能是美國(guó)納稅人迄今為止為金融危機(jī)付出的最大代價(jià)。
政府埋單財(cái)務(wù)黑洞
而隨著眾多投資銀行紛紛緊縮信貸,房利美和房地美的作用也更加重要,它們幾乎成了房市貸款的主要來(lái)源。在今天的美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上,“兩房”持有（或擔(dān)保）的美國(guó)住房抵押貸款價(jià)值5.67萬(wàn)億美元,占全部住房抵押貸款市場(chǎng)份額的53%。如果沒(méi)有“兩房”,購(gòu)房者將無(wú)款可貸,美國(guó)的房屋銷售和新房開(kāi)工數(shù)據(jù)會(huì)更加糟糕。
但“兩房”卻心有余而力不足?！皟煞俊庇妹绹?guó)納稅人的錢(qián)來(lái)支付房產(chǎn)泡沫破裂的代價(jià)。它們將負(fù)擔(dān)不起房貸的人趕出房子,以低得多的價(jià)格重新出售,并為新房東提供借貸。根據(jù)DataQuick的數(shù)據(jù),“兩房”今年前五個(gè)月在佛羅里達(dá)的房產(chǎn)交易中占7%。
即使是這樣,“兩房”發(fā)現(xiàn),信貸違約率仍然在上升,兩家公司的財(cái)務(wù)還是吃緊。“兩房”2009年共虧損936億美元,今年第一季度又虧損211億美元。
市場(chǎng)分析師普遍認(rèn)為,在失業(yè)率、利率和其他影響房?jī)r(jià)等因素共同作用下,很難預(yù)計(jì)“兩房”陷入的黑洞到底有多深。巴克萊資本分析師曾在2009年12月份預(yù)計(jì)5000億美元的損失。
面對(duì)巨大的財(cái)務(wù)壓力,2009年4月,房地美副總裁兼財(cái)務(wù)總管克勒曼在家中自殺身亡。
而美國(guó)政府擔(dān)心投資人不再借貸,接手了79.9%的所有權(quán),用政府的信譽(yù)擔(dān)保投資人不會(huì)血本無(wú)歸。
日前,“兩房”又求助政府追加190億美元的援助。兩家公司的政治能量可見(jiàn)一斑。
支持卻不監(jiān)管
在住房金融局作出讓“兩房”退市的決定前,房利美的股價(jià)已連續(xù)30日低于1美元,房地美的股價(jià)也徘徊在1美元,這一紐約證交所對(duì)股價(jià)的最低要求上。6月16日傳出退市消息當(dāng)天,“兩房”股價(jià)再次掉頭向下,暴跌近40%。
至于“兩房”發(fā)行的債權(quán),由于兩公司的政府背景,一度被視為能旱澇保收,受到投資者追捧。目前,有1萬(wàn)多億美元債券在全球投資者手中,其他3萬(wàn)多億美元由美國(guó)投資者埋單。這些“兩房”債券是美國(guó)主要銀行機(jī)構(gòu)的核心資產(chǎn)。
“這次,'兩房’退市,對(duì)于股票持有人固然是個(gè)損失,但是對(duì)于'兩房’的債權(quán)人,因?yàn)橛姓闹С?不會(huì)有任何負(fù)面的影響。'兩房’不是尋常公司,它們不需要高股價(jià)來(lái)支撐自己在債券融資市場(chǎng)上的地位。它們完全憑借政府信用支持在債券市場(chǎng)上融資?！奔~約曼哈頓智庫(kù)經(jīng)濟(jì)和政策分析師妮可·吉萊納斯（Nicole Gelinas）表示。
不過(guò),輿論真正關(guān)注的焦點(diǎn)是,美國(guó)政府將如何管理“兩房”,不讓它們重蹈覆轍。美國(guó)國(guó)會(huì)正在最后討論金融監(jiān)管改革法案,這部號(hào)稱20世紀(jì)30年代以來(lái)涵蓋內(nèi)容最廣泛的金融改革法案,卻不包括“兩房”等住房金融體系改革內(nèi)容。民主黨和共和黨一致認(rèn)為,這個(gè)問(wèn)題以后再談。尤其是奧巴馬政府和民主黨,堅(jiān)持要把這個(gè)問(wèn)題放到中期選舉之后再進(jìn)行。支持卻不監(jiān)管,這是目前批評(píng)的焦點(diǎn)所在。
另外,美國(guó)公眾對(duì)于“兩房”這種“收益私有化、風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化”的模式不滿之聲增多,國(guó)會(huì)及智庫(kù)紛紛提出“兩房”改革的建議。例如,主張取消“兩房”這種“政府資助”背景,其原承擔(dān)的向市場(chǎng)提供可支付住宅這一使命則由聯(lián)邦住房局承擔(dān)。
無(wú)論如何,有一點(diǎn)可以肯定,“兩房”在今后幾年都幾乎不可能贏利。而且,如果“兩房”步雷曼兄弟后塵,不但占其股份80%的美國(guó)普通股股東血本無(wú)歸,其他國(guó)外股東的資金也將付諸東流。
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