1、要做廣泛市場調(diào)研
2、要關(guān)注城市規(guī)劃
3、要遵循消費(fèi)習(xí)慣
4、要有心理底線
5、不要碰無產(chǎn)權(quán)商鋪
6、不要買鋪王
7、不要買單片街
8、不要買比例過大的社區(qū)商鋪
9、謹(jǐn)慎投資商務(wù)區(qū)商鋪
10、謹(jǐn)慎投資購物中心商鋪
11、謹(jǐn)慎投資批發(fā)市場
12、謹(jǐn)慎選租戶
1、要做廣泛市場調(diào)研
可以以商鋪為中心，在1.5公里內(nèi)尋找相關(guān)的商鋪?zhàn)鳛檎{(diào)研的目標(biāo)。1.5公里以內(nèi)的人流交集率達(dá)到85%以上，3公里以內(nèi)大概有40%的客戶相交，而超過5公里，客戶基本就不相交了。主要調(diào)查內(nèi)容就是周邊的居住人群層次、消費(fèi)能力等。
如果是投資購物中心商鋪，可以在購物中心的不同樓層選擇三到五個點(diǎn)，測10分鐘、半小時(shí)、1小時(shí)的人流量，有三個數(shù)據(jù)基本上就能得出相應(yīng)的結(jié)論。
另外要摸清購物中心的人流高峰是什么時(shí)間，比如中高端人群、白領(lǐng)逛的多的購物中心人流高峰可能會在晚上，中老年人為主的可能高峰是在白天，日常超市類的在周末等等，這將直接關(guān)系到將來招租的類型。
2、要關(guān)注城市規(guī)劃
一定要關(guān)注城市的規(guī)劃，商鋪周邊是否有重要道路規(guī)劃、改道、大型商業(yè)、社區(qū)規(guī)劃等。
而選擇社區(qū)商鋪時(shí)，一定要根據(jù)社區(qū)規(guī)劃的交通流向，認(rèn)清社區(qū)中車流、人流出入方向，以此來判斷哪些地方是人們必須經(jīng)過的地方，哪些地方人流密集度比較大，這些都將影響商鋪的投資成功與否。
3、要遵循消費(fèi)習(xí)慣
選對了商鋪的大方向，微觀上的區(qū)別也非常關(guān)鍵
比如，商鋪門前是快車道，那么商鋪的價(jià)值就不會很大，商鋪的價(jià)值取決于短距離的緩行人流。
選擇商鋪是一項(xiàng)非常細(xì)致的工作，判斷商鋪的好壞甚至細(xì)微到陽光，舉個例子，北京的前門大街沒有拆之前，是個南北向的街道，商鋪是東西向的，人逛街一般在下午，下午太陽曬著的東側(cè)商鋪生意就不如西側(cè)好。
更不用說其他，比如商鋪必須有良好的可視度、可入度等等。另外，商鋪門前的停車不方便會損失很多客流。
還有步行道和商鋪直接的高差，如果是兩到三步的高差可以接受，如果有五步以上的話，人們進(jìn)入商鋪的意愿就會降低，但如果設(shè)計(jì)成緩坡，會比臺階效果要好，人們上去的可能性會更大。
在選擇購物中心商鋪時(shí)，也會有很多的講究，比如人習(xí)慣于走樓梯向右拐，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人上樓梯的習(xí)慣左手拿東西，右手扶扶手，所以到拐彎的時(shí)候人們會沿著右手就拐過去了，所以在一個過道進(jìn)去右拐的商鋪比左拐的商鋪生意好。
同樣是樓梯口，上口和下口是有區(qū)別的，上口的商鋪更好，人們剛到商場，一上樓梯的視覺沖擊很強(qiáng)，下來的時(shí)候已經(jīng)有視覺疲勞了。
門口進(jìn)來的第一個商鋪往往不如第三個商鋪生意好，因?yàn)槿藗兛赐甑谝粋€商鋪只會留下一個印象，還不會做決定；到第二個商鋪會有個比較；到第三個商鋪才會開始下決心了。有很多人覺得第一個商鋪是最好的，但是測試證明，95%的人不會在第一間商鋪買東西。
門前通道的寬和窄，對商鋪人流也會有影響，國家規(guī)定商場的主通道不得窄于2.5米，次通道不得少于1.8米，1.8米的過道和2.5米的過道就會有很大的區(qū)別，1.8米的過道只允許兩個人并排，2.5米的時(shí)候三個人可以暢通無阻。商場的通道越寬，客戶的流量就越大，那么越到后面的商鋪會比前門的要好，商場的通道越窄客戶的人流就越慢，相對來說，前面的商鋪比后面的商鋪要好。因?yàn)樽叩胶竺娴纳啼佅M(fèi)者就累了不想走了。
4、要有心理底線
對于商鋪的銷售，開發(fā)商一定會和投資者打心理戰(zhàn)，開發(fā)商會告訴你這個商鋪有諸多優(yōu)點(diǎn)而掩蓋不足。對此，商鋪投資者一定要有心理底線，給自己設(shè)定幾個標(biāo)準(zhǔn)，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商說的天花亂墜也不要買。因?yàn)楹芏嗤顿Y者，道路銷售現(xiàn)場都容易熱血沸騰。
5、不要碰無產(chǎn)權(quán)商鋪
目前在一些二、三線城市的批發(fā)市場，存在一些無產(chǎn)權(quán)商鋪，或者好聽點(diǎn)的叫“期權(quán)式商鋪”，以低總價(jià)、高返租吸引投資者，開發(fā)商將一個大商鋪分割成5平方米或者10平方米的眾多小格子鋪，可能賣給你20年的使用權(quán)，有些會承諾8%甚至12%的年回報(bào)，其實(shí)，這與非法集資無異。如果開發(fā)商不講信用，拍拍屁股走人，投資者將血本無歸，這樣的例子早已屢見不鮮。所以記得，畫的“餅”再大、再好，也充不了饑。
6、不要買鋪王
開發(fā)商通常會選擇路口的商鋪，或者根據(jù)人流動線、主景觀點(diǎn)選出一個商鋪?zhàn)鳛殇佂蹁N售。
買鋪王的是很多人的夢想，擁有最黃金地段的商鋪，就像兜里揣著一個金元寶，但是，這些所謂能打100分的鋪王和95的其他商鋪實(shí)際上沒有那么大的差異，但是鋪王和普通商鋪的價(jià)格會相差很大一截，這就增加買鋪王的風(fēng)險(xiǎn)。
最好買隔著鋪王兩到三個位置的商鋪，性價(jià)比是最高的。
7、不要買單片街
單片街的劣勢在于，商鋪對面可能是圍墻、城中村、鐵路等等，這樣會大大不利于商業(yè)氛圍的形成。在南通，現(xiàn)在江海名苑（原女人街）的商業(yè)一直不溫不火，很大原因就在于它是單片街。
8、不要買比例過大的社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪主要是靠社區(qū)人群的消費(fèi)來拉動，所以投資社區(qū)商鋪時(shí)，一定要關(guān)注社區(qū)中商業(yè)配套的比例，一般社區(qū)配套5%～10%的商業(yè)，人口密度低的社區(qū)，最好商業(yè)配套不要超過6%，現(xiàn)在很多社區(qū)人口密度很高，但是只要不超過10%，就可以考慮。這樣的鋪?zhàn)酉鄬︼L(fēng)險(xiǎn)較小，平均15年～20年可以收回投資成本。否則，商業(yè)比例超過10%，就要敬而遠(yuǎn)之了。
9、謹(jǐn)慎投資商務(wù)區(qū)商鋪
商務(wù)區(qū)商鋪的消費(fèi)人群在收入和素質(zhì)上都會比較高，這是優(yōu)勢；但是商務(wù)區(qū)商鋪的經(jīng)營時(shí)間一般從上午的10點(diǎn)到下午6點(diǎn)，而且晚上和周末人煙稀少，這是弊端。
商鋪投資專家也不主張投資者購買商務(wù)區(qū)商鋪，特別是內(nèi)向型的商鋪，那是把命運(yùn)押在寫字樓工作的白領(lǐng)身上，與寫字樓共生存共發(fā)展，這樣會非常被動。
如果商務(wù)區(qū)商鋪看起來太誘人，比如價(jià)格跟寫字樓差不多，或者略高一點(diǎn)，那可以謹(jǐn)慎考慮，但是也千萬不要買二三樓的商鋪。如果投資者非要購買商務(wù)區(qū)商鋪，知難而進(jìn)，除非他身后的租客資源足夠豐富，買下這個商鋪后，就馬上有租客跟進(jìn)，否則商務(wù)區(qū)商鋪極其難做。
10、謹(jǐn)慎投資購物中心商鋪
目前，像北京、上海核心地段的購物中心一般都是開發(fā)商自持，鮮有切散零售給投資者，因?yàn)橐坏┧袡?quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，后期的管理會非常困難。
從街鋪到專業(yè)市場再到購物中心，對經(jīng)營管理的要求是遞增的，越需要很強(qiáng)經(jīng)營管理的商鋪就越不適合于投資。如果購物中心的業(yè)主是一家的話，是比較容易管理的，如果賣散了之后，有幾百個甚至上千個小業(yè)主，管理上會失去控制。如果投資這類商鋪，90%以上都可能會失敗。
目前購物中心這種“店中店”形式經(jīng)營的最好的有兩個地方，一個是上海的正大廣場，一個是廣州的天河城。一般“店中店”承諾的年回報(bào)率為6%～8%，如果承諾更高，投資者就要留個心眼，不要上當(dāng)。
如果要選擇投資購物中心的商鋪，要考慮以下幾個方面：第一，購物中心的經(jīng)營者以前有過成功的經(jīng)歷，比如香港太古經(jīng)營的；第二，如果大部分商鋪開發(fā)商自己持有，只賣掉小部分商鋪，而且零售不過40%這個極限的，可以謹(jǐn)慎考慮。如果購物中心的商鋪大多數(shù)數(shù)零售，管理者就不會好好經(jīng)營，因?yàn)榻?jīng)營好了最大的受益者不是自己。但如果開發(fā)商占大頭，就另當(dāng)別論了
11、謹(jǐn)慎投資批發(fā)市場
如果不是在舊有的批發(fā)市場上重建一個新的批發(fā)市場，千萬別進(jìn)，因?yàn)闆]有一個批發(fā)市場是人做起來的。一個純新的批發(fā)市場聚集人氣需要花非常長的時(shí)間，對于投資者來說，非常不利。
在批發(fā)市場業(yè)態(tài)和輻射范圍沒有改變的前提下，原因批發(fā)購買人群是不足以支撐更多或者更大的批發(fā)市場的。
12、謹(jǐn)慎選租戶
投資商鋪的成功與否，除了買到一個合適的商鋪，出租當(dāng)然也是很重要的一個環(huán)節(jié)。
商鋪的租金定價(jià)有技巧，跟住宅的定價(jià)是采取類比法不同，商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)還是根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，比如百貨、超市類的租金利潤較低，能承受的租金也相對較低；餐飲類的利潤較高，但是餐飲類對商鋪的要求更高，要有排煙、排水、燃?xì)夤?yīng)等等。
人養(yǎng)鋪，鋪養(yǎng)人，商鋪的第一個租戶很重要，萬一第一個租戶經(jīng)營不太好，商鋪很有可能慢慢會變成衰鋪。
雖然商鋪傍上大品牌有各種各樣的好處，比如租期長、付租穩(wěn)定，而且將來對商鋪的估值增高等，但是這里面常常存在悖論，通常大品牌付的租金會比小品牌低，簽合同的時(shí)候大多數(shù)品牌會有一些逃跑條款，可以隨時(shí)無條件撤店，以及對業(yè)主有一些約束等等，所以投資者自己要有一個取舍。
