“普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)”每年都要根據(jù)市場“行情”調(diào)整，今年咋還沒動靜？
今天上午記者獲悉，市住建委答復(fù)，為穩(wěn)定房價和抑制投資、投機(jī)性購房需求，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)暫不調(diào)整。而實際上，不動真能應(yīng)萬變嗎？記者走訪了京城房市。
●標(biāo)準(zhǔn)·為啥沒調(diào)整 為穩(wěn)定房價標(biāo)準(zhǔn)沒“敢”變
目前，本市執(zhí)行的還是2008年11月調(diào)整后的“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。
2008年以前的標(biāo)準(zhǔn)是按土地級別的每平方米均價，區(qū)分是不是普通住宅、是否享受成交價優(yōu)惠；調(diào)整后，標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)榘喘h(huán)線的房屋總價加以區(qū)分，擴(kuò)大了中小戶型享受稅費優(yōu)惠的覆蓋面。
從此，原則上每年公布一次的“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”就一直沒變過，新標(biāo)準(zhǔn)“杳無音信”。
對此，市住建委回應(yīng)稱，2009年下半年以來購房需求持續(xù)旺盛，房價較快上漲，所以暫不調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。
市住建委表示，如果在這種形勢下調(diào)整“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，即擴(kuò)大享受稅收優(yōu)惠的普通住宅范圍，則相當(dāng)于降低了購房成本，會加劇供求矛盾，不利于穩(wěn)定房價、抑制投機(jī)性購房。
現(xiàn)行“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”
◎住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上
◎單套建筑面積在140平方米以下
◎?qū)嶋H成交價根據(jù)環(huán)線和房屋總價劃分為四檔：
三環(huán)內(nèi)，總價258萬元/套；三環(huán)至四環(huán)之間，210萬元/套；四環(huán)至五環(huán)之間，198萬元/套；五環(huán)以外，120萬元/套
注：只要有一個條件不滿足即劃為非普通住宅
●標(biāo)準(zhǔn)·購房人算賬
買“普宅”能省好幾萬稅錢
契稅算賬——
根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，買非普通住宅需繳納總房價3%的契稅，普通住宅則將稅率減半至1.5%。而個人首次購買90平方米以下的普宅，稅率僅為1%。
舉例：五六環(huán)之間的通州某樓盤，2008年12月均價為7800元/平方米，一套97平方米的房子總價約為76萬，符合“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，所以只需繳納1.5%的契稅。
同樣的房子，到2009年底已漲到15000元/平方米，總價達(dá)到了145萬，超過了“五環(huán)外120萬元/套”的標(biāo)準(zhǔn)，購房者只能繳納3%的契稅了。
“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”對購房人的最大影響，莫過于會因此享受到契稅、營業(yè)稅等稅收優(yōu)惠政策。
營業(yè)稅算賬——
對購房者來說，普宅與非普宅另一個區(qū)別在于交易時所繳納的營業(yè)稅。按照2010年新營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)，未滿五年的非普宅，營業(yè)稅是交易全部房款的5.5%，而普宅只要賣出價與買入價差額的5.5%。
舉例：買入價100萬、賣出價200萬，如果是普宅只要繳納差價5.5%的營業(yè)稅，也就是5.5萬；而如果是非普宅則要11萬的營業(yè)稅，兩者相差一倍。
而這對購房人來說，不是好消息，“非普宅”營業(yè)稅會陡然增加幾萬到十幾萬元。
●標(biāo)準(zhǔn)·實際怎么樣 一半二手房普宅變“豪宅”
北京房價經(jīng)過2009年幾乎翻番的暴漲，今年又沒有大幅降價，很多普通住宅悄然被劃出線外。不少房主發(fā)現(xiàn)，因總價太高，自己的房子從普通住宅變身“豪宅”(非普通住宅)了。
上午，據(jù)中原地產(chǎn)、熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，因身價上漲，目前有一半二手房歸為“非普宅”，其中三環(huán)內(nèi)占40%，三環(huán)至四環(huán)占35%，四環(huán)至五環(huán)占45%，五環(huán)外占60%。其中，雙井富力城除了一居房外，基本都變成非普宅了，達(dá)80%。
為逃稅現(xiàn)八成“陰陽合同”
動輒十幾萬的營業(yè)稅，對購房者來說是筆不小的開支，而陰陽合同也因此盛行起來。
陰陽合同就是買賣雙方按照實際成交價簽訂一份“陰”合同，保障雙方利益；再按房屋所在區(qū)域的指導(dǎo)價簽一份“陽”合同。
按低成交價的“陽”合同繳稅，購房者能省不少錢。據(jù)各大中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前市面上八成二手房交易都使用了陰陽合同，每個月漏稅可達(dá)近千萬元。
相關(guān)說法
業(yè)內(nèi)：對購房者不公 住建委：將適時調(diào)整
以上可見，房市投機(jī)并沒因為不調(diào)整“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”而完全規(guī)避。
上午，一位不愿透露姓名的中介負(fù)責(zé)人表示，不上調(diào)“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”對抑制投資起到一定作用，但對普通購房者來說不合理。普通住宅變成非普通住宅后，購房者就需承擔(dān)更多稅費了。
同時，大量陰陽合同出現(xiàn)會給國家?guī)斫?jīng)濟(jì)損失。對此，市住建委表示，將密切跟蹤市場走勢，對“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”適時做出調(diào)整。
