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房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構成及成本控制

2010.06.03

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構成及成本控制

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金，而投入的資金是否能得到回報，獲取利潤，即一個項目是否能運作成功，項目的前期決策有關鍵的作用。項目的前期決策包括很多方面，最重要的就是對市場準確定位，對項目作出合理的經(jīng)濟評價，對項目投資進行準確的估計，即對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用進行準確分析。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的構成
1.1土地費用。包括：（1）土地使用權出讓金，征地費；（2）城市建設配套費；（3）拆遷安置補償費。
1.2前期工程費。包括：規(guī)劃勘察設計費、可行性研究費、三通一平費。
1.3房屋開發(fā)費。包括：（1）建安工程費；（2）公共配套設施建設費；（3）基礎設施建設費。
1.4管理費。指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。
1.5銷售費用。是指開發(fā)建設項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。
1.6財務費用。指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。
1.7其他費用
1.8不可預見費
1.9稅費。開發(fā)建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金
2 實例
某房地產(chǎn)開發(fā)項目，地塊位于長沙市開福區(qū)四方坪地段，土地的凈用地面積為75畝，設計規(guī)劃中的一些綜合技術經(jīng)濟指標如下表：
針對此設計方案及長沙市周邊樓盤的情況，做出如下投入產(chǎn)出分析
銷售收入：（在此暫作住宅與商鋪為能全部銷售完、地下車庫能銷售 50%考慮）
(131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380車位×5.5萬元/車位×1/2
（住宅）（商鋪）（地下車庫）
=33339.88萬元+1600萬元+1045萬元
=35984.88萬元
總投入：總計31610.79萬元
2.1土地費用，共4477.23萬元
2.1.1土地綜合開發(fā)費：3352.23萬元
2.1.2土地出讓金及契稅75畝×15萬元/畝=1125萬元
2.2前期費用，共2167.65萬元
2.2.1國土局辦調查紅線、《國有土地使用證》，規(guī)劃局辦總圖報批等25萬元
2.2.2報建費132880m2×131.3元/m2+4000×172.5元/m2=1813.71萬元
2.2.3 勘探費用13棟×6點/棟×20m/點×100元/m=15.6萬元
2.2.4 放線費及現(xiàn)狀地形圖測繪費
13棟×1000元/棟+4萬元（測繪費）=5.3萬元
2.2.5 設計費用（含總規(guī)設計、擴初設計、管線綜合設計、單體設計）
150330m2×16.5元/m2=248.044萬元
2.2.6建現(xiàn)場辦公室20萬元，售樓部40萬元
2.3房屋開發(fā)費：共計20801萬元
2.3.1建安工程費，共計18213.38萬元
①、±0.00以上工程（含土建安裝及電梯）930元/m2×136880m2=12729.84萬元×1.12=14257.42萬元（注：采取住宅節(jié)能措施，將使造價提高12%左右）
②、地下車庫（含土建及安裝）1600元/m2×13450m2=2152萬元
③、樁基礎及地下室土方等120元/m2×150330m2=1803.96萬元
2.3.2配套基礎設施費：合計2587.62萬元
①、給水、排水（含設計費、規(guī)費、消防設施等）
38元/m2×150330m2=571.26萬元
②、強電（雙電源） 700萬元
③、道路工程
75畝×666.67m2/畝×（1-40%-24%）×150元/m2=270萬元
④、綠化景觀工程（含綠化、水系水景、園林小品等）
75畝×40%×666.67m2/畝×180元/m2=360.00萬元
⑤、弱電，共計259.87萬元
電視、電話、數(shù)據(jù)寬帶：921戶×650元/戶=59.87萬元
小區(qū)智能化系統(tǒng)200萬元
⑥、煤氣管道：921戶主×2500元/戶包干=230.25萬元
2.4其它費用，共計548.069萬元
2.4.1工程交易費:8萬元
2.4.2投標代理費:10萬元
2.4.3工程監(jiān)理費18213.38萬元×0.8%=145.71萬元
2.4.4環(huán)保費150330m2×1元/m2=15.033萬元
2.4.5造價咨詢費：20310.88萬元×15%×2%=60.93萬元
2.4.6樁基檢測費：13棟×6萬元/棟=78萬元
2.4.7教育基金：50萬元
2.4.8其它雜項（審圖費、核面費、防雷費等）150330×12元/m2=180.396萬元
2.5銷售費用(含廣告費及銷售提成等)35984.88×3%=959.52萬元
2.6財務費用，合計663.6萬元
2.6.1利息支出：5000萬元×5.76%×110%×2年=633.6萬元（注：此為按單利粗略估計）
2.6.2手續(xù)費及評估費（含項目評估及資產(chǎn)評估）：30萬元
2.7管理費[㈠+㈡+㈢+㈣+㈤+㈥]×2%=29385.12×2%=587.7萬元
2.8不可預見費（以上各費用的3%）29972.82萬元×3%=899.18萬元
2.9營業(yè)稅：35984.88萬元×5.6%=2015.15萬元
稅前利潤
35984.88（銷售收入）－32887.16（總投入）=3097.72萬元
3 成本控制
從以上分析可看出，在房屋售價一定的情況下（銷售具有很大的技巧性，這里不作討論），如何控制好成本，是項目盈不盈利的關鍵。在以上各項成本中:
（一）土地費用是一很大成本，但土地是賣方市場，不能以買方意志為轉移，所以基本上不能控制。
（二）前期費用中，多為政策性的收費項目，是不能隨意取舍與降低的，比如前期費用中的報建費等，報建費1813.71萬元是成本中不可忽視的一部分，折合為130元/m2多，占總成本31610.79萬元的6%左右，但此部分費用是政策規(guī)定，很難減免。
（四）其他費用548.069萬元，占總成本的比例不大，且有些也是政策性的收費項目，如工程交易費、環(huán)保費、教育基金、審圖費、核面費等，雖要控制，但對項目總的影響不大。
（五）銷售費用計算以銷售收入為基數(shù)，3%為長沙市目前的最普遍的一般商品房銷售行情，有些銷售費用高的甚至達到10%左右。此項費用可據(jù)銷售難易程度而定。
（六）財務費用，利率是中央銀行規(guī)定，無法隨意降低，所以也無多少控制辦法。
（七）管理費與（八）不可預見費，是間接費用，是一機動指標，控制得好可轉化為利潤，但這是要以前幾項直接費用控制的好壞為前提的。
（九）營業(yè)稅稅率是國家規(guī)定，不能更改。
除以上幾項外，房地產(chǎn)最大的成本在第（三）房屋開發(fā)費，共計20810萬元，占總成本的65.8%。此項成本控制中有很大的潛力可挖，特別是建安工程費，可從如下幾方面控制成本：1、優(yōu)化結構設計。我們搞房屋建設，安全是必要的，但過于保守的設計只能使成本徒勞地增加，比如在含鋼量上，含鋼量70kg/m2與50kg/m2相比，相差20 kg/m2，那么此項目中，成本將相差136880 m2（±0.00以上）×20 kg/m2×3.800元/kg=1040.29萬元 2、在保證質量的同時，多采用價廉物美的建筑材料，降低成本。3、嚴格隱蔽工程驗收制度，在工程量等現(xiàn)場簽證上嚴格把關。
以上是針對長沙市現(xiàn)行政策規(guī)范下所作的一些成本分析，當然，各項成本費用的構成復雜、變化因素多，不確定性大，尤其是由于不同開發(fā)項目類型的特點不同，其成本費用構成存在較大的差異，我們要因項目而異地作出準確的估算，并在估算基礎上對項目開發(fā)中的成本實行動態(tài)控制，使項目運作獲得最大利潤，這也是我們對項目進行成本分析與控制的最終目的。

作者單位:湖南富湘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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