作者：上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所 甄靈宇律師
物業(yè)管理沖突時(shí)有發(fā)生，業(yè)主們?cè)趧?shì)單力薄的無奈抗?fàn)幒笸炊ㄋ纪矗簺Q心成立自己的業(yè)主委員會(huì)！但成立業(yè)委會(huì)的困難往往超出人們的預(yù)想。甄律師整理了上海地區(qū)成立業(yè)委會(huì)的規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，與大家分享。
成立業(yè)委會(huì)的好處：
1、凝聚業(yè)主力量制約物業(yè)公司；
2、解聘不滿意的物業(yè)；
3、形成議事和執(zhí)行機(jī)構(gòu)以處理業(yè)主集體事務(wù)；
4、建立小區(qū)規(guī)范。
成立業(yè)委會(huì)的條件：
小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年。
成立業(yè)委會(huì)的程序：
1、提出申請(qǐng)
業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主大會(huì)有兩個(gè)含義，一為會(huì)議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時(shí)，業(yè)委會(huì)為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與業(yè)委會(huì)同時(shí)成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會(huì)的條件和程序也是成立業(yè)委會(huì)的條件、程序）的書面要求。
法規(guī)的規(guī)定本來是首先由開發(fā)商提出成立業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，開發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實(shí)踐中沒聽說哪個(gè)開發(fā)商曾主動(dòng)提出過此類報(bào)告，廣大業(yè)主趁早自力更生。
另外，上海的實(shí)踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級(jí)的房管辦提出。
提出書面要求的人數(shù)沒有限制，一般三五個(gè)業(yè)主即可。
2、產(chǎn)生籌備組成員
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。
實(shí)踐中其實(shí)是房管辦和居委會(huì)來操作。
推薦方式不限，也可以自薦。
籌備組由業(yè)主代表組成。
推薦產(chǎn)生籌備組成員沒有時(shí)間限制。
參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。
3、籌備組成員名單公告
籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
4、進(jìn)行籌備工作
籌備組做好下列各項(xiàng)籌備工作：
（1）確定召開業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（2）確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；
（4）確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
（5）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；
（6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
5、籌備工作公告
以上內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
6、業(yè)主大會(huì)召開
籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：
（1）由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；
（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況；
（3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；
（4）審議通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)的意見、建議。
7、備案
業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：
（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（3）業(yè)主公約；
（4）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。
8、出備案證、刻制印章
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
9、委員名單等公告
經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單、業(yè)主大會(huì)審議通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。
成立業(yè)委會(huì)的障礙：
1、物業(yè)公司一般對(duì)成立業(yè)委會(huì)的行動(dòng)很反感。一方面，如果沒有業(yè)委會(huì)，沒人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會(huì)的原因，經(jīng)常是因?yàn)闃I(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會(huì)的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。
2、政府機(jī)關(guān)的阻力。業(yè)委會(huì)成立的相關(guān)法規(guī)有一個(gè)很別扭的問題。成立業(yè)委會(huì)本來是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是行政掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門掌控。但政府部門在這件事情上即無動(dòng)力又缺監(jiān)督，加上個(gè)別情況下被物業(yè)公司等利益團(tuán)體勾引誘惑，因此成立過程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的案例中，大多數(shù)遇到的不是來自政府的協(xié)助而是租礙。
3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)法規(guī)效力級(jí)別較低，并且也不完善，實(shí)踐操作的一些問題經(jīng)常找不到法律答案。
4、眾多業(yè)主各有各的想法，協(xié)調(diào)起來也有很大難度。
成立業(yè)委會(huì)的注意事項(xiàng)：
1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會(huì)委員候選人的確定、首次業(yè)主大會(huì)召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說，成立業(yè)委會(huì)的所有實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)都是籌備組操作的，業(yè)主大會(huì)只是個(gè)確認(rèn)程序。
2、業(yè)委會(huì)成立經(jīng)常是個(gè)利益之爭，各個(gè)環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，行政主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團(tuán)結(jié)一致，有理有利，寸土必爭，才能選舉出真正自己利益的代言人。
3、在房屋沒有售完的話，開發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時(shí)應(yīng)對(duì)其投票權(quán)進(jìn)行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個(gè)業(yè)主投票權(quán)不能超過30%。
4、即使涉及到自己的切身利益，但總是有至少四成的業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)毫不關(guān)心，永遠(yuǎn)也不要指望他們能到場(chǎng)參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，這給部分人操縱選舉留下了空間。為了能凝聚這部分人的力量，會(huì)議形式以書面征求意見較為有利。
附錄1：相關(guān)法律規(guī)定匯總
物業(yè)管理?xiàng)l例
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知
第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定
第七條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組）成員。
籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會(huì)業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)的意見、建議。
第十二條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十三條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）業(yè)主公約；（四）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
關(guān)于《上海市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見》的應(yīng)用解釋
二、關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)籌備組的工作
物業(yè)管理區(qū)域范圍由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處予以劃定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式予以公告，同時(shí)告知建設(shè)單位。
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)等材料報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）。
參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右。
籌備組應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定做好各項(xiàng)籌備工作：
（一）確定召開業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（二）確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（三）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；
（四）確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
（五）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；
（六）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
（七）做好召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他各項(xiàng)工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
四、關(guān)于召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：
（一）由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；
（二）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況；
（三）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）審議通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；
（五）審議決定其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單、業(yè)主大會(huì)審議通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。
上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》若干意見的通知滬府發(fā)[2003]61號(hào)
（二）《條例》施行后的業(yè)主大會(huì)成立
1.業(yè)主大會(huì)的成立條件
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
2.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)書面報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書面報(bào)告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱“籌備組”）?；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設(shè)單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生?；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告?；I備組應(yīng)做好各項(xiàng)籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。召開首次業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居（村）民委員會(huì)參加，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
3.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主投票權(quán)的確定
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計(jì)算，每套計(jì)一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計(jì)算，一百平方米以上的，每一百平方米計(jì)一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30％。業(yè)主大會(huì)成立以后，單個(gè)業(yè)主最高投票權(quán)按照本意見執(zhí)行。
4.業(yè)主大會(huì)的備案
經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和決議、業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。
關(guān)于印發(fā)《加強(qiáng)住宅物業(yè)業(yè)主大會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定》的通知 滬房地資物[2005]60號(hào)
一、首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作
住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)按《規(guī)定》第八條的規(guī)定提交有關(guān)資料。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組織開展業(yè)主大會(huì)籌建工作。建設(shè)單位未按規(guī)定提交資料，經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)業(yè)主提出的成立業(yè)主大會(huì)的書面要求，組織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。業(yè)主代表由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。尚未銷售的物業(yè)，建設(shè)單位可作為業(yè)主代表參加籌備組。籌備組產(chǎn)生后，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，做好下列各項(xiàng)籌備工作：
1、確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；
2、確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
3、確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
4、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人；
5、參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
6、做好召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他各項(xiàng)工作。
前款1、2、3、4、5項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
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