租房的學(xué)問(wèn)
限購(gòu)、限貸、加息、營(yíng)業(yè)稅全額增收……新一波房產(chǎn)調(diào)控政策抑制了房?jī)r(jià)的上漲，一些購(gòu)房者因購(gòu)房成本大增而猶豫、觀望。目前正處于政策頻繁調(diào)整期，具體執(zhí)行細(xì)則還不明朗，通過(guò)租房來(lái)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，不失為明智之舉。
超負(fù)荷買房不如自在租房
在過(guò)去１０年中，房租的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)的上漲幅度。如今，上海、北京等一線城市的租售比普遍在１：５００甚至１：６００以上，房產(chǎn)年投資回報(bào)率僅為２％至２．５％，低于一年期銀行存款利率。眼下的房?jī)r(jià)顯然有不小的泡沫。加上此次“新八條”和部分城市房產(chǎn)稅的接連出臺(tái)，已將中央堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心彰顯無(wú)遺。２０１１年，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅飆升的可能性已大大降低，此時(shí)購(gòu)房無(wú)疑有高位接盤的風(fēng)險(xiǎn)。
與當(dāng)下買房將承受極大風(fēng)險(xiǎn)相比，租房具有極大的靈活性，不需要承擔(dān)大量資金和預(yù)期可支配收入都沉淀在一套房子上的風(fēng)險(xiǎn)，租房省下的買房錢則可用于投資，既保證了資產(chǎn)的流動(dòng)性，又有機(jī)會(huì)獲得更好的回報(bào)。尤其對(duì)于工作和感情生活存在許多不確定性、資本積累處于初始階段的年輕人來(lái)說(shuō)，租房的優(yōu)點(diǎn)更加明顯。
在國(guó)外，年輕人租房生活甚至租房結(jié)婚，都是很平常的事。據(jù)美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局２００９年發(fā)布的調(diào)查報(bào)告，在美國(guó)，５２％的首次購(gòu)房者年齡在３１歲，而美國(guó)人平均２１歲開始工作，２６歲結(jié)婚。也就是說(shuō)，超過(guò)一半的美國(guó)人選擇在工作１０年、結(jié)婚５年以后買房子。與美國(guó)人相比，歐洲人的首次購(gòu)房年齡更大。比利時(shí)人是３５歲，英國(guó)人是３７歲，德國(guó)人是４２歲。日本人平均４２歲時(shí)才首次擁有屬于自己的房子。
去年８月的一份調(diào)查報(bào)告顯示，北京首套房貸者的平均年齡為２７歲。在當(dāng)前極為嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì)下，我們應(yīng)該轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，不必強(qiáng)求置業(yè)。
租房選址有講究
有人可能會(huì)說(shuō)，租房固然可以，房租的不斷上漲卻讓人很猶豫。的確，從歷史上看，房租和房?jī)r(jià)之間總是呈現(xiàn)接力上漲的態(tài)勢(shì)：在房?jī)r(jià)高速上漲的階段，房租相對(duì)比較平穩(wěn)；當(dāng)打壓政策頻出，房?jī)r(jià)上漲乏力，市場(chǎng)觀望氣氛濃郁時(shí)，則會(huì)引發(fā)房租上漲潮。
春節(jié)后，許多熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)了房租上漲超１０％的新聞，尤其是中低端房源，租金上漲更加明顯。以上海為例，原來(lái)位于閔行區(qū)一套７０多平方米的兩居室，去年下半年月租金在２８００元至３０００元之間，春節(jié)過(guò)后報(bào)價(jià)普遍提至３２００元以上。從今年１月的ＣＰＩ數(shù)據(jù)中也可以發(fā)現(xiàn)，雖然ＣＰＩ同比上漲４．９％，其中住房租金價(jià)格漲幅卻高達(dá)７．１％，加上ＣＰＩ權(quán)重調(diào)整后房租占比上升，房租上漲對(duì)ＣＰＩ的走高“貢獻(xiàn)可觀”。
在租金上漲期，通過(guò)一些選房殺價(jià)的小技巧可以減少開支，節(jié)約成本。首先，租房時(shí)應(yīng)避開熱點(diǎn)區(qū)域，選擇輻射區(qū)域租房。比如在上海中山公園、徐家匯等商業(yè)中心，房租普遍比較高，而周邊的天山街道、田林街道的房租相對(duì)較低，但配套和交通并不遜色。同時(shí)也要考慮到交通和時(shí)間成本，如果光圖房租便宜而選擇交通不便或距離上班地點(diǎn)較遠(yuǎn)的偏遠(yuǎn)地區(qū)，會(huì)增加許多其他生活成本?？傊孔拥奈恢米詈眠x在公交車或地鐵在半小時(shí)內(nèi)就能到達(dá)公司的地方，不但節(jié)省交通費(fèi)，節(jié)省下來(lái)的時(shí)間成本更是一筆無(wú)形資產(chǎn)。
租金談判技巧多
除了上述“硬件”外，善用租房殺價(jià)技巧等“軟件”，同樣可以讓你省下不少房租。
在看房時(shí)，先不要表露對(duì)房子有好感，可假意告訴房東自己已看中同小區(qū)另一套房子并準(zhǔn)備付定金，只是“接到中介電話順便來(lái)這套看看”，并把另一套房子的租金壓低些；或者明確表示已在另一處支付了定金，但也很喜歡這套房子，因此請(qǐng)房東降低租金以補(bǔ)償不能退回的定金，從而給房東降價(jià)施壓。
給房子挑刺也是殺價(jià)的重要手段。比如不停指出房子的缺點(diǎn)，像交通不便、樓層不好、裝修老舊、墻壁開裂、家電配套不足等，并用其他條件、環(huán)境更好但租金差不多的房子作比較，從而降低房東的談判籌碼和心理價(jià)位。
另外，對(duì)剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，“苦情戲”往往也會(huì)奏效。比如，明確告知房東自己大學(xué)剛畢業(yè)，在大城市無(wú)親無(wú)故，收入微薄，生活壓力極大，租房能力實(shí)在有限，并保證自己租房后一定會(huì)愛(ài)護(hù)房屋，定期打掃，生活檢點(diǎn)，不會(huì)打擾鄰居，還會(huì)長(zhǎng)期租住等。不少房東會(huì)基于同情，或考慮到“房子租給他放心”而心慈手軟，降低租金或不再要求漲房租。
房東總是希望房子越快租出去越好，因?yàn)?#8220;空關(guān)”也是損失，這時(shí)就可以采取兩手準(zhǔn)備。一方面，帶著現(xiàn)金，只要價(jià)錢合適馬上付定金或簽約；另一方面，要是房東堅(jiān)決不降價(jià)，索性抬腿就走，讓房東擔(dān)心失去客戶。如果真的對(duì)這套房子有意，入住需求也不是很急的話，則可采取拖延戰(zhàn)術(shù)，即不答應(yīng)也不拒絕，到最后房東磨不過(guò)去往往松口降價(jià)。
當(dāng)然，應(yīng)對(duì)房租上漲，有些偏門辦法是萬(wàn)萬(wàn)使不得的。比如，“房中房”（群租）已遭政府嚴(yán)令禁止，而且由群租引發(fā)的各種治安案件也層出不窮，更何況群租房的房屋結(jié)構(gòu)往往會(huì)有一番“傷筋動(dòng)骨”的改造，涉及到不少電線和水管的鋪設(shè)變動(dòng)，漏電、漏水、煤氣泄漏等事故常常發(fā)生，這些隱患都會(huì)危及租客的人身安全。
合租對(duì)象要慎選
選擇與他人合租也不失為一種降低租房壓力的好辦法，但一定要慎選合租伙伴。合租人最好是同性的同事、同學(xué)或朋友，相互了解且可以彼此照應(yīng)，以免出現(xiàn)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。至于異性合租，雖然曾出現(xiàn)“異性合租擦出愛(ài)情火花”的報(bào)道，但異性合租的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。尤其對(duì)女生來(lái)說(shuō)，千萬(wàn)不可在未充分了解合租者的情況下貿(mào)然租住。如果是通過(guò)中介介紹或網(wǎng)上相識(shí)的合租人，一定要留下對(duì)方身份證、工作證等復(fù)印件及聯(lián)系電話，以減少不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。
今后五年保障房可期
不過(guò)，對(duì)中低收入群體來(lái)說(shuō)，疲于應(yīng)對(duì)房租上漲和無(wú)力買房的局面可能也是暫時(shí)的。“十二五”規(guī)劃已明確了“強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房的供給”的指導(dǎo)思想，“一手抓房?jī)r(jià)、一手抓保障”也是去年４月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的核心。
據(jù)了解，僅去年一年，全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工５９０萬(wàn)套，基本建成３７０萬(wàn)套。而今年將是我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)進(jìn)一步加速的一年，今年的保障性住房建設(shè)計(jì)劃達(dá)１０００萬(wàn)套。而根據(jù)規(guī)劃，在“十二五”期間，我國(guó)將建成５０００萬(wàn)套保障性住房，按照三口之家計(jì)算的話，可以解決１．５億城市人口的住房問(wèn)題，基本實(shí)現(xiàn)“居者有房住”的目標(biāo)。
隨著保障房建設(shè)規(guī)模的不斷加大，保障房申請(qǐng)門檻也在逐漸降低。對(duì)許多低收入租房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年內(nèi)，將很有可能入住經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。至于收入不算太低但依然無(wú)力買房的“夾心層”租房者，將來(lái)經(jīng)適房的大門也會(huì)逐漸向他們敞開。
（《理財(cái)周刊》）
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