【《財經(jīng)網(wǎng)》北京專稿/記者 張映光】至少到2009年春節(jié)前，中國的房地產(chǎn)商還不敢想象，危機能夠如此迅速得到化解。彼時，那些深陷流動性危機的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，實際上已處瀕臨破產(chǎn)的境地。
一方面，由于房屋滯銷、工程延期，年底到期的銀行開發(fā)貸款，已無力歸還；另一方面，正值年關，工程款、建筑材料費、民工工資等各項債務均面臨集中結算。
但是，此時的開發(fā)商們根本沒有錢。例如，富力地產(chǎn)、綠城中國等多家年銷售額超過百億元的大型房地產(chǎn)上市公司，去年年底時的賬面現(xiàn)金存款只有不到20億元——這一般只夠維持一個項目的資金投入。一些進行過私募融資或借下海外高息債的開發(fā)商，不得不進行債務重組，才能避免被債權人清算的命運。
房地產(chǎn)企業(yè)為何普遍資金枯竭？原因在于房地產(chǎn)商2007年前拿地過于激進，幾乎套住了全部資金。也是由于過于激進的擴張，令房地產(chǎn)商的杠杠率已經(jīng)到達了危險的臨界點。
房屋銷售預收款、開發(fā)貸款和來自資本市場的募資，是房地產(chǎn)商的三個主要資金來源。中央政府自2004年實施的宏觀調(diào)控政策，令房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例上升。即使如此，銀行貸款仍占投資資金近三成左右。
2009年第一季度，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重為25.3%，自籌資金比重則為37.6%。隨著國務院近期將房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金比例由35%下調(diào)至20%，預計房地產(chǎn)自籌資金比例，將進一步下降。所謂自籌資金，實際上主要是房屋預售款——即在房屋建成前，向購房者預支的債務。
那些長期看好中國房地產(chǎn)前景的業(yè)內(nèi)人士總在強調(diào)，中國房地產(chǎn)不存在美國次級債式的金融危機隱患，理由是中國房地產(chǎn)開發(fā)貸款僅占銀行貸款總額15%左右，而房地產(chǎn)按揭貸款亦與這一比例相當。此外，與美國等已近飽和的市場相比，中國的城市化進程將繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長。
不過，上述觀點中實則隱藏著一個陷阱——即認為中國房價和土地價格將只漲不跌，而房地產(chǎn)項目只要能夠拿到銷售許可證，就能順利賣光。
在這樣的預期下，房地產(chǎn)開發(fā)商以高負債的代價，爭奪土地資源——利用政府關系低價圈地或通過招拍掛高價拿地，再利用圈到的土地資源，到同樣瘋狂的資本市場圈錢。這成為房地產(chǎn)商的主要擴張模式，背后的共同受益者是不僅能夠獲取高額土地收益，而且能夠借此拉動投資的地方政府。
表面上，銀行始終對房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的金融風險保持警惕。實際上，銀行卻相信，與對制造企業(yè)的貸款相比，開發(fā)貸款是相對安全的貸款。因為土地是比黃金更能保值的資產(chǎn)，房地產(chǎn)商即使破產(chǎn)，銀行依然可以用那些看似總在不斷升值的土地或房地產(chǎn)項目抵債。
對于銀行更具誘惑的是，除了獲取開發(fā)貸款回報，對房地產(chǎn)貸款還能進而獲取按揭貸款業(yè)務，而一個房地產(chǎn)項目的放貸量，相當于對上百個中小企業(yè)放貸量。
作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游——房屋這一產(chǎn)品的最終制造者——建筑建材商，卻從來處在最為弱勢的地位，他們心甘情愿地為沒有完成的工程項目墊資，與開發(fā)商簽訂難以保障自身權益的陰陽合同，并為此擔負相當大的風險。
投資銀行則愿意為那些負債率已相當危險的開發(fā)商提供繼續(xù)“賭博”的私募基金，因為，貪婪的投資者，比所有人都更相信這個“中國故事”——只要開發(fā)商能夠從政府手中取得土地，就能取得銀行貸款，同時會有建筑建材商心甘情愿地墊資建造，而房子在還未建成的時候，就可以銷售并開始回籠資金。如果總有源源不斷的人涌入房地產(chǎn)市場，地價和房價總是不斷上漲，那么，這個游戲中的每一個玩家都將獲益，甚至包括那些成了所謂房奴的購房者。
但是，幾乎沒有人預料到，隨著金融危機的爆發(fā)，2008年的房地產(chǎn)市場遭遇深度調(diào)整。投資型需求銳減，令房地產(chǎn)成交量迅速下降，在房價開始出現(xiàn)松動的時候，自住型購房者亦持續(xù)觀望。
成交量銳減導致房地產(chǎn)商的預售款大幅下降。不久前，綠城中國執(zhí)行總裁壽柏年在接受《財經(jīng)》記者采訪時表示，2008年，綠城中國內(nèi)部計劃銷售250億元，最終卻只完成150億元，“這100億元的差距令綠城中國在2008年底非常難受。”
實際上，這幾乎是房地產(chǎn)商共同面臨的問題。當房地產(chǎn)“中國故事”的最后一個環(huán)節(jié)出了問題的時候，人們才發(fā)現(xiàn)，這一通過高額三角債關系維持運轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)，是如此脆弱。
假如房子不能按照計劃預售，房地產(chǎn)商就不能通過預售回款償還銀行、建筑商的債務，更無法支付新開工項目的土地出讓金。最主要的矛盾在于，這些已經(jīng)抵押、欠債或銷售的房屋大部分均是在建工程——隨時都有可能變成爛尾樓。
住房和城鄉(xiāng)建設部一位官員曾向《財經(jīng)》記者表示，在去年年底進行調(diào)研時，建設部擔心很多房地產(chǎn)企業(yè)很難渡過年關。
地方政府官員比房地產(chǎn)開發(fā)商更擔心年關問題。對于地方政府官員，房地產(chǎn)商年關難過，不僅是地方經(jīng)濟的大問題，而且是個政治問題。
一位投資過多家房地產(chǎn)企業(yè)的投行人士向《財經(jīng)》記者表示，在房地產(chǎn)商面臨破產(chǎn)的時候，他看到，地方政府和銀行比開發(fā)商更著急。
“很多銀行是主動提出要給開發(fā)商貸款做展期的。地方政府則主動提出土地出讓金可延期交付，并幫助開發(fā)商協(xié)調(diào)各方面的關系，包括那些想要討債的建筑商和民間高利貸。他們要開發(fā)商放心，除了民工工資，所有債務都能延期。”這位投行人士說。這令他意識到，“在房地產(chǎn)商的最大債權人——政府和銀行的寬容下，開發(fā)商們不會破產(chǎn)。”
2009年春節(jié)后，地方政府不遺余力的救市政策，終于開始發(fā)揮功效。積壓了近一年的自住型購房者，在預計到“政策已經(jīng)見底”時，開始入市買房。2009年上半年，北京、上海等全國一線城市住宅成交量屢創(chuàng)新高。
誠然，在流動性危機逼迫下，一些大型地產(chǎn)商開始在價格上做出讓步，甚至以成本價銷售，回籠資金。這也是政府和銀行對他們提出的要求。
但是，過高的土地成本，令很多項目的降價空間并不大。更主要的是，開發(fā)商們已經(jīng)看出，政府和銀行比他們自己更害怕破產(chǎn)。為此，政府和銀行愿意首先為房價下調(diào)買單。
據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會等機構測算，銀行下調(diào)利率及政府減免契稅等政策，等同于令房價下降了近30%。
這是促成房地產(chǎn)市場成交量迅速回升的主要原因。住宅成交量的回升緩解了房地產(chǎn)商的預售回款危機，也緩解了房地產(chǎn)商的債務危機。不過，這并不是令房地產(chǎn)商暫時躲避危機的直接原因。因為，房屋預售至結算回款，還有半年至一年的周期。房地產(chǎn)公司公布的簽約銷售數(shù)字，并不等于真正拿到手并可以自由支配的資金。
令房地產(chǎn)商可以高枕無憂的是政府和銀行，這兩家最大的債權人，不僅主動愿意將所有的債務延期，而且愿意以更為寬松的條件，繼續(xù)提供土地和貸款。
政府和銀行比房地產(chǎn)開發(fā)商更需要延續(xù)這場游戲。不過，在市場開始出現(xiàn)回調(diào)的時候，游戲里的每個玩家，與過去相比都顯得有些信心不足。
在對通脹的預期下，持續(xù)低迷的固定資產(chǎn)投資，可能會出現(xiàn)緩慢的回升。這可能是房地產(chǎn)市場真正走出谷底的信號，但仍然不是危機即將劃上句號的信號。因為，政府和銀行對開發(fā)商的放縱，以及市場的回暖，并沒有將已經(jīng)糾結在一起的房地產(chǎn)三角債務矛盾化解。
開發(fā)商的流動性問題，實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給政府和銀行。政府和銀行的問題，則被掩蓋起來。由于土地出讓金和稅收下降，以及龐大的投資計劃，地方財政壓力正不斷加大。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)展期貸款總額則達上千億元，而且，只要房地產(chǎn)商拿到新的土地，銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時顯得相當寬容。不過，所有展期貸款都不會列入不良貸款之中。
從數(shù)據(jù)上看，取得預售許可證的存貨量，在小陽春中正在下降。但是，在建工程存貨依然巨大。長沙、沈陽等諸多二線開發(fā)商的土地儲備量，與這些城市房地產(chǎn)市場的消化能力的差距已非常巨大。在這一背景下，由剛性需求支撐的房地產(chǎn)市場，很難長期維持如此穩(wěn)定的高成交量。
因此，政府和銀行人參吊命式的救市并未令危機終結，只不過是延遲危機最終爆發(fā)的時間。
