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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序有如下幾項(xiàng)：

（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按期性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)當(dāng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理地歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（三）對(duì)前期已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配。其中，應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除；未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中，屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予以扣除。

（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)賬，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

按照會(huì)計(jì)核算科目的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)程序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的一般步驟可以歸納為：

1、根據(jù)成本對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本對(duì)象；

2、按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和賬簿，按成本對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用，直接計(jì)入各成本對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，先歸集在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。

3、按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本對(duì)象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶。

4、將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本對(duì)象之間進(jìn)行分配。

5、編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。計(jì)算已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本，并將其結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶。

6、正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。

7、正確劃分可售面積和不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。按已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)賬戶，即借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。