默認分類 2009-05-15 20:50:23 閱讀36 評論0 字號：大中小
（包括基本估算數(shù)據(jù)）
第一部分 房地產項目總論
1.房地產項目概況
1.1房地產項目名稱
1.2房地產項目建設單位
1.3房地產項目位置（四周范圍）
1.4房地產項目周邊目前現(xiàn)狀
1.5房地產項目性質及主要特點
1.6房地產項目地塊面積及邊界長
1.7研究工作依據(jù)
1.8研究工作概況
2.可行性研究結論
2.1市場分析預測
2.2項目地塊分析
2.3項目規(guī)劃方案
2.4項目工程進度
2.5投資估算及資金籌措
2.6項目財務與經濟評價
2.7項目綜合評價結論
3.主要技術經濟指標表
4.項目存在問題與建議
第二部分 房地產項目背景
1.房地產項目提出背景
1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況
1.2所在區(qū)域政策、經濟及產業(yè)環(huán)境
1.3項目發(fā)起人及發(fā)起緣由
2.房地產項目發(fā)展概況
2.1已進行的調查研究項目及成果
2.2項目地塊初勘及初測工作情況
2.3項目建議書編制、提出及審批過程
3.房地產項目投資的必要性
第三部分 房地產市場研究
1.市場供給
1.1所在區(qū)域內商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結構情況調查
1.2所在區(qū)域內商業(yè)用房未來供給量及結構情況調查
1.3其他替代性產品供給量情況調查研究
2.市場需求
2.1所在區(qū)域內商業(yè)用房的租用情況調查
2.2所在區(qū)域內在售商業(yè)用房銷售情況調查
2.3其他替代性產品租售情況調查
3.市場價格
3.1所在區(qū)域內商業(yè)用房銷售價格情況調查
3.2所在區(qū)域內商業(yè)用房租賃價格情況調查
4.市場預測
4.1未來該區(qū)域內商業(yè)用房需求預測
4.2銷售及租賃價格預測
5.市場推銷
5.1推銷方式及措施
5.2產品推銷費用預測
第四部分 項目研究
1.地塊特征分析
1.1項目區(qū)位分析
1.2項目交通分析
1.3項目人流分析
1.4項目周邊規(guī)劃
2.項目SWOT分析
2.1項目優(yōu)勢分析
2.2項目劣勢分析
2.3項目機會分析
2.4項目威脅分析
3.項目定位方案
3.1項目產品方案
3.2主要功能建筑規(guī)模
3.3主要技術經濟指標
第五部分 投資估算
房地產項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內容包括：
1.土地費用
2.前期工程費用
3.建筑安裝工程費用
4.基礎設施建設費用
5.公共配套設施建設費用
6.管理費用
7.銷售費用
8.財務費用
9.各種稅金支出
10.其他成本支出估算
第六部分 開發(fā)進度
第七部分 資源供給
1.資金籌集與使用計劃
2.建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式
3.施工力量組織計劃
4.項目施工期間的動力、水電等供應
5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應
第八部分 財務評價
1.獲利性評價
1.1成本利潤率
1.2銷售利潤率
2.效率評價
2.1經營比率
2.2資金利用率
3.信譽評價
3.1流動比率
3.2杠桿比率
4.靜態(tài)獲利分析
4.1投資收益率(R)
4.2投資回收期(Pt)
5.動態(tài)獲利分析
5.1財務凈現(xiàn)值（FNPV）
5.2財務凈現(xiàn)值率(FNPVR)
第九部分 風險評價
1.盈虧平衡分析
2.敏感性分析
2.1變動因素一
2.2變動因素二
第十部分 綜合評價
1.經濟評價（定性）
2.社會評價（定性）
3.環(huán)境評價
4.存在問題與建議
5.總體結論及建議
通用估算情況，請大家辨別使用！
估 算
一 土地費用
1 土地使用權出讓金 土地評估拍賣價格的30%或以上
2 土地出讓契稅 出讓金×3%
二 建安費用 810元/M2-1260元/M2含建設及基本安裝
三 前期費用 中高檔樓盤 約80元/M2-100元/M2 別墅 約180元/M2
1 規(guī)劃設計費 建安費×3%
2 設計招投標管理費 總投資×0.02%
3 勘查費 設計概算×0.5%
4 設計監(jiān)理 規(guī)劃設計費×2%
5 施工監(jiān)理 建安費×1.4%
6 施工證費
7 規(guī)劃證費 建安費×0.6%
四 配套費用 190元/M2-230元/M2
1 住宅配套費用 用地紅線外
2 大市政配套費 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等
五 其它費用
1 管理費用 （建安+前期+配套）×3%
2 銷售推廣費用 按銷售收入約1.5~3%計
3 不可預見費用 （建安+前期+配套）×3%或以上
六 營業(yè)稅費 銷售收入×6.1%
1 營業(yè)稅 銷售收入×5%
2 城市維護建設稅 營業(yè)稅×7%
3 教育附加稅 營業(yè)稅×4%
4 印花稅 銷售收入×0.05%
5 交易管理費 銷售收入×0.5%
杭州市即將實行所得稅預征：銷售收入的15%×33%=4.95%
七 融資成本
清 單
序號 費用名稱 取費標準
1 土地使用權取得費附加
1.1 國土契稅 土地評估價格×3%
1.2 城市配套費 凡公開招標、掛牌出讓的土地，免城市基礎設施配套費。 1.3 拆遷管理費
1.4 國土勘測費
1.5 拆遷代辦費
1.6 現(xiàn)狀實測費
2 前期工程費 中高檔樓盤 約80元/M2-100元/M2 別墅 約180元/M2
2.1 方案設計費 多層1.8元/M2，高層2.2元/M2
2.2 水文地質勘察設計費 多層3.1元/M2，高層3.6元/M2
2.3 施工圖設計費 多層18-22元/M2，高層35元/M2，別墅100元/M2
2.4 施工圖圖審費 多層1.8元/M2，高層2.2元/M2
2.5 基礎設施設計費
2.5.1 市政工程設計費 多層1.8元/M2，高層2.5元/M2
2.5.2 電信設計費 1元/M2
2.5.3 有線電視寬帶設計費 0.4元/M2
2.5.4 管煤/給水/給電工程設計費 3.4元/M2
2.6 施工用電供配電貼費 1.2 - 2.7元/M2
2.7 測繪定點費+灰線驗費 0.85元/M2
2.8 曬圖費 0.5元/M2
2.9 編標費及委托編制標底費用 3.2元/M2
2.10 工程招標管理費 0.42元/M2
2.11 環(huán)保費/日照分析費 0.5元/M2
2.12 建筑地方高等教育費 12元/M2
2.13 人防費 多層15元/M2 （舊城 10元/M2）
2.14 商品房測繪費 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商業(yè)用房）
2.15 白蟻防治費 1.6元/M2
2.16 散裝水泥專項基金墻改 10元/M2
3 建筑安裝工程費 810元/M2-1260元/M2
3.1 建安成本 多層800元/M2，高層1250元/M2
3.2 監(jiān)理工程招標費管理費 多層0.1元/M2，高層0.14元/M2
3.3 土建工程監(jiān)理費 多層8.4元/M2，高層10元/M2
3.4 土建工程質檢費 多層1.5元/M2，高層2.1元/M2
4 基礎設施建設費 190元/M2-230元/M2
4.1 市政工程建設費 多層70元/M2，高層100元/M2
4.2 市政工程質檢費 多層1元/M2，高層1.5元/M2
4.3 小區(qū)供電工程費 22元/M2
4.4 小區(qū)給水工程費 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2
4.5 小區(qū)供氣工程費 14元/M2
4.6 有線電視寬帶工程費 6元/M2
4.7 小區(qū)路燈工程費 雙路 64萬/公里 單路39萬/公里
4.8 小區(qū)綠化費 25-30元/M2
4.9 小區(qū)通訊通郵費 16元/M2
