2011年03月02日09:25
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沈版“限購(gòu)令”示意圖
圖表解讀：為方便讀者理解，根據(jù)以上限購(gòu)內(nèi)容，本報(bào)整理出以上圖表，以方便您對(duì)照，該表格完全按文字表面意思解讀，僅供市民參考，細(xì)致解讀以沈陽(yáng)市房產(chǎn)局官方發(fā)布解讀為準(zhǔn)。
沈陽(yáng)版“限購(gòu)令”暫限人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)。昨日記者看到，在沈陽(yáng)市2月25日印發(fā)執(zhí)行的《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）中，涉及了暫時(shí)限購(gòu)、住房保障、信貸稅收、土地供應(yīng)、落實(shí)地方責(zé)任、市場(chǎng)監(jiān)管和輿論引導(dǎo)等十二方面內(nèi)容?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，各地區(qū)和有關(guān)部門(mén)要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。
在長(zhǎng)達(dá)5頁(yè)的文件中，有關(guān)限購(gòu)細(xì)則的篇幅只有二百多個(gè)字，但字字都牽動(dòng)著沈城百姓的心。限購(gòu)實(shí)行后，哪些人能在哪些區(qū)域買(mǎi)房？對(duì)沈陽(yáng)樓市將會(huì)產(chǎn)生哪些影響？這一連串的問(wèn)號(hào)，都隨著“限購(gòu)令”的出臺(tái)，迎刃而解。
關(guān)鍵詞 區(qū)域限購(gòu)
《通知》中明確，沈陽(yáng)的限購(gòu)政策僅暫時(shí)局限在本市二環(huán)區(qū)域內(nèi)。對(duì)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭（含購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)
保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在二環(huán)區(qū)域內(nèi)向其售房。
關(guān)鍵詞 新房?jī)r(jià)控制目標(biāo)
《通知》中明示，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，根據(jù)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本市年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，經(jīng)市政府同意后于3月份向社會(huì)公布。
分析解讀：這是國(guó)家首次要求地方政府制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布。力度之嚴(yán)，史無(wú)前例。“國(guó)八條”剛出時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士曾推測(cè)，估計(jì)部分高房?jī)r(jià)城市可能會(huì)制定出房?jī)r(jià)漲幅控制線，部分房?jī)r(jià)不太高的城市可能會(huì)像重慶那樣，制定出一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間。在《通知》中，沈陽(yáng)進(jìn)一步明確了“住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”，更傾向于一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間。但不管怎樣，這種嚴(yán)格的問(wèn)責(zé)制度對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的效果肯定好于從前。
關(guān)鍵詞 存量房網(wǎng)上備案
《通知》原文為：加強(qiáng)商品住房預(yù)售管理，規(guī)范商品房預(yù)售許可行為，對(duì)預(yù)售商品住房實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管；加快推進(jìn)存量房交易合同網(wǎng)上備案，全面實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管；進(jìn)一步加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，建立全市統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)。
分析解讀：沈陽(yáng)版“限購(gòu)令”重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了區(qū)域，限購(gòu)的范圍既包括新建商品房，也包括存量房。從沈陽(yáng)的情況來(lái)看，存量房已經(jīng)開(kāi)始推行了資金監(jiān)管，規(guī)范的交易環(huán)節(jié)，但在網(wǎng)上備案方面，還存在一定瓶頸，如果可以推進(jìn)存量房交易合同網(wǎng)上備案，進(jìn)一步加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，建立全市統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，沈陽(yáng)“限購(gòu)令”的實(shí)施落地，也將更有實(shí)效。
關(guān)鍵詞 不足5年全額征稅
《通知》要求嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。市地稅局要重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
分析解讀：此項(xiàng)措施的意圖很明顯，是抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房的。此前，對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑺I(yíng)業(yè)稅是按差額征收的，現(xiàn)在改為按全額征收，征稅基數(shù)增大很多，稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加。這就從一定程度上加大了投機(jī)炒房者的轉(zhuǎn)讓成本，是歷次調(diào)控政策的深化與強(qiáng)化，同時(shí)也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的有力保障。
關(guān)鍵詞 首付不低于60%
《通知》要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。市金融辦、人民銀行沈陽(yáng)分行營(yíng)業(yè)管理部要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。
分析解讀：去年9月底的“國(guó)五條”曾強(qiáng)調(diào)，“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50％、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”。3個(gè)多月后，首付在50％基礎(chǔ)之上再提高一成，力度罕見(jiàn)。這一次國(guó)家出拳很重，很明顯還是將矛頭指向了投資者和投機(jī)者。換句話說(shuō)，就是從金融層面上削弱了對(duì)投資、投機(jī)性購(gòu)房的支持力度，讓銀行的貸款重點(diǎn)去支持自住性需求。
從沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，改善性住房的比例還是在不斷增加的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)目前有25-30%的購(gòu)房者是出于改善需求購(gòu)買(mǎi)二套房的，從這種角度來(lái)說(shuō)，該政策對(duì)這部分人會(huì)有一定影響。但從實(shí)際操作層面上看，這種影響也不大。
關(guān)鍵詞 嚴(yán)控土地供應(yīng)
《通知》強(qiáng)調(diào)，今年沈陽(yáng)商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小戶型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加強(qiáng)對(duì)閑置土地的監(jiān)管和非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的查處力度。嚴(yán)格土地競(jìng)買(mǎi)人資格和資金來(lái)源的審查。
分析解讀：對(duì)于這條措施，沈陽(yáng)的品牌開(kāi)發(fā)商都擺出了謹(jǐn)慎對(duì)待媒體的姿態(tài)。沈城幾家規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商都委婉地拒絕了記者的采訪。
不過(guò)，這條措施出臺(tái)的好處是顯而易見(jiàn)的，防止未來(lái)商品住房市場(chǎng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。首次規(guī)定“參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明”，也是防止熱錢(qián)或利用跨行業(yè)資金炒地推高地價(jià)的行為。
關(guān)鍵詞 籌集保障性住房
《通知》再次強(qiáng)調(diào)，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障覆蓋面。要通過(guò)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障方式，解決低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。要大力發(fā)展公共租賃住房，合理確定租金水平，逐步解決中等偏下收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。
分析解讀：沈陽(yáng)今年將正式啟動(dòng)實(shí)施公共租賃住房政策，制定出臺(tái)沈陽(yáng)市發(fā)展公共租賃住房實(shí)施意見(jiàn)。計(jì)劃建設(shè)5000套公租房，單套建筑面積控制在60平方米以下。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)展5000套公共租賃住房建設(shè)，重點(diǎn)解決不符合廉租住房保障條件又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房、不符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件又買(mǎi)不起商品房的兩個(gè)“夾心層”收入家庭的住房問(wèn)題，兼顧解決符合條件的新就業(yè)職工、進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題。與此同時(shí)，這也進(jìn)一步明確了限購(gòu)的意義，是抑制投機(jī)需求，而非剛性。
“限購(gòu)令”落地四大懸疑
眾所矚目的“限購(gòu)令”終于面世，限購(gòu)的范圍似乎并沒(méi)多大爭(zhēng)議，但由于沈陽(yáng)市相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有立刻對(duì)這一政策進(jìn)行權(quán)威解讀，因此，一時(shí)間社會(huì)各方對(duì)該“限購(gòu)令”何時(shí)落地、如何界定現(xiàn)有幾套房等一系列問(wèn)題產(chǎn)生了種種猜測(cè)。
時(shí)間懸疑：
1.《通知》明確沈陽(yáng)“限購(gòu)令”從2月25日實(shí)施，但沈城市民從媒體上知道“限購(gòu)令”的具體內(nèi)容最快也是在3月2日，這段時(shí)間，市民買(mǎi)的房子在不在限購(gòu)之列？
2.從與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，到開(kāi)發(fā)商進(jìn)行網(wǎng)上合同備案，再到房產(chǎn)部門(mén)接件辦理。市民買(mǎi)一套房子，這中間要經(jīng)歷諸多必要環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，最終限購(gòu)的時(shí)限，會(huì)以哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)，現(xiàn)在正在辦理中的購(gòu)房協(xié)議會(huì)不會(huì)因“限購(gòu)令”的出臺(tái)，被迫中止呢？
空間懸疑：
1.眾所周知，沈陽(yáng)的房產(chǎn)檔案實(shí)行電子信息化管理的時(shí)間并不長(zhǎng)，一些房產(chǎn)的檔案還需要人工核檔，這種狀態(tài)下，購(gòu)房者在二環(huán)內(nèi)有多少套房，是否在限購(gòu)之列，房產(chǎn)主管部門(mén)如何認(rèn)定？限購(gòu)資格是在售樓處就可以審查，還是到合同備案環(huán)節(jié)，或是到房產(chǎn)局這一關(guān)，才能審查？
2.《通知》中也明確提出了進(jìn)一步加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，建立全市統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)。這也潛在說(shuō)明了沈陽(yáng)房產(chǎn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)有不完善的地方，過(guò)去的各區(qū)房子各區(qū)管，各區(qū)房證各區(qū)發(fā)的局面，能否在限購(gòu)后，統(tǒng)一到全市的數(shù)據(jù)平臺(tái)上來(lái)？如果某一購(gòu)房者在二環(huán)內(nèi)多個(gè)區(qū)域有住宅，沈陽(yáng)市如何從“限購(gòu)令”生效之日起，立刻實(shí)現(xiàn)各區(qū)域之間的個(gè)人房產(chǎn)信息共享？
也許，相對(duì)于“限購(gòu)令”的細(xì)則來(lái)說(shuō)，這些涉及到“限購(gòu)令”如何落地的問(wèn)題，更能引起百姓的關(guān)注。希望沈陽(yáng)市有關(guān)部門(mén)在《通知》見(jiàn)諸媒體之后，可以盡快對(duì)如何落地限購(gòu)的問(wèn)題加以明確解釋和說(shuō)明，讓百姓心中更少問(wèn)號(hào)，更多踏實(shí)，有計(jì)劃、有規(guī)劃地置業(yè)購(gòu)房。
五成受訪者認(rèn)為“限購(gòu)令”挺寬松
限購(gòu)預(yù)測(cè)
“量”上影響可能大于“價(jià)”上
跟此前全國(guó)其他地區(qū)出臺(tái)的“限購(gòu)令”相比，沈陽(yáng)版“限購(gòu)令”的最大特點(diǎn)就是將全市限購(gòu)，限定成了二環(huán)內(nèi)區(qū)域暫時(shí)限購(gòu)。沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，這不僅是符合沈陽(yáng)樓市客觀情況的限購(gòu)，更是有針對(duì)性的、恰到好處的“限”。讓房?jī)r(jià)趨于合理才是這次限購(gòu)的初衷，而對(duì)于沈陽(yáng)版“限購(gòu)令”落地后可能產(chǎn)生的影響，專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)有著這樣幾種觀點(diǎn)：
觀點(diǎn)一：二環(huán)外新舊房量?jī)r(jià)齊升
沈陽(yáng)某知名房產(chǎn)連鎖中介負(fù)責(zé)人王經(jīng)理表示，二環(huán)一直就是沈陽(yáng)房?jī)r(jià)的分水嶺，老城區(qū)與新城區(qū)的主要分界線也恰在于此。由于沈陽(yáng)舊城區(qū)基礎(chǔ)配套較完善，好的交通、就學(xué)、就醫(yī)資源都集中在此，這讓很多市民幾次換房，還是沒(méi)舍得脫離這個(gè)生活便利的老城區(qū)。在本次“限購(gòu)令”落地以后，二環(huán)外新舊盤(pán)的銷(xiāo)量和價(jià)格，都不在限購(gòu)的控制范圍之內(nèi)，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，無(wú)論是房?jī)r(jià)，還是交易量，都有大幅拉升的可能，一些新興板塊，如渾南、蒲河新城、沈北道義等地的地產(chǎn)市場(chǎng)，將有望獲得一個(gè)較大的整體提升。
觀點(diǎn)二：二環(huán)內(nèi)新舊房?jī)r(jià)穩(wěn)量降
沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng)劉亞臣一直密切關(guān)注著“國(guó)八條”以及“限購(gòu)令”。他認(rèn)為，對(duì)于沈陽(yáng)這個(gè)以剛性需求為市場(chǎng)支撐的城市來(lái)說(shuō)，針對(duì)房?jī)r(jià)較高、人口密集的二環(huán)內(nèi)老城區(qū)實(shí)行限購(gòu)，是比較符合市場(chǎng)實(shí)際的。不過(guò)，二環(huán)內(nèi)老城區(qū)無(wú)論從人口量，還是生活配套來(lái)說(shuō)，都有著一些不可替代性，短時(shí)期內(nèi)，限購(gòu)最多可能導(dǎo)致二環(huán)內(nèi)新房或二手房市場(chǎng)在成交量上有一定下降，但在房?jī)r(jià)方面，短期顯效的可能性并不大。另外，從需求角度來(lái)看，沈陽(yáng)的剛性需求還是主體，即使在二環(huán)內(nèi)實(shí)行了限購(gòu)，也是對(duì)特定對(duì)象，抑制的是投資需求，而且，一般來(lái)說(shuō)，二環(huán)內(nèi)核心城區(qū)所承載的正是剛性需求消費(fèi)者生活的需要，因此，從這個(gè)角度來(lái)看，二環(huán)內(nèi)新舊房的價(jià)格下降可能性也不大。
觀點(diǎn)三：城市化進(jìn)程加快住得更美
關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的沈城市民譚先生趕在“限購(gòu)令”前，已經(jīng)在棋盤(pán)山買(mǎi)了一處住宅。他表示，自己購(gòu)房時(shí)考慮了限購(gòu)因素，但在區(qū)域選擇上，絕不會(huì)受“限購(gòu)令”左右。過(guò)去他家就住在繁華的五愛(ài)街，在二環(huán)內(nèi)也是好地段，盡管那里的房子價(jià)再高，他也并不覺(jué)得住在那里有生活品質(zhì)。譚先生和朋友們交流后發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)的二環(huán)內(nèi)區(qū)域限購(gòu)，對(duì)購(gòu)房者的影響似乎并不很大，特別是像譚先生這樣的改善性需求購(gòu)房者，可能在置業(yè)時(shí)會(huì)把目光轉(zhuǎn)向居住環(huán)境更好的二環(huán)以外。
相關(guān)說(shuō)法
對(duì)二手房交易影響不大
沈陽(yáng)“限購(gòu)令”的出臺(tái)，對(duì)于市內(nèi)新樓盤(pán)銷(xiāo)售和二手房中介帶來(lái)的影響是不同的，售樓人員對(duì)于“限購(gòu)令”的施行程度、二環(huán)內(nèi)外不同樓盤(pán)價(jià)格漲幅預(yù)期都存在很大的差異。然而，二手房中介商對(duì)于“限購(gòu)令”的看法則相對(duì)一致。
瑞家地產(chǎn)中介的工作人員告訴記者，從去年開(kāi)始國(guó)家相繼出臺(tái)了諸多關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，行業(yè)信息變幻莫測(cè)，市場(chǎng)走勢(shì)難以估計(jì)，這容易導(dǎo)致大量的購(gòu)房者在這一頻繁變動(dòng)的時(shí)期內(nèi)持續(xù)觀望。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在二環(huán)內(nèi)推出的新樓盤(pán)可能在短期內(nèi)有一些優(yōu)惠折扣，但這樣的行為只是地產(chǎn)商暫時(shí)順應(yīng)時(shí)勢(shì)，折扣的幅度應(yīng)該不會(huì)很大。
成溢房產(chǎn)的工作人員表示，“限購(gòu)令”出臺(tái)之后，房產(chǎn)價(jià)格的走向?qū)?huì)如何，現(xiàn)在仍很難預(yù)測(cè)。“限購(gòu)令”出臺(tái)和實(shí)施前后，買(mǎi)房者比賣(mài)房者多這一事實(shí)是不會(huì)變的。無(wú)論是買(mǎi)房者還是賣(mài)房者都大有人在，“限購(gòu)令”出臺(tái)之后的變化實(shí)際上對(duì)房產(chǎn)中介的影響并不大。如果二環(huán)內(nèi)新樓盤(pán)房?jī)r(jià)稍有降低，二手房交易量減少，二手房中介還是可以通過(guò)提高單筆交易金的辦法維持營(yíng)業(yè)額，所以“限購(gòu)令”對(duì)二手房交易的總體影響并不大。
本版稿件均由本報(bào)記者 李越 李冰
實(shí)習(xí)生 倉(cāng)一榮 馬玲采寫(xiě)
