“7年收回首付投資，若干年后凈得一套公寓”類(lèi)似這樣的措辭，在目前不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告中耳熟能詳。購(gòu)房不再僅僅為了滿足自身居住，同時(shí)也是另外一種投資理財(cái)渠道，這一觀念已經(jīng)逐漸深入到普通老百姓。投資房地產(chǎn)的價(jià)值究竟有多少？如何測(cè)算？目前廣告中的計(jì)算方式是否客觀準(zhǔn)確？
房地產(chǎn)投資的概念是投資人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)后，出租或再轉(zhuǎn)賣(mài)來(lái)獲得收益。在美國(guó)這種概念已為大眾普遍接受。它不僅為大型投資機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等）拓寬投資渠道，而且有助于個(gè)人購(gòu)房者在抵押貸款購(gòu)房后通過(guò)出租房子獲得租金來(lái)償還銀行貸款，減輕購(gòu)房的壓力。
一個(gè)成熟和理性的市場(chǎng)，住宅的投資回報(bào)率多少算合理？經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)年投資回報(bào)率一般在5％左右。專(zhuān)家認(rèn)為，中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，住宅發(fā)展具有巨大空間，年投資回報(bào)率應(yīng)高于住宅發(fā)展達(dá)到或接近飽和的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)。
現(xiàn)在已有不少房地產(chǎn)商推出投資概念來(lái)吸引購(gòu)房者。但在運(yùn)用上還有些過(guò)于簡(jiǎn)單。比如某一知名公寓在廣告中就為購(gòu)房者提供了“投資價(jià)值分析”：
首付5萬(wàn)元，并提供八成20年按揭，入住后每月償還1400元貸款，附近市場(chǎng)上同等公寓房每月租金收入2000元。7年收回首付投資，以后每年還掙7200元，若干年后凈得一套公寓。
這樣的“投資價(jià)值分析”結(jié)論是值得商榷的。
租金收入不確定
從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，如果在需求相對(duì)穩(wěn)定的前提下，新的公寓建成之后會(huì)造成某一區(qū)域內(nèi)公寓供應(yīng)量的增加，因而會(huì)稀釋這一區(qū)域公寓租金的價(jià)格，導(dǎo)致租金價(jià)格下降；此外，作為后入市場(chǎng)的公寓經(jīng)營(yíng)者，一般會(huì)先以低租金來(lái)吸引租戶，擴(kuò)大影響力。個(gè)人購(gòu)房者的一套公寓租價(jià)，就會(huì)受到整個(gè)公寓出租經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)定價(jià)的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業(yè)之間具體的差異也會(huì)使租金收入有一定的變數(shù)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是月租金的100－200倍，一旦超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，兩者會(huì)相應(yīng)做出調(diào)整。
供需狀況是影響房?jī)r(jià)與租金比最直接的因素。當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)量大時(shí)，房?jī)r(jià)與租金都會(huì)相應(yīng)回落；當(dāng)市場(chǎng)需求量大時(shí)，房?jī)r(jià)與租金則會(huì)上升。目前臺(tái)灣房?jī)r(jià)與租金比是300：1,年投資回報(bào)率3－4％，香港為6－8％，美國(guó)在5％左右，深圳則在6－10％之間。一般來(lái)說(shuō)，只要房?jī)r(jià)與租金在200：1至100：1之間浮動(dòng)就屬合理，年投資回報(bào)率達(dá)到5％就已經(jīng)算是非常不錯(cuò)的投資項(xiàng)目。
租金收入不等于凈收入
租金收入只能是毛收入，不能作為凈收入來(lái)直接抵消還貸支出。這里要先考慮稅收的因素，出租人收到月租金后，須先交納房產(chǎn)稅，稅率為租金收入的12％；營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)為5.5％，個(gè)人所得稅20％；如果再考慮扣除公寓出租專(zhuān)業(yè)代理的傭金，7年收回首付的結(jié)論顯然有問(wèn)題。
商業(yè)房地產(chǎn)投資具有較為復(fù)雜的知識(shí)與分析技術(shù)，即強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析的同時(shí)，十分注重租金現(xiàn)金流出和流入的關(guān)系，房屋的出售價(jià)值高低也是由租金現(xiàn)金凈流入的高低來(lái)決定的。
在美國(guó)，由于金融工具高度發(fā)達(dá)，不動(dòng)產(chǎn)投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)的獲利性，收益法在理論和評(píng)估實(shí)務(wù)兩方面都得到了深遠(yuǎn)的發(fā)展。投資房地產(chǎn)，對(duì)投資資本的期望，一般來(lái)講有兩個(gè)，一個(gè)是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱(chēng)為資本返還；另一個(gè)是在投資資本的使用過(guò)程中，不斷獲得額外的收益，直到最終投資人將最初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱(chēng)為資本報(bào)酬。在一宗房地產(chǎn)投資過(guò)程中，投資人既關(guān)心資本返還，也關(guān)心資本報(bào)酬。相應(yīng)地，投資人也非常關(guān)心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報(bào)率。不同形式的資本返還和資本報(bào)酬，以及資本返還和資本報(bào)酬的不同組合，可以用不同的回報(bào)率來(lái)表達(dá)這種變化，以使投資人清晰地計(jì)算和衡量出房地產(chǎn)投資的安全性，獲利性和可靠性。
投資資本可以通過(guò)每年收益，或者在投資結(jié)束時(shí)出售不動(dòng)產(chǎn)全部或部分收回投資。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在投資期初與投資結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)被銷(xiāo)售時(shí)相等，說(shuō)明投資者在銷(xiāo)售時(shí)將全部投資收回，年收益來(lái)源于資本報(bào)酬，這種情況下，收益率等于資本報(bào)酬率。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)隨時(shí)間有下跌的趨勢(shì)，投資者無(wú)法從期末銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收回最初的投資，一部分年度收益將要用來(lái)償還投資資本，在這種情況下，資本報(bào)酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報(bào)酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率，這時(shí)資本返還率是正值。如果投資者期望在投資結(jié)束時(shí)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，獲得比最初投資更多的收益，則資本報(bào)酬率會(huì)高于特定的收益率，這時(shí)，資本返還率是負(fù)值，因?yàn)槟甓仁找鏇](méi)有提供所有的期望資本報(bào)酬。資本報(bào)酬率可以用可得到的或期望的報(bào)酬率或利率表達(dá)。
聯(lián)系客服
