《原豹用地真相》
福州市八一七北路，位于福州市中心，是福州市最為繁華的商業(yè)地段之一。該地段底層沿街商鋪每平方米的售價(jià)在5萬-8萬元之間，有的甚至更高，其每平方米月租金也在300元-600元之間，因此用“寸土寸金”來形容這里商鋪的價(jià)值可以說一點(diǎn)也不為過。按福州人自己的說法，就是——在這里擁有一間店面，等于養(yǎng)了一只會(huì)下“金蛋”的雞。
福州市陳女士所擁有的一份產(chǎn)業(yè)——一座三層樓，底層為30.7平方米的店面，包括二樓倉庫及三樓住宅，建筑面積一共80.09平方米的房子，正處于這個(gè)黃金地段上（門牌號(hào)碼為八一七北路219號(hào)）。多年來，早年喪夫的陳女士帶著遺腹子一直守著該店經(jīng)商維持生計(jì)。然而2001年11月22日，福州市房地產(chǎn)管理局一紙“限一個(gè)月搬離”的拆遷公告卻讓陳女士原本平靜的生活起了大波瀾。
2001年底，福州原豹經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（下稱福州原豹）獲得福州市八一七北路東側(cè)一塊676平方米土地的土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備在此建辦公樓，而陳女士的樓房恰處于該地塊的拆遷范圍。如果說突如其來的拆遷公告還只是讓陳女士有些措手不及的話，那么此次拆遷人——福州原豹——對(duì)她所做出的補(bǔ)償安置則令陳女士感到憤怒了。
面積“縮水”“地段”狂降？
房子要實(shí)行貨幣補(bǔ)償，自然要經(jīng)過評(píng)估。2002年3月份，福州原豹單方面委托福州瑞爾房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，在陳女士及其家屬并未在場(chǎng)的情況下，對(duì)其樓房進(jìn)行測(cè)量并做出評(píng)估，并得出評(píng)估價(jià)為46.3萬元的評(píng)估結(jié)果。
對(duì)于這樣的評(píng)估結(jié)果，陳女士感到難以置信：“提供拆遷擔(dān)保時(shí)，福州原豹法人代表兼總經(jīng)理洪金旭在五一北路力寶天馬廣場(chǎng)28層的一套僅為70平方米的住宅都可以估價(jià)55萬，我在八一七北路上的旺鋪加兩層樓房，卻只估價(jià)46萬，這是什么道理？”
除對(duì)評(píng)估結(jié)果存在異議外，陳女士對(duì)福州原豹計(jì)算其房屋面積的方式也深感不服。福州原豹在2002年1月8日向福州市房地產(chǎn)管理局提交的《拆遷糾紛裁決申請(qǐng)書》中陳述，陳女士房屋一層經(jīng)營(yíng)性用房面積僅為20平方米，按臨街店面的80%即16平方米計(jì)算并進(jìn)行安置。
據(jù)此，福州原豹提出了兩套賠償方案供陳女士“自由”選擇：或是接受46.3萬元的貨幣安置，或是接受連鳳小區(qū)內(nèi)（屬福州市四級(jí)地段）16平方米店面及75平方米住房的一次性安置。
面對(duì)這兩種可以“自由”選擇的結(jié)果，陳女士感到難以置信甚至憤怒。原本在一級(jí)地段且一直在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的“黃金”店面，一下子被移至四級(jí)地段上偏僻且尚未完全開發(fā)的小區(qū)之內(nèi)，兩者之間價(jià)值的巨大差異不言而喻，而且面積“縮水”近一半。原本屬于陳女士的財(cái)富在這種“乾坤大挪移”的手法之中就這樣“蒸發(fā)”了。
“即便是拿了40多萬，現(xiàn)在在八一七北路上甚至連10平方都買不到，這算什么安置？這種所謂的‘自由選擇’究竟是‘補(bǔ)償’還是巧取豪奪？”陳女士在談到這里時(shí)，因此事中風(fēng)而口齒略顯不清的她更是聲淚俱下：“如果是國(guó)家需要，政府征地去作行政辦公用，我們沒話說，可是福州原豹和我同樣都為民營(yíng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，有什么權(quán)利要我們搬離原經(jīng)營(yíng)的商店而強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓于他？既已強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓給他，為什么就不能公平公正地對(duì)待我的安置問題？”
對(duì)于安置問題，陳女士提出自己的意見：“我只要求就地安置，這在法規(guī)上有明文規(guī)定，在同一事件中也有例可循，為什么我的要求就這么難實(shí)現(xiàn)呢？”
能否就地安置，是陳女士與福州原豹的矛盾焦點(diǎn)之一。
矛盾之一：就地安置可不可以？
早在2001年11月份得知房屋要被拆遷之時(shí)，陳女士就曾提出可否回遷的詢問，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)拆遷的福州市城市拆遷工程處一工作人員就告訴她不能回遷，原因是這里將修建道路無法回遷，并將一幅標(biāo)有“福州市道路修建指揮部”、蓋章卻是“城市拆遷工程處”的封條將其店面封上。
事后,陳女士提請(qǐng)福州市房管局仲裁時(shí)，該局的《拆遷糾紛裁決書》中，則稱“經(jīng)拆遷主管部門審批的安置方式正是一次性房屋安置或貨幣補(bǔ)償，因此對(duì)……就地安置的主張，本局不予支持”，其做出此裁決的根據(jù)是福州市《關(guān)于貫徹實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的若干暫行規(guī)定》。
而在《福州市城市房屋拆遷管理辦法》中，對(duì)于住宅房屋及經(jīng)營(yíng)性用房等不同性質(zhì)用途的房屋拆遷安置分別做了詳細(xì)規(guī)定，其中第二十九條第一款明確規(guī)定: “拆遷商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房，一般實(shí)行一次性安置，并在規(guī)定幅度內(nèi)增加安置面積。但拆遷人建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房，其使用功能、布局結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和檔次適宜安置被拆遷人的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行就地安置”。不知道什么原因，福州市房管局當(dāng)時(shí)在裁決時(shí)并沒有對(duì)這一項(xiàng)規(guī)定加以考慮。
然而，是不是所有被拆遷人的命運(yùn)都與陳女士一樣呢？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)情況并非完全如此。
在福州原豹此次拆遷涉及的1.01畝土地中，福州市延安中學(xué)78平方米的舊建筑也在拆遷之列，為順利拆遷，福州原豹與延安中學(xué)簽訂了一份《合作協(xié)議》。在該協(xié)議中，記者看到這樣的內(nèi)容:“甲方（即福州原豹）拆除乙方（即延安中學(xué)）舊房建筑面積為78平方米。甲方同意在新建原豹商業(yè)樓一層中補(bǔ)償給乙方在大樓內(nèi)東南側(cè)位置上接近正方形的78平方米面積，除此，甲方再補(bǔ)償給乙方在大樓內(nèi)按批準(zhǔn)的層數(shù)和乙方現(xiàn)有拆除的建筑面積78平方米乘積的1/3的建筑面積（應(yīng)扣除已給的一層面積），安置在大樓內(nèi)三層?xùn)|南側(cè)相應(yīng)位置上。”
同樣是被拆遷人，被拆除的建筑面積也相差無幾，為什么福州原豹對(duì)兩者所做出的安置方式如此不同，境遇差別如此之大？難怪陳女士要發(fā)出“既有法可依，又有例可循，為什么我不能就地安置？！”的疑問及抗議了。
對(duì)于陳女士的疑問，福州原豹的回答是，福州原豹蓋的是“自用辦公樓”，不屬于“經(jīng)營(yíng)性用房”，所以無法就地安置。
究竟是辦公樓還是經(jīng)營(yíng)性用房，這成了雙方矛盾的焦點(diǎn)之二。
矛盾之二：辦公樓還是經(jīng)營(yíng)性用房?
由于對(duì)福州市房管局的裁決不服，陳女士又起訴至福州市鼓樓區(qū)人民法院。該院對(duì)此事的《行政判決書》中這樣寫道：“根據(jù)……福州原豹經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司的‘立項(xiàng)批文’、‘用地批文’及‘房屋拆遷許可證’等材料表明其建設(shè)項(xiàng)目為‘辦公樓建設(shè)’，并非‘經(jīng)營(yíng)性用房’，故原告（即陳女士）要求其店面實(shí)行就地安置沒有法律依據(jù)。”
福州原豹這么說，法院也這么判，由此看來，原豹商廈是否為經(jīng)營(yíng)性用房，是陳女士能否實(shí)現(xiàn)就地安置的關(guān)鍵所在。那么，福州原豹建的究竟是自用辦公樓還是商廈？
在2001年10月12日福州原豹與福州市國(guó)有土地管理局簽訂的土地使用合同中，表明該土地使用用途為辦公樓。然而令人奇怪的是，辦公樓的名稱卻被定名為“原豹商廈”或“原豹商業(yè)樓”，并多次在各種公告及合同中體現(xiàn)出來，例如福州原豹2001年對(duì)外公布的《原豹商廈拆遷安置方案》及1999年與延安中學(xué)簽訂的《合作協(xié)議》。
商廈、商業(yè)樓，顧名思義與商業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，而與自用辦公樓相去甚遠(yuǎn)。后來不知是由于陳女士四處上訪而驚動(dòng)有關(guān)部門的原因，還是出于其他什么考慮，福州原豹將名稱從“原豹商廈”、“原豹商業(yè)樓”改為現(xiàn)在的“原豹大廈”，這樣一來，似乎就與 “經(jīng)營(yíng)性用房”無關(guān)了。
然而，恰恰是這同一份合同，在明確規(guī)定土地使用用途為辦公樓的同時(shí)，居然又寫著“有權(quán)將本項(xiàng)下的全部或部分地塊的余期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租”。轉(zhuǎn)讓，意味著有可能獲得巨額差價(jià)收益；出租，則一定會(huì)有租金收益。如此這般還稱“自用”，令人百思不得其解。話再說回來，租戶租去做什么？做辦公樓還是商場(chǎng)？如果是租去做商場(chǎng)的話，那“自用辦公樓”的性質(zhì)是不是就改變了？
記者來到位于八一七北路上的原豹大廈，已封頂未竣工的五層樓共1000多平方米，每層樓臨街的三個(gè)墻面均為大面積玻璃墻，記者詢問那里的一位工人：“這樣蓋辦公樓，光線一定很好吧？”那位工人笑了：“蓋辦公樓用得著這么費(fèi)勁？這里是要建商場(chǎng)的，好象是搞服裝。”這樣的話也許不能成為“陳堂證供”而說明什么。然而環(huán)顧周邊的“閩臺(tái)行”、“金暉”等幾個(gè)生意紅火的大商場(chǎng)及這里熙熙攘攘的人群，再看看這幢耗資不菲、建在傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段上的“自用辦公樓”，卻讓人不禁生出這樣的疑問：福州原豹——這樣一家在2001年企業(yè)的年利潤(rùn)僅有900元，注冊(cè)資本為1680萬元卻在同年就被查出是虛假驗(yàn)資，且曾被媒體曝光的公司——真的只是為了“展示公司的形象和實(shí)力”嗎？
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)H指商品住宅？
其實(shí)，原豹大廈是否為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅是陳女士能否獲得就地安置的關(guān)鍵所在，也是福州原豹以協(xié)議轉(zhuǎn)讓這種方式獲得八一七北路上這塊1.01畝土地使用權(quán)是否合法的關(guān)鍵。
因?yàn)橥ㄟ^協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)這種做法與福州市2000年6月份開始實(shí)施的“陽光工程”的有關(guān)精神相悖，之前就有媒體對(duì)福州原豹提出過質(zhì)疑。福州原豹對(duì)此則辯稱，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地是指“在取得的用地上蓋商品住宅，然后將商品住宅出售給消費(fèi)者”，因此根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判斷，“原豹大樓并不屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并沒有違反省、市的有關(guān)規(guī)定”。難道“經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目”真的僅僅指“商品住宅”嗎？
找遍所有的法律法規(guī)及相關(guān)的司法解釋，怎么也找不到經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目為“在取得的用地上蓋商品住宅，然后將商品住宅出售給消費(fèi)者”相同或者類似的定義，不知道福州原豹究竟是根據(jù)哪條法律法規(guī)做出這樣的解釋？倒是在2000年9月18日頒布并施行的《福州市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》中，記者發(fā)現(xiàn)福州市早已對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義做了十分明確的界定：“城區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新增的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館、渡假及高級(jí)娛樂設(shè)施等）用地”。從中可以明顯看出，除了商品住宅，寫字樓、商鋪等等也全屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
此外，在《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》中也確認(rèn)“房地產(chǎn)開發(fā)”是指“在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”，意即只要是房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，即屬于房地產(chǎn)開發(fā)。
根據(jù)以上這些法律法規(guī)，再對(duì)照一下原豹大廈，其究竟屬不屬于“經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目”不言自明。
福州原豹早于相關(guān)規(guī)定獲得土地使用權(quán)？
福州原豹有關(guān)人員稱，“福州原豹取得‘原豹大廈’用地時(shí)，國(guó)家尚未出臺(tái)‘經(jīng)營(yíng)性用地’也要實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓的規(guī)定。”然而實(shí)際情況卻是，國(guó)家當(dāng)時(shí)雖未出臺(tái)“經(jīng)營(yíng)性用地”要實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓的規(guī)定，福州市乃至福建省卻早已出臺(tái)了“經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地”必須實(shí)施招標(biāo)拍賣的規(guī)定。
福建省是最早實(shí)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地招標(biāo)拍賣的省份之一。早在1999年，福建省九屆人大就通過了《福建省土地管理實(shí)施辦法》，在全國(guó)第一個(gè)以法律形式確定了經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地必須采取拍賣、招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。與此同時(shí)，福建在全國(guó)率先對(duì)各類經(jīng)營(yíng)性用地和供地方式實(shí)行分類管理，并在2000年9月18日頒布并施行的《福州市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》中，界定了對(duì)“經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目”的概念，徹底解決了操作難的問題。福建省人民政府2001年4月17日頒布施行的《福建省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣管理辦法》中，再次明確規(guī)定經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地必須采取招標(biāo)拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。
這些法律法規(guī)的頒布與實(shí)施時(shí)間，全部都早于福州原豹與福州市土地局簽訂《土地使用合同》的2001年10月12日！
福州原豹緊緊抓住國(guó)土資源部頒布并于2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》不放，而避重就輕地回避福州市乃至福建省的相關(guān)規(guī)定，并以此認(rèn)定自己以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式獲得該土地使用權(quán)的時(shí)間早于國(guó)家相關(guān)規(guī)定。此外，還有意無意地模糊了“經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目”這樣在法律法規(guī)的實(shí)際操作中具有至關(guān)重要作用的術(shù)語的概念，用以說明原豹大廈并非“經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目”，并不在招標(biāo)拍賣之列。如此這般，無怪乎群眾及有意通過正當(dāng)招標(biāo)拍賣獲取該地土地使用權(quán)的開發(fā)商們議論紛紛了。
近年來，隨著城市建設(shè)速度的加快，舊房拆遷的面和量不斷加大，涉及的土地與群眾也越來越多，房屋的拆遷與安置是關(guān)系不少群眾切身利益，正如他們所說，“群眾利益無小事，拆遷房屋事更大”。在“除舊建新”的過程中，如何使國(guó)有資產(chǎn)不流失、群眾的合法利益不受損，是一個(gè)沉甸甸的、值得很多人去思考的問題。
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