大岳咨詢公司總監(jiān)李偉告訴記者，城市建設(shè)和土地一級開發(fā)是一項需要巨額資金、有序進行的復(fù)雜工程，而投融資規(guī)劃中的開發(fā)建設(shè)時序，不僅從規(guī)劃的角度具有其重要性，從投融資的角度來看，更直接關(guān)系城市開發(fā)建設(shè)的成敗。
在新城開發(fā)這一長期的投融資活動中，如何安排有限資金的使用，使其能夠持續(xù)滿足開發(fā)建設(shè)的需要，是當(dāng)前城市開發(fā)項目普遍面臨的難題。
在實際的開發(fā)建設(shè)實踐中，開發(fā)建設(shè)前期以土地供應(yīng)收入為主，可出讓土地的實際收益是尋求新城開發(fā)投資與收益平衡的主要支撐。然而，新城開發(fā)過程中的資金不足甚至資金斷鏈卻并不鮮見。李偉指出，主要原因是土地出讓時的價格往往無法體現(xiàn)其合理價值，從而導(dǎo)致城市開發(fā)因資金短缺而難以持續(xù)進行。
大岳認(rèn)為，資金的使用不僅要考慮其空間上的投放，更要考慮其時間上的配置，這就需要充分考慮土地價格因素在城市開發(fā)建設(shè)資金鏈中的重要作用，處理不好這個問題，可能直接導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)資金的風(fēng)險。
具體而言，影響土地價格的因素涉及多個方面，對于實施開發(fā)建設(shè)的城市政府/城投公司而言，能夠控制的主要是土地出讓時各類配套設(shè)施的成熟程度，這是土地價值構(gòu)成的主要因素。
可提升土地成熟度的各類城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用及公共服務(wù)設(shè)施，同時也是以物質(zhì)形態(tài)為特征的城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，這些功能性設(shè)施配套數(shù)量充分與否、質(zhì)量是否過硬，都會影響居民的福利價值，也影響城市的吸引力。城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的完善是城市定位各種基本功能的基本要求，這些功能設(shè)施個體質(zhì)量、空間匹配等質(zhì)量狀況影響著城市功能的發(fā)揮，其質(zhì)量高，匹配合理，縱橫交織，點線相連，構(gòu)成完整的生產(chǎn)服務(wù)體系，將為城市產(chǎn)業(yè)提供充足適宜的載體和良好的外部環(huán)境，可以直接增強城市的功能，同時合理提升土地價值。
改革開放以來，巨大的城市投資建設(shè)規(guī)模，經(jīng)常令管理與服務(wù)難以兼顧周全。一方面城市面貌不斷變化，另一方面不斷開挖的城市道路影響出行以及帶來環(huán)境污染。城市建設(shè)如果不講究時序安排，管理與建設(shè)、建設(shè)與服務(wù)等無法達到平衡配套，那么巨大的城市建設(shè)投入，往往就會產(chǎn)生事倍功半的效應(yīng)。
李偉建議說，在各類建設(shè)項目啟動之前，應(yīng)盡可能事先制定科學(xué)的、符合城市發(fā)展規(guī)律的開發(fā)時序，切實提升土地成熟度，在不損害消費者利益的前提下，明確土地出讓條件和凈地出讓方式，使土地價值得以體現(xiàn)，力求實現(xiàn)城市開發(fā)資金平衡目標(biāo)。
時序開發(fā)的模式選擇
“羅馬不是一天建成的”，同樣道理，城市所具有的空間環(huán)境也非“一日之工”所能建成，而是經(jīng)過長期的積累形成的。
大岳基于對各項規(guī)劃的分析和現(xiàn)實的理解，采用定性和定量結(jié)合的辦法，設(shè)計并創(chuàng)建了城市建設(shè)的時序開發(fā)模型，為策劃不同地塊的開發(fā)時序提供依據(jù)。
時序開發(fā)模型是在公共交通導(dǎo)向型發(fā)展（“TOD”）和公共服務(wù)導(dǎo)向型發(fā)展（“SOD”）等城市開發(fā)模式的基礎(chǔ)上，通過對基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施在時間和空間上的作用進行合理評估，從而選擇確定合理的開發(fā)時序，指導(dǎo)政府或政府與土地一級開發(fā)投資人的合作開發(fā)工作，打造設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的城市新區(qū)，使?jié)撛谕顿Y人和消費者對未來城市設(shè)施環(huán)境形成可信的預(yù)期，愿意為此支付合理價格，以最終實現(xiàn)良好的城市功能并達到資金平衡的目標(biāo)。
通過安排不同地塊的開發(fā)時序，投資建設(shè)有帶動效應(yīng)的功能性項目，有效提升周邊地塊的土地價值，以推動項目的滾動開發(fā)。例如，在新區(qū)的建設(shè)中適度超前完成交通線路的建設(shè)，以此接通新老城區(qū)的聯(lián)通、帶動新區(qū)人氣，提升新區(qū)土地價值，這是公共交通導(dǎo)向型發(fā)展的典型做法之一；再如在城區(qū)中心的建設(shè)中，城市開發(fā)建設(shè)者可提前取得中心周邊的土地，適度先行投建中心周邊的綠地、水系并引入知名醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，以此帶動周邊地塊的土地升值，這是公共服務(wù)導(dǎo)向型發(fā)展的一種有效做法。在土地價值得以提升后，再出讓土地，通過獲取土地增值收益積累可用于城市開發(fā)建設(shè)的資金，與在資金不足時簡單地通過將土地出讓給愿意投資的開發(fā)商而獲取資金的做法相比，土地的合理價值更得到合理的體現(xiàn)，城市開發(fā)的資金壓力也更能得到有效的緩解。
事實上，許多有經(jīng)驗的開發(fā)商也正是通過合理安排不同地塊的開發(fā)時序，最大限度地獲得土地升值收益。
如香港瑞安公司在上海太平橋地區(qū)的改造開發(fā)中，一期先建成新天地、人工湖綠地，使該地區(qū)環(huán)境大大改善，同時將棚戶區(qū)的形象提升為高檔消費地帶的形象，帶動周邊土地升值，樹立品牌形象；二期再開發(fā)高檔辦公樓和高檔住宅。
從山南新區(qū)看時序開發(fā)
作為投融資咨詢顧問，大岳在安徽省淮南市山南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的投融資規(guī)劃，就是基于這一思想進行的一次有效嘗試。
山南新區(qū)首期開發(fā)區(qū)域的城市開發(fā)建設(shè)，以規(guī)劃中確定的居住、商業(yè)等功能定位為主要方向。對開發(fā)建設(shè)時序的安排，堅持以道路等基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則，并以核心功能設(shè)施建設(shè)帶動其所能輻射到的各板塊區(qū)域的土地二級開發(fā)，同時兼顧居住與就業(yè)、服務(wù)的配比平衡，強調(diào)地塊開發(fā)的合理時序和空間布局，從而實現(xiàn)在較高土地成熟度的基礎(chǔ)上獲得理想的土地供應(yīng)收入，達到新區(qū)開發(fā)資金平衡的目的。
在土地取得環(huán)節(jié)，由于山南新區(qū)首期開發(fā)區(qū)域出讓用地分布相對不均勻，在進行各年度土地取得與供應(yīng)的時序安排時，力求出讓用地比例平衡，從而避免某一時期取得的土地中可出讓用地過少而導(dǎo)致開發(fā)資金斷鏈。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度過快容易造成投資浪費，過慢又會降低基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)水平。因此，通過時序安排引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也是協(xié)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與城市建設(shè)關(guān)系的方法之一。
在道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)安排上，先行考慮的是能與外部區(qū)域連通的道路，修建了與老城區(qū)相連接、便于引入老城區(qū)公共服務(wù)功能的主干道，以及高速公路引線，打通新區(qū)的對外交通。此外，對于涉及大規(guī)模開發(fā)、需要補充交通功能的區(qū)域，其道路也與老城區(qū)、與通往外埠的高速公路、國道形成閉合路網(wǎng)骨架，并適度提前建成。對于輔助主干路網(wǎng)的次干路網(wǎng)，其主要功能是形成新區(qū)內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)，一般不承擔(dān)對外交通功能，在開發(fā)過程中適度超前于擬開發(fā)區(qū)域建設(shè)，起到局部區(qū)域引導(dǎo)開發(fā)作用。同時，在進行路網(wǎng)建設(shè)時，新區(qū)開發(fā)初期大規(guī)模重型施工車輛通行的問題也在考慮之中，對施工車流采取與公交、小型車車流分隔行駛的措施，施工車輛行駛區(qū)域只建設(shè)底基層，避免施工車輛對路面的破壞。
在各類功能項目的開發(fā)建設(shè)上，山南新區(qū)的投融資規(guī)劃充分考慮了功能的匹配與平衡。從規(guī)劃用地的性質(zhì)結(jié)構(gòu)上看，首期開發(fā)區(qū)域中，居住、服務(wù)功能相對集中，就業(yè)吸納能力相對有限，難以實現(xiàn)居住與就業(yè)的平衡。因此，在就業(yè)問題上，首期開發(fā)區(qū)域通過行政辦公中心的引入及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展?jié)M足一部分就業(yè)需求，并借助與山北老城區(qū)的聯(lián)通、互動，實現(xiàn)居住與就業(yè)的平衡。
時序開發(fā)模型為山南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的投融資規(guī)劃起到了至關(guān)重要的作用：一是為測算不同地塊土地價格奠定基礎(chǔ)，模擬出的地價可作為新區(qū)開發(fā)資金財務(wù)測算的輸入端數(shù)據(jù)；二是為開發(fā)的凈收益、投資總額以及投資峰值的測算提供了有力依據(jù)，為控制投資風(fēng)險和提高資金使用效率提供了有效的支持?！?/p>
