對臨沂市房地產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r分析
山東統(tǒng)計信息網(wǎng) 2006-02-21
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量。首先，經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；其次，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量多，價值高，房地產(chǎn)產(chǎn)品又是社會財富的重要組成部分；另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有效地帶動了眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，對加快我市經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展步伐做出了新的貢獻。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資及結(jié)構(gòu)狀況
自2000以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資一直處于升溫狀態(tài)，其中，2005年投資達到36.38億元，比上年增長39.6%，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速低0.6個百分點。
（一）住宅投資仍占主要地位，商業(yè)營業(yè)用房投資增速下降
從房屋用途看，住宅投資增長最快，2005年住宅投資比2000年增長了近四倍,其中,2005年全年完成投資22.14億元，同比增長70.5%，比上月增長52.6個百分點，占全部投資的60.9%；其次,其他投資（中小學(xué)教學(xué)用房、托兒所、幼兒園、圖書館等）的比重也由2000年的1.46億元上升到2005年的7.9億元，增長了五倍之多，同比2004年增長8.5%,比上月增長2.8個百分點,占全部投資的21.6%；商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓2005年分別完成投資5.7億元和0.7億元，同比增長為11.6%和－5.3%，占全部投資的15.7%和1.8%。從投資額和所占比重可以看出，住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體。
（二）建筑工程投入仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主力
2000年－2005年我市房地產(chǎn)企業(yè)用于建筑工程的投入分別為5.91億元、8.81億元、8.94億元、11.85億元、15.87億元和21.5億元，2005年比2000年增長了3.64倍，其中，2005年用于建筑工程的投入占全部投資的59%；安裝工程投入2.79億元，增長70%，占全部投資額的7.7%；設(shè)備工器具購置投入0.7億元，增長33.4%；其他費用投入11.5億元，增長42.5%，占全部投資的31.5%。
（三）商品房施工、竣工和銷售情況
2005年商品房施工面積為326.89萬平方米，比2002年增加了153.5萬平方米，比上年增長51.3%。其中，本年新開工面積195.5萬平方米，比2002年增加了92.06萬平方米，比上年增長35.8%；住宅施工面積264.88萬平方米，比2002年增加了110.47萬平方米，比上年增長50.9%；2005年經(jīng)濟適用房施工面積19.4萬平方米，比上年降低46.7%；辦公樓施工面積6.2萬平方米，增長18.4%；商業(yè)用房施工面積46.5萬平方米，增長71.9％。
2005年全年商品房竣工面積123.7萬平方米，比2002年增加了28.36萬平方米，比上年增長38.8%。其中住宅竣工面積100.6萬平方米，增長26.4%；其中經(jīng)濟適用房竣工面積9.91萬平方米，下降52%；辦公樓竣工面積4萬平方米，增長900%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積18.7萬平方米，增長105.8%。
商品房銷售面積109.93萬平方米，比2002年增加了34.76萬平方米，比上年增長10.3%。其中住宅銷售103.84萬平方米，比上年增長18%；經(jīng)濟適用房銷售面積9.3萬平方米，比上年下降56.4%；個人銷售面積90.5萬平方米，比上年增長17.7%；商業(yè)用房銷售5.5萬平方米，比上年下降50.7%。
二、2000－2005年房地產(chǎn)市場發(fā)展回望
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資有力地加快了我市經(jīng)濟發(fā)展步伐。
表一：2000-2005年規(guī)模以上固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資（億元）
98.1
105.3
127.2
304.8
410.35
575.4
房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）
8.2
11.9
15.4
23.2
26.1
36.38
房地產(chǎn)占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資比例
8.36
11.3
12.11
7.61
6.36
6.32
從表一可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長，我市房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度受經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長緩慢的影響，將逐步遞減，近期前景不容樂觀。
（二）經(jīng)濟適用房是面向廣大中低收入家庭的一項民心工程。經(jīng)濟適用房，是我市新型多層次住房供應(yīng)體系的重要組成部分，對解決中低收入者住房困難、平抑商品房價格、推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展意義重大。前一個時期，我市檔次較高的商品房開發(fā)量較大，較高收入者的住房消費得到較大程度的釋放，而比例較大的中低收入階層，改善居住條件的愿望強烈，但由于價位適中的房子供應(yīng)量較小，他們的住房需求難以得到滿足，造成“市場大，成交難”的尷尬局面。
表二：2000-2005年房地產(chǎn)開發(fā)住宅及經(jīng)濟適用房投資情況 單位：億元
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
房地產(chǎn)開發(fā)投資
8.16
11.91
15.42
23.25
26.06
36.38
住宅投資
5.65
9.35
8.59
12.04
12.99
22.14
經(jīng)濟適用房投資
2.93
2.31
2.55
2.86
3.43
3.18
住宅比重（％）
69.24
78.51
55.71
51.78
49.85
60.86
經(jīng)濟適用房比重（％）
35.91
19.4
16.54
12.3
13.16
8.74
臨沂市房產(chǎn)管理局2006年1月5日下發(fā)了《臨沂市城區(qū)經(jīng)濟適用房銷售管理辦法》，從12月30日開始，符合條件的市民可填報申請材料。此次經(jīng)濟適用房將實行申請、審核、公示和審批制度，按照顧困難、保障急需、定向銷售的原則，定向銷售給中低偏下收入的家庭，并優(yōu)先銷售給其中的無房戶、危房戶、拆遷戶。從2005年的情況看（見表二），經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模仍不樂觀，經(jīng)濟適用房施工面積為19.4萬平方米，僅占全市房地產(chǎn)施工面積的5.9%，投資額完成3.18億元，占房地產(chǎn)投資的8.74%。這相對于目前比較大的市場需求來說，顯然是杯水車薪，難以解決問題。
（三）2005年商品房銷售面積和竣工面積之比高達88.88%（見表三）。2005、2004、2003和2002年商品房銷售額也保持了67.5%、97.6%、67.7%和56%的增速。
表三：2002-2005年商品房屋竣工及銷售情況
年份
竣工面積(萬平方米)
銷售面積(萬平方米)
銷售與竣工面積比(％)
銷售額(億元)
2002年
95.32
75.17
78.87
8.67
2003年
127.17
99.78
78.46
12.8
2004年
89.11
99.62
111.8
13.11
2005年
123.68
109.93
88.88
19.41
支持住房需求增長的主要因素，是隨著收入增長和儲蓄水平的提高，城鎮(zhèn)居民改善和提高住房條件的要求日益增加，老職工積極以舊房換新房，小房換大房；新職工積極以按揭、負(fù)債的方式買房。特別是住房制度改革以后，房產(chǎn)歸屬關(guān)系發(fā)生了變化，居民往往將購房與增加家庭財產(chǎn)（不動產(chǎn)）聯(lián)系起來，熱情就更高了。這些家庭的居住和不動產(chǎn)投資結(jié)合的購房需求，是住房需求的主體，在房價上漲時，投資性需求會上升，居住性需求也會出現(xiàn)一定買漲的反映。另外，一些強制性拆遷時間上過于集中，導(dǎo)致了被動性住房需求增多。
三、對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策思考
（一）控制商品房價格，解決好價格與收入之間的矛盾
一是要進一步提高經(jīng)濟適用房的開發(fā)比重。二是提高收入、增強住房消費意識。我市人均可支配收入在全省一直處在比較低的位置，提高收入的意義不僅僅是縮小房價與收入的差距，更重要的是能夠提高居民收入預(yù)期值的希望，增強住房消費意識。三是強化政策調(diào)控力度，規(guī)范市場行為。首先，政府必須增強對房價的調(diào)控能力，應(yīng)實行“住宅價格管制”，即在“實行房價與地價分離”的前提下，根據(jù)不同地區(qū)、不同收入階層的購買能力實行不同的價格政策，進行分類管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格。
（二）加大經(jīng)濟適用房建設(shè)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
經(jīng)濟適用房政策性很強，但又必須采用市場化運作手段，所以必須在政策和市場之間找到合適的平衡點，形成完善的管理體制，不斷對開發(fā)行為進行規(guī)范，才能保證政策落實。目前我市的經(jīng)濟適用房建設(shè)正處在新舊體制轉(zhuǎn)軌時期，各種規(guī)范管理辦法的落實都不同程度地打了折扣，引起社會各方面的不滿，所以必須確保政策落實。目前我市的房地產(chǎn)市場只注重中高檔住房開發(fā)，而忽視了居民的購買力，缺少低收入人群所需要的居住戶型（面積在20-60平方米的單身公寓和較小面積的商品房）。加強經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，滿足中低收入職工住房需求，引導(dǎo)企業(yè)在保證開發(fā)單位擁有充分自主權(quán)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)開發(fā)一些面積小，總體價格低的住房，以解決低收入家庭購房困難的問題。
（三）健全物業(yè)管理，實行建管分離，促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展
從我市目前情況看，建、管不分，在物業(yè)管理過程中，常存在公共維修金被擠占，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施維護、維修嚴(yán)重滯后。正常的物業(yè)管理費用難以收取，導(dǎo)致物業(yè)公司虧損經(jīng)營，物業(yè)與業(yè)主矛盾突出，從未來的發(fā)展趨勢看，必須實施建、管分離，房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)完小區(qū)之后，應(yīng)通過招標(biāo)、投標(biāo)方式選擇物業(yè)公司進行管理，在有關(guān)部門的監(jiān)督下購房者繳納一定的公共維修金，由物業(yè)公司建立專用賬戶，專款專用，用于重大公共設(shè)施的維修和維護。同時，通過招、投標(biāo)和招商引資的辦法，引進科學(xué)管理理念、先進的物業(yè)公司服務(wù)手段，激勵物業(yè)公司管理的發(fā)展，以促進房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。
(來源：臨沂市統(tǒng)計局)
