調(diào)控日緊 地價緣何躥升？
海峽都市報 2006-9-14
Ｎ本報記者 王勛
關(guān)注理由
為了遏制房價過快上漲，今年5月國務(wù)院相繼出臺“國六條”、“國十五條”。一個月內(nèi)，連續(xù)出臺兩次調(diào)控政策，力度大，涉及面廣，讓許多人對國家控制房價充滿信心。
可令人費解的是，當(dāng)國家出臺重磅政策后，各地卻又頻頻掀起土地?fù)屬彑岢薄１驹?日，在福州市今年第六次拍賣土地大會上，金山的２００６拍-１４號宗地以7.92億的總價，刷新了福州單幅地價的最高紀(jì)錄；而僅隔6天，9月12日，位于福飛路的2006掛-06號宗地居然又把這個紀(jì)錄提高至9.7億，值得一提的是，同場拍出的2006掛-05號更是以357.45萬元/畝的單價，開啟了金山地價的新紀(jì)元。
一邊是“新高、新紀(jì)錄、天價……”，一邊是房產(chǎn)調(diào)控風(fēng)不斷刮起，這形成很大的反差。而當(dāng)這些字眼高頻率地見諸報端時，老百姓開始懷疑房地產(chǎn)調(diào)控的作用到底有多大，國家的房產(chǎn)、土地政策為何得不到落實？是什么一再推高地價？而今后的房價又將如何呢？
【今年福州城區(qū)拍出23幅宗地】
金山占過半 單價三級跳
今年以來，福州城區(qū)一共出讓了23幅地塊，鼓樓6幅、倉山12幅、臺江2幅、晉安3幅。
就大家所關(guān)心的拍賣價格方面，記者選取了今年三個時間段的金山土地拍賣價格，集納比較：3月6日，2006拍－03號宗地以214.07萬元/畝成交；7月6日，金山2006拍－11號宗地成交價為221.41萬元/畝；9月12日，2006掛-05號宗地，成交價已達(dá)357.45萬元/畝。從這可看出金山土地單價出現(xiàn)三級跳。
而對于前日金山拍出的357.45萬元/畝天價，業(yè)內(nèi)極為關(guān)注。福州房地產(chǎn)專家陳國旺認(rèn)為，近兩年，受城區(qū)地塊的限制，拍賣土地多集中在金山，其地價高漲有必然性和偶然性，必然性在于，隨著金山的發(fā)展，配套設(shè)施大幅提升，地價攀升也在意料之中；偶然性在于，前日拍出的2006掛-05號宗地之所以高價，主要得益于地利。
“從目前福州的土地分配，以及近兩年來金山土地的增值情況看，未來金山的樓盤均價完全有能力突破4000元/平方米。”陳國旺分析說，除了金山新區(qū)，老城區(qū)的土地同樣強(qiáng)勁，前日拍賣的另兩幅土地均在晉安區(qū)福飛路，兩幅地塊的單畝地價一塊達(dá)到399.54萬元，另一塊則更是飆升至482.37萬元，與前年相比，單價翻了兩番都不止。
【地價為何屢創(chuàng)新高】
政策被架空 助長囤地風(fēng)
福州相關(guān)主管部門某負(fù)責(zé)人向記者透露了一個潛在的信息。
該負(fù)責(zé)人說，為了防止開發(fā)商囤積土地，而人為導(dǎo)致房價上漲，無論是中央還是地方，都有明確規(guī)定，開發(fā)商拿地后必須在合同約定的期限內(nèi)開始動工。但真實的情況是，許多開發(fā)商并沒有真正照章執(zhí)行，就拿福州上半年拍出的幾幅地塊來說，“國十五條”要求，6月1日前沒有拿到施工許可證的項目，都必須重新更改規(guī)劃，把90平方米以下戶型的數(shù)量調(diào)整至項目總量的70％以上，而據(jù)他所知，福州上半年拍出的大部分土地均未開工，也就是，他們都必須更改規(guī)劃。于是，一個很明顯的情況發(fā)生了，這些項目都紛紛大肆推遲開發(fā)時間。
“按照約定，這些地塊早已超出了動工時間，可開發(fā)商卻照樣能這樣自由安排計劃，不是有關(guān)部門不想管，只是目前還沒有具體的實施細(xì)則，比如超期限開工將受到什么處罰？哪些部門實施跟蹤監(jiān)管？沒有這些，出讓土地時的開發(fā)期限就是一句空話。”他說。
該負(fù)責(zé)人同時表示，閑置土地的管理也是一個大難題。其實，根據(jù)國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》以及福州的相關(guān)規(guī)定，對于一年以上未動工的土地，要征收土地閑置費，對于兩年及兩年以上未動工的土地，必須無償收回。但是，在日常的管理中，想要真正這樣實施，確實很頭痛，比如烏龍江附近的幾幅地塊，征得好幾年后才拿出來開發(fā)。
“明明有這些防止囤地的政策，卻無法實施，這是各地都存在的問題。”該負(fù)責(zé)人感嘆說，如果這些土地沒有處理清楚，無疑助長了開發(fā)商的囤地勢頭，為了降低風(fēng)險，要是開發(fā)企業(yè)都紛紛如此效仿，到頭來，土地緊張引發(fā)房源緊張，在供小于求的情況下，房價想不漲都難。因此，這些流落在市場上的“灰色土地”必須引起相關(guān)部門的高度重視，也只有這樣，才能從整體上平抑房價。
開發(fā)商：先拿地再說
近來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳著這樣一種說法：“不怕沒錢，就怕沒地。”這也從另一方面表現(xiàn)出開發(fā)商對于土地的渴望。
福州一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)公司老總告訴記者，隨著福州城市發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，土地是賣一塊少一塊。對于有實力的開發(fā)商來說，想在市場上分一杯羹，首先就要靠拿地。此外，考慮到樓盤的規(guī)模效應(yīng)，當(dāng)新推出的土地位于自家樓盤附近時，開發(fā)商就往往想一起買下，在近幾次的拍賣中，很大一部分買家都是出于這樣的考慮。
“人多房少，房子就自然好賣，土地也是一樣，土地越來越少，開發(fā)商還很多。未來，誰控制了地塊，誰就抓住了市場，因此，只要有錢，就先拿地再說。”一位房地產(chǎn)公司開發(fā)部經(jīng)理如是說。
專家：地價高 開發(fā)風(fēng)險不小
“土地出讓價格太高，對開發(fā)商來說也不是什么好事。”上述那位估價師說，土地的價格越高，開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險就越大。房地產(chǎn)不同于其它買賣，高價拿地的壓力非常大，一旦樓市降溫，資金鏈無法維系，許多開發(fā)企業(yè)甚至?xí)灰怪g走向崩盤。
對此，陳國旺也認(rèn)為開發(fā)商的高價爭地，也是對未來樓市走向的一種博弈，存在不小的風(fēng)險。
記者了解到，2005年年底時，福州臺江區(qū)的一幅地塊，開發(fā)商的平均開發(fā)成本高達(dá)8397元/平方米，高于市場價格，于是就出現(xiàn)了開發(fā)商拿地后又放棄的情況。“聽說該開發(fā)商最終選擇主動違約，放棄了幾百萬元的拍賣押金，直到今年，該地塊才又被拿出來重新掛牌。”一位親歷那場拍賣會的開發(fā)商告訴記者。
【地價升房價會否再漲】
地價影響房價
并不決定房價
雖然國土資源部一再表示，地價的上漲不會對房價產(chǎn)生太大影響，但是，一個鐵的事實已經(jīng)擺在我們面前，土地拍賣最熱的金山新區(qū)，不僅一手房價格節(jié)節(jié)攀升，就連剛性需求很強(qiáng)的二手房市場也出現(xiàn)了較大幅度上漲。根據(jù)福州麥田房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年時，金山的二手房均價僅為2900元/平方米左右，到了今年，金山的二手房均價已經(jīng)達(dá)到了3700元/平方米。
地越來越少，余下不多的地競爭日趨激烈，地價不斷飆升，對此老百姓自然會說：“房價又要漲了！”而業(yè)內(nèi)人士并不這么認(rèn)為。福州一位資深房地產(chǎn)、土地估價師分析說，地價是房價成本中重要的組成部分，此外，房價還涉及拆遷費用、建安成本、稅費和利潤等，因此，地價只會影響房價，但并不決定房價。
采訪中，不少市民也紛紛表示，面對日益突出的房地產(chǎn)難題，除了出臺相關(guān)的法律法規(guī)，如何落到實處，值得政府部門好好琢磨。
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