南京開發(fā)區(qū)
案例
2005年，南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)13.37平方公里的土地基本開發(fā)建設(shè)完畢，這與正穩(wěn)步向上的開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭形成了最主要的矛盾。開發(fā)區(qū)適時(shí)提出了有“退”有“進(jìn)”的土地使用策略，通過“退”低矮廠房，“進(jìn)”多層廠房；“退”閑置兩年以上的土地，“進(jìn)”一年內(nèi)急需開工的土地；“退”房地產(chǎn)項(xiàng)目，“進(jìn)”工業(yè)項(xiàng)目；“退”占地大產(chǎn)出小的項(xiàng)目，“進(jìn)”占地小產(chǎn)出大的項(xiàng)目等有效措施，對區(qū)內(nèi)土地做了一次加減法，在集約用地的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的大幅度增長。2008年年初，國家商務(wù)部發(fā)布了全國54個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中南京開發(fā)區(qū)平均每平方公里工業(yè)產(chǎn)值194億元，平均每公頃工業(yè)用地投資強(qiáng)度900萬美元。在國家對開發(fā)區(qū)的清理整頓工作中，南京開發(fā)區(qū)用地規(guī)范，集約程度高，第一批通過了土地審核。在占南京市0.5％的土地面積上，2007年開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)的工業(yè)產(chǎn)值占南京市四分之一、進(jìn)出口總額占南京市三分之一。
案例背景
開發(fā)區(qū)于1992年建區(qū)，規(guī)劃面積13.37平方公里，其中實(shí)際工業(yè)用地僅有8平方公里。為使有限的土地發(fā)揮出最大效益，引進(jìn)高水準(zhǔn)的投資項(xiàng)目，開發(fā)區(qū)于1992年設(shè)立之初即委托南京市規(guī)劃設(shè)計(jì)院分別做了開發(fā)區(qū)的一、二、三期的控制性詳規(guī)，為開發(fā)區(qū)土地資源的合理利用、分期開發(fā)以及功能定位等提供了科學(xué)的依據(jù)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)已建成工業(yè)高度集中、產(chǎn)業(yè)高度集聚的現(xiàn)代化高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)已形成了良性循環(huán)、滾動擴(kuò)張的態(tài)勢，具備了承接和引進(jìn)更多世界先進(jìn)制造業(yè)的強(qiáng)勢條件。2002年以后，隨著南京瀚宇彩欣科技有限責(zé)任公司和樂金顯示（南京）有限公司兩個(gè)大規(guī)模TFT—LCD模組項(xiàng)目入?yún)^(qū)和夏普、LG的平板顯示整機(jī)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大，帶動了大批上游材料企業(yè)、下游終端產(chǎn)品企業(yè)以及周邊配套服務(wù)企業(yè)紛至沓來，開發(fā)區(qū)存量土地迅速被消化一空。為此，開發(fā)區(qū)于2005年制訂了詳細(xì)的擴(kuò)區(qū)規(guī)劃，并上報(bào)各有關(guān)部門懇請批準(zhǔn)，但適逢國家對土地進(jìn)行宏觀調(diào)控，該計(jì)劃不得不被擱置。因此，如何在原有的土地面積基礎(chǔ)上破解發(fā)展需要與土地緊缺這一矛盾成為開發(fā)區(qū)迫在眉睫的工作。
案例分析
在近年來用地緊張逐步成為發(fā)展瓶頸的情況下，開發(fā)區(qū)通過一系列措施，對土地資源進(jìn)行了有效整合，對土地利用方式進(jìn)行了大膽探索，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了最大限度的保障。
一、“退一進(jìn)三”。開發(fā)區(qū)制定了“退一進(jìn)三”的空中發(fā)展規(guī)劃，積極鼓勵(lì)幫助企業(yè)規(guī)劃建造多層廠房。開發(fā)區(qū)規(guī)定除特殊行業(yè)外，企業(yè)不得建造單層廠房，原有的單層廠房逐步退出；建造3層以上廠房的項(xiàng)目優(yōu)先供地；投資較低可用標(biāo)準(zhǔn)廠房的項(xiàng)目，引導(dǎo)并提供園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房作為其生產(chǎn)場所。為此，開發(fā)區(qū)加快了多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)工作，現(xiàn)已建成標(biāo)準(zhǔn)廠房19棟，總建筑面積14萬平方米，安排了世亞電子、柳韓精密電子、國盛電子等十幾家中小企業(yè)入駐，避免了中、小企業(yè)分別建造獨(dú)立廠房帶來的重復(fù)建設(shè)、資源不能共享等問題，為企業(yè)盡快投入生產(chǎn)創(chuàng)造了條件，同時(shí)又充分利用了公用配套設(shè)施，減少了土地資源的浪費(fèi)。
二、“退二進(jìn)一”。開發(fā)區(qū)對閑置土地和空閑土地進(jìn)行了清理，對圈而不用兩年以上的土地予以收回，重新配置給在一年內(nèi)急需開工投產(chǎn)的項(xiàng)目。對部分項(xiàng)目的預(yù)留用地根據(jù)具體情況予以清理，收回近期沒有投資計(jì)劃的空閑土地，重新安排項(xiàng)目，從而挖潛盤活了存量土地。例如，對因缺乏后續(xù)資金而沒有啟動的三樂公司項(xiàng)目用地進(jìn)行了清理，用退出的3.3公頃土地引進(jìn)了三韓電子、智水電子兩個(gè)項(xiàng)目；永豐化工廠項(xiàng)目由于不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)布局的需要，所占用的6.7公頃土地被收回后，調(diào)劑給華宏新材料項(xiàng)目；寶日鋼絲原來預(yù)留了8公頃土地作為二期、三期發(fā)展用地，但由于進(jìn)展較慢，調(diào)整了6.7公頃土地給年產(chǎn)300萬臺移動終端產(chǎn)品的高通手機(jī)項(xiàng)目和總投資1000萬美元的阿特拉斯工程機(jī)械項(xiàng)目。通過土地清查和項(xiàng)目置換，不僅提高了投資強(qiáng)度，還促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)升級。
三、“退三進(jìn)二”。開發(fā)區(qū)建立之時(shí)就已明確定位為純工業(yè)區(qū)，一方面通過收購或工業(yè)項(xiàng)目置換等方法，將園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)原有的房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)請出去，另一方面將科技含量高、低污染、低能耗、低投入、高產(chǎn)出、產(chǎn)品附加值高的工業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)來。同時(shí)，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地批后監(jiān)管，嚴(yán)防用工業(yè)項(xiàng)目用地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。由于規(guī)劃定位明確，區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了集中供熱、管道供氣、污水集中處理，區(qū)內(nèi)沒有一片住宅房地產(chǎn)，沒有一戶常住居民，避免了居住區(qū)與生產(chǎn)區(qū)的干擾。此外，開發(fā)區(qū)利用區(qū)內(nèi)的邊角地塊，建設(shè)了生活服務(wù)配套綜合樓、員工公寓、公交場站等，既不占用寶貴的工業(yè)用地的份額，又滿足了區(qū)內(nèi)企業(yè)的生活服務(wù)配套需求。
四、“退小進(jìn)大”。開發(fā)區(qū)在招商引資時(shí)對項(xiàng)目設(shè)立了較高的進(jìn)區(qū)門檻，除了技術(shù)、環(huán)保方面的指標(biāo)，對項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、容積率等也作出嚴(yán)格要求。例如規(guī)定電子設(shè)備制造業(yè)要求投資達(dá)到3060萬元/公頃，容積率大于0.8，2007年3月以后引進(jìn)的新項(xiàng)目更調(diào)高為6750萬元/公頃，容積率大于1.1。對于一些低于該指標(biāo)的項(xiàng)目，采取措施促使其增加投資和建筑面積，如長江電子項(xiàng)目占地2.7公頃，原項(xiàng)目總投資2850萬元，2006年在開發(fā)區(qū)的促進(jìn)下增加投資4980萬元；電子網(wǎng)板項(xiàng)目占地7.3公頃，原總投資9800萬元，2006年通過引進(jìn)外資，增加投資2.2億元。此外，開發(fā)區(qū)在土地資源緊缺的條件下，積極推行“無地招商”的運(yùn)作模式。例如，引進(jìn)世界500強(qiáng)美國亞什蘭公司收購了區(qū)內(nèi)民營企業(yè)可立爾水處理工廠；將規(guī)模較小的羅友機(jī)電項(xiàng)目調(diào)到區(qū)外，將其所租用的廠房調(diào)劑給美國艾歐史密斯與西班牙法格合資生產(chǎn)壁掛式取暖爐項(xiàng)目；通過協(xié)調(diào)將民營企業(yè)明夷注塑項(xiàng)目1.9公頃土地及廠房轉(zhuǎn)讓給投資1000萬美元的比利時(shí)邦奇汽車變速箱項(xiàng)目。同時(shí)，開發(fā)區(qū)積極為企業(yè)創(chuàng)造良好的投資經(jīng)營環(huán)境，鼓勵(lì)企業(yè)在不新增土地的情況下，加快增資上馬二期、三期等后續(xù)項(xiàng)目，大大提高土地單位面積的投資強(qiáng)度和產(chǎn)出水平。目前，區(qū)內(nèi)企業(yè)40%以上增過資，規(guī)模以上企業(yè)增資均在2次以上。比如樂金顯示（南京）有限公司，自2003年5月批量生產(chǎn)以來，每年都增資擴(kuò)大產(chǎn)能，投資總額已從最早的7700萬美元增加到目前的9.08億美元。
案例啟示
土地是開發(fā)區(qū)最根本最寶貴的資源，而隨著土地資源的日益緊張，土地的缺乏又成為制約開發(fā)區(qū)發(fā)展的瓶頸。只有集約用地，才能在保護(hù)土地資源的同時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長。
一、開發(fā)區(qū)要用科學(xué)發(fā)展的理念管理區(qū)內(nèi)的土地，制定科學(xué)合理的工業(yè)布局，嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用土地，不能因?yàn)槎唐诘睦嫫茐牧碎L期發(fā)展的大局。
二、開發(fā)區(qū)要摒棄用地粗放、實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)，留住真正有實(shí)力、用地集約、科技含量高、市場份額大的企業(yè)，使有限的土地創(chuàng)造出最大的效益。
三、在土地緊缺的形勢下，要充分挖掘內(nèi)部潛力，積極探索新的土地運(yùn)作機(jī)制，以退為進(jìn)，借土地調(diào)控實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集群與產(chǎn)業(yè)升級，實(shí)現(xiàn)真正意義上的集約發(fā)展。
信用擔(dān)?；庵行∑髽I(yè)融資難
煙臺開發(fā)區(qū)
案例煙臺
經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會2000年12月牽頭成立了煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司,主要目的是加快區(qū)域投融資環(huán)境改善，促進(jìn)以高新技術(shù)和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)為主的中小民營企業(yè)發(fā)展。截止2007年底，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司已為全區(qū)216戶中小企業(yè)辦理融資擔(dān)保866 筆，擔(dān)保總額15．7億元；為320戶工程施工企業(yè)辦理工程擔(dān)保641筆，累計(jì)擔(dān)?？偨痤~達(dá)17．9億元；加上其它各類擔(dān)保，累計(jì)擔(dān)保總金額達(dá)40．7億元，為推動區(qū)內(nèi)中小民營企業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)勁動力。
案例背景
優(yōu)化開發(fā)區(qū)的發(fā)展環(huán)境，是激發(fā)民營經(jīng)濟(jì)活力最直接、最有力的舉措，而在所有環(huán)境要素中，良好的資金支持首當(dāng)其沖。2000年，煙臺開發(fā)區(qū)管委會通過對52家中小高科技企業(yè)的詳細(xì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)20％的企業(yè)產(chǎn)品和管理好，技術(shù)創(chuàng)新能力強(qiáng)，急需資金上規(guī)模；另有20％的企業(yè)經(jīng)營狀況尚可，如果保證正常融資，也能良好運(yùn)轉(zhuǎn)。但融資說起來容易做起來難，金融業(yè)的主體是國家商業(yè)銀行，中小企業(yè)發(fā)展前景再好，但如果沒有足夠的固定資產(chǎn)作抵押，銀行也不能發(fā)放貸款；加上部分企業(yè)的誠信缺失,以及內(nèi)部財(cái)務(wù)管理存在的的問題,融資問題一直嚴(yán)重困擾著中小企業(yè)，一大批市場前景良好的企業(yè)因資金問題坐失發(fā)展良機(jī)。為保證中小企業(yè)健康快速地發(fā)展，煙臺開發(fā)區(qū)制定出臺了《關(guān)于推進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的實(shí)施意見》，從市場準(zhǔn)入、資金支持、從業(yè)人員保障、科技政策、財(cái)稅政策等六個(gè)方面制定了30條具體扶持措施，成為全區(qū)民營經(jīng)濟(jì)特別是中小企業(yè)發(fā)展的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，該意見明確規(guī)定，區(qū)級財(cái)政每年列支400萬元專項(xiàng)資金，用于扶持民營經(jīng)濟(jì)。但是，政府有限的扶持資金并不能從根本上解決中小企業(yè)的融資問題，只有讓有足夠償付能力的第三者作保，才是能解開民企的“融資死結(jié)”。在此情況下，根據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于建立中小企業(yè)信用擔(dān)保體系試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》精神，煙臺開發(fā)區(qū)管委出資700萬元，吸收轄區(qū)內(nèi)部分企業(yè)資金800萬元，組建了煙臺市首家信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)－－煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司。 煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司針對有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，特別是高新技術(shù)、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)靈活設(shè)置了“專用設(shè)備抵押”、“專利質(zhì)押”、“原材料質(zhì)押”、“產(chǎn)成品質(zhì)押”等一系列操作性較強(qiáng)的反擔(dān)保措施，一大批中小企業(yè)由此打通了融資的綠色通道。經(jīng)過兩次增資后，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司注冊資金由最初的1500萬元增加到現(xiàn)在的1億元，總資產(chǎn)達(dá)到1．82億元。
案例分析
煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司在學(xué)習(xí)吸收商業(yè)化擔(dān)保公司運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，探索新措施，逐步形成了一套較為規(guī)范的運(yùn)作模式。
一、適度放寬擔(dān)保條件對于政府工程項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)，凡嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定履行工程責(zé)任的，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司在受理其融資擔(dān)保申請時(shí)，適當(dāng)放寬條件；對以往信用良好，短期資金緊張的企業(yè)，在銀行批貸時(shí)遇到臨時(shí)性阻梗，采取委托貸款、服務(wù)性代償?shù)确绞?，滿足企業(yè)融資需求；對于個(gè)人企業(yè)貸款擔(dān)保申請，凡不屬購買住宅、汽車消費(fèi)類型貸款的，在反擔(dān)保措施充分的前提下，均予以受理；對于老客戶還款后繼續(xù)申請擔(dān)保的，在規(guī)范反擔(dān)保措施和嚴(yán)格考察后，不再通過評審會評審，從快從速辦理，以提高工作效率。通過靈活的方式，煙臺銀橋擔(dān)保公司受?？蛻粢呀?jīng)涵蓋了全區(qū)各類中小民營企業(yè)。
二、豐富反擔(dān)保措施民營經(jīng)濟(jì)多種多樣，除少數(shù)具備獨(dú)立融資能力外，多數(shù)中小民營企業(yè)資產(chǎn)或過于分散、尚未形成規(guī)?；蜻^于集中、單一，貸款申請不是難以通過就是因銀行折扣過大而得不到足夠資金支持。因此，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司在受理民營企業(yè)擔(dān)保申請時(shí)，在防范風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范運(yùn)作前提下，重點(diǎn)在企業(yè)多項(xiàng)資源整合和拆分上尋求突破：一是把企業(yè)分散的資產(chǎn)整合、打包，進(jìn)行整體抵押運(yùn)作；二是對企業(yè)單一、大塊的資產(chǎn)進(jìn)行拆分，據(jù)實(shí)設(shè)定抵押物品、質(zhì)押物品；三是適度擴(kuò)大抵、質(zhì)押物范圍，如產(chǎn)成品、原材料等等。
三、收費(fèi)適當(dāng)優(yōu)惠由于沒有成熟經(jīng)驗(yàn)可借鑒，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司一直使用相對單一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這種單一費(fèi)率有利于公司成立初期的規(guī)范化管理，但隨著業(yè)務(wù)不斷開展，缺乏活力的弊端也漸漸顯露出來。因此，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司調(diào)整收費(fèi)機(jī)制，在基礎(chǔ)費(fèi)率基礎(chǔ)上，對以下幾類企業(yè)，給予適當(dāng)?shù)氖召M(fèi)優(yōu)惠：一是技術(shù)先進(jìn)且擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；二是國家、省級名牌企業(yè)；三是為區(qū)內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)集群配套的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；四是承建政府工程項(xiàng)目且與煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司有工程擔(dān)保和融資擔(dān)保業(yè)務(wù)往來的企業(yè)；五是與煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司多年往來且信譽(yù)良好的企業(yè)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的多樣化，大大減輕了受保企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
四、為受保企業(yè)提供綜合服務(wù)煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司在緩解中小企業(yè)融資難問題的同時(shí)，利用公司內(nèi)部法律、管理、財(cái)務(wù)等專業(yè)人才優(yōu)勢，為受保企業(yè)提供免費(fèi)服務(wù)：一是為企業(yè)提供合同審查等法律咨詢服務(wù)；二是為企業(yè)提供財(cái)務(wù)管理、建賬立賬、依法納稅、資金流動等財(cái)務(wù)相關(guān)咨詢服務(wù)；三是提供企業(yè)經(jīng)營管理咨詢服務(wù)；四是為企業(yè)提供其他服務(wù)，如行政審批手續(xù)辦理、承兌匯票貼現(xiàn)等。
五、多種措施化解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保公司經(jīng)營的是信用，承擔(dān)的是風(fēng)險(xiǎn)，如何防范、化解風(fēng)險(xiǎn)是信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的命脈所在。開展擔(dān)保業(yè)務(wù)以來，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司采取了多種措施化解風(fēng)險(xiǎn)。一是嚴(yán)格業(yè)務(wù)審批制度。每一筆業(yè)務(wù)都要嚴(yán)格按照程序進(jìn)行，前期考察、上會討論、AB角制度等始終嚴(yán)格執(zhí)行。二是做好保后跟蹤。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況多變，因此，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司對受保企業(yè)定期回訪，了解企業(yè)情況，一方面為企業(yè)排憂解難，另一方面及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。三是按照有關(guān)規(guī)定足額計(jì)提各類準(zhǔn)備金。截至2007年底，煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司已累計(jì)計(jì)提各類準(zhǔn)備金2398萬元，具備了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
案例啟示
一、銀行“難貸款”、企業(yè)“貸款難”現(xiàn)象，其核心在于“擔(dān)保難”。有了具有政府背景的擔(dān)保公司的擔(dān)保，銀行的風(fēng)險(xiǎn)降低了，對中小企業(yè)發(fā)放信貸的熱情自然就提高了。
二、煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司的做法，既能體現(xiàn)政府宏觀政策導(dǎo)向，又按照市場規(guī)律運(yùn)作，在企業(yè)和銀行之間搭起了一道融資橋梁，為開發(fā)區(qū)扶持中小企業(yè)提供了全新的融資思路。
三、信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，不但是解決中小企業(yè)“融資難”的有效途徑，也是地方政府調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的重要工具，有利于提升整個(gè)區(qū)域的競爭力。
四、煙臺銀橋信用擔(dān)保有限公司屬于政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，其目的不在于獲利，而在于改善中小企業(yè)融資環(huán)境，因此，政府的大力支持不可或缺。
