專家原聲>

　　○“白領(lǐng)買(mǎi)不起房子，其病根在于城市結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。”

　　○“未來(lái)10到20年，住房建設(shè)仍是一個(gè)高潮期。”

　　○“沒(méi)有大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是二三線城市的進(jìn)一步擴(kuò)張，中國(guó)房子的問(wèn)題依靠短期的政策解決不了。”

　　○“限購(gòu)不是說(shuō)不讓老百姓買(mǎi)房子，是不讓你過(guò)多的買(mǎi)房子叫限購(gòu)，你沒(méi)房子住可以買(mǎi)房子，你都有兩套房子了干什么買(mǎi)第三套。”

　　○“誰(shuí)跟你說(shuō)最嚴(yán)厲？到現(xiàn)在為止，對(duì)房地產(chǎn)影響最大的政策是貨幣政策，到現(xiàn)在為止，我們的貨幣政策中的基準(zhǔn)利率還是負(fù)利率。”

　　住建部政策研究中心主任陳淮演講。

　　影視作品《蝸居》、《裸婚時(shí)代》，以及《婚姻法》新的司法解釋無(wú)不圍繞著房產(chǎn)進(jìn)行。對(duì)于高喊房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不起房的原因，住建部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，白領(lǐng)買(mǎi)不起房，病根在于城市結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。同時(shí)他認(rèn)為，目前的房產(chǎn)政策并不是最嚴(yán)厲的，所以在第三季度也不會(huì)松。

　　工業(yè)園區(qū)是城市化的獨(dú)創(chuàng)

　　提到繞城經(jīng)濟(jì)帶，陳淮首先就談到它在我國(guó)歷史過(guò)程中的作用。陳淮認(rèn)為，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，“我們?cè)谶^(guò)去30年中，區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得的所有成就，都和城市化這樣一個(gè)重要?dú)v史發(fā)展連在一起。”比如，深圳特區(qū)帶動(dòng)的珠三角，浦東開(kāi)發(fā)形成的長(zhǎng)三角。

　　在這一過(guò)程中，包括繞城經(jīng)濟(jì)帶這樣的工業(yè)園區(qū)、特區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了極為重要的作用。“中國(guó)城市化中關(guān)于工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)以及類似區(qū)域的建設(shè)是世界城市化歷史上的一個(gè)獨(dú)創(chuàng)。”陳淮說(shuō)，雖然別的國(guó)家也有類似園區(qū)，“但我們最大的特點(diǎn)是打破舊體制，尋求新的經(jīng)濟(jì)制度的試驗(yàn)區(qū)。沒(méi)有城市化在上世紀(jì)80年代中后期以及90年代以來(lái)這些園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，就不會(huì)有今天的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變之路，也沒(méi)有民營(yíng)企業(yè)如雨后春筍般地成長(zhǎng)，也沒(méi)有今天經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局。”

　　買(mǎi)不起房病根在城市結(jié)構(gòu)失衡

　　城市化帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也存在缺陷。陳淮所指的缺陷是在上世紀(jì)90年代初，農(nóng)民創(chuàng)造了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，提出了離土不離鄉(xiāng)的政策，錯(cuò)過(guò)了一個(gè)在發(fā)展中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城的機(jī)會(huì)。此后，我們政策資源和城市建設(shè)的資源又主要集中在沿海少數(shù)幾個(gè)特大城市中，這就造成了一線城市和二三線城市中小城鎮(zhèn)的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)。

　　“亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，三千萬(wàn)農(nóng)民工被動(dòng)返鄉(xiāng)和現(xiàn)在小白領(lǐng)買(mǎi)不起房子，其病根在于城市結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。”陳淮解釋稱，讓大多數(shù)人住城里，但又不能出現(xiàn)大的波動(dòng)，就需要二三線城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。“可以明確無(wú)誤地說(shuō)，如果一個(gè)中期范圍內(nèi)，包括住宅建設(shè)有什么新的政策取向，二三線城市、中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城的建設(shè)將是核心。”

　　未來(lái)20年住房建設(shè)仍是高潮

　　“我們首要問(wèn)題還不是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，是房子不夠的問(wèn)題。”陳淮認(rèn)為，目前我們還處在住房絕對(duì)短缺的狀況下。他打了個(gè)比方：“假定今天與會(huì)各位是100人，主辦方給我們準(zhǔn)備了80個(gè)盒飯，無(wú)論這個(gè)盒飯高低漲落，總之有20個(gè)人吃不上。不是宏觀調(diào)控把價(jià)格降下來(lái)，100個(gè)人都能吃上飯了，這就叫絕對(duì)短缺。”

　　因此，未來(lái)10到20年，住房建設(shè)還是一個(gè)高潮期。陳淮說(shuō)，這是因?yàn)槌吮Ｕ戏康慕ㄔO(shè)，還有農(nóng)民工進(jìn)城住房的解決、老百姓改善性住房等的建設(shè)。正因?yàn)槿绱?，陳淮認(rèn)為，最迫切的就是要建保障房。

　　隨著城市化的推進(jìn)，我們的公共建筑、高鐵、商廈、學(xué)校、醫(yī)院也越來(lái)越多。但陳淮認(rèn)為，中國(guó)的城市化成功與否、質(zhì)量高低，并不取決于這些，而是取決于我們能否順暢解決數(shù)億農(nóng)民工在城市的定居落戶。在現(xiàn)有城市中，經(jīng)商務(wù)工的2.46億人口中還要再增加10年2億人口。因此，中國(guó)的城鎮(zhèn)住房建設(shè)遠(yuǎn)不是落幕的時(shí)候，而是剛開(kāi)幕而已。

　　大中小城市發(fā)展不協(xié)調(diào)

　　在住房建設(shè)的缺口之下，雖然我們采取了限購(gòu)、收緊銀根等政策，但陳淮認(rèn)為：“沒(méi)有大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是二三線城市的進(jìn)一步擴(kuò)張，中國(guó)房子的問(wèn)題依靠短期的政策解決不了。”

　　他說(shuō)：“目前，沿海特大城市也包括杭州、寧波、青島、大連這樣的沿海城市，人口在總城鎮(zhèn)人口所占比重兩成不到，二三線城市人口所占比重也是兩成略多，農(nóng)村所占人口不到一半。我們希望用10—20年把這樣一個(gè)2：2：1：5的比例調(diào)整為2：4：2：2。也就是，特大城市的人口在總?cè)丝谒急戎貛缀醪辉鲩L(zhǎng)，但二三線城市、中西部省會(huì)城市在總?cè)丝谥兴急戎卦鲩L(zhǎng)一倍?？h城和中心鎮(zhèn)人口所占比重也要提高一倍，農(nóng)村人口所占比重下降到20%或更多。”

　　目前的政策還不是最嚴(yán)厲

　　提高利率、不滿足條件不放貸等政策下，大家都很關(guān)心第三季度政策會(huì)不會(huì)放松。

　　“老問(wèn)我說(shuō)第三季度政策會(huì)不會(huì)放松，今年底會(huì)不會(huì)放松。我說(shuō)你說(shuō)一下為什么會(huì)放松？”而對(duì)于最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控這一說(shuō)法，陳淮也并不認(rèn)同，“誰(shuí)跟你說(shuō)最嚴(yán)厲？到現(xiàn)在為止，對(duì)房地產(chǎn)影響最大的政策是貨幣政策，到現(xiàn)在為止，我們的貨幣政策中的基準(zhǔn)利率還是負(fù)利率。五次升息后，現(xiàn)在一年期存款利率3.5%，7月份通脹率是6.5%，1到6月份平均通脹水平是5.5%。利率還在負(fù)利率水平怎么就到最嚴(yán)厲了呢，正常都還沒(méi)提升到。”

　　陳淮認(rèn)為：“只要物價(jià)總水平CPI繼續(xù)保持高位，收緊貨幣的政策勢(shì)必不可避免。給大家一個(gè)預(yù)期，今年的政策調(diào)控一再提高，上半年已經(jīng)是平均5.5%了，7月份又是6.5%，所以很可能全年6%上下是非?？赡艿?。”

　　限購(gòu)并非不讓老百姓買(mǎi)房

　　限購(gòu)也是此次房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一。一些人認(rèn)為，限購(gòu)侵犯了權(quán)力，陳淮并不這樣認(rèn)為，“誰(shuí)不讓你買(mǎi)房子了？限購(gòu)不是說(shuō)不讓老百姓買(mǎi)房子，是不讓你過(guò)多的買(mǎi)房子叫限購(gòu)，你沒(méi)房子住了可以買(mǎi)房子，你都有兩套房子了干什么買(mǎi)第三套。”

　　陳淮說(shuō)：“中國(guó)住房供不應(yīng)求不是短期可以緩解的現(xiàn)象，只要絕對(duì)短缺還存在，我們就得堅(jiān)定不移地限制過(guò)度需求，為賣(mài)而買(mǎi)的需求和奢侈性需求，這非常合理。”他打了個(gè)比方，“如果你有錢(qián)坐公共汽車，30個(gè)座，你一上車說(shuō)我買(mǎi)30張票把座都占了，讓后面的人都站著。你說(shuō)，作為公共利益調(diào)節(jié)者的政府要不要對(duì)這種行為進(jìn)行調(diào)整？這就叫對(duì)公共利益的維護(hù)和調(diào)整。”