（一）開(kāi)展存量房評(píng)估工作的政策依據(jù)是什么？
存量房評(píng)估工作是“應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估”的簡(jiǎn)稱。2011年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的“新國(guó)八條”，其中明確提出要“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞‘陰陽(yáng)合同’產(chǎn)生的稅收漏洞”。市政府在“京十五條”貫徹落實(shí)意見(jiàn)中明確規(guī)定財(cái)政部門會(huì)同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門負(fù)責(zé)開(kāi)展此項(xiàng)工作。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2010〕105號(hào)）和《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2011〕61號(hào)）對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行了具體部署。為此，市財(cái)政局、市地稅局、市住建委聯(lián)合制發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（京財(cái)稅〔2011〕418號(hào)），在全市范圍內(nèi)，實(shí)施運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的措施。
（二）開(kāi)展存量房評(píng)估工作的目的是什么？
存量房交易雙方作為納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，并按照國(guó)家稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)于存量房交易申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《征管法》的相關(guān)規(guī)定依法進(jìn)行核定征收。
我市在2006年開(kāi)始應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。五年來(lái)，存量房交易量穩(wěn)步攀升。我市依靠存量房交易計(jì)稅價(jià)格體系，加強(qiáng)稅收征管工作，有效發(fā)揮了稅收職能作用，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序發(fā)揮了重要作用。但同時(shí)，目前在存量房交易市場(chǎng)中存在“陰陽(yáng)合同”的現(xiàn)象，由此產(chǎn)生了稅收征管的漏洞。這種行為嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收秩序，破壞了依法、公平、公正的納稅環(huán)境，損害了廣大納稅人和國(guó)家的合法利益，也削弱了稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策效果。
2011年，按照中央和北京市的工作要求，我市采集了最新的存量房交易數(shù)據(jù)作為測(cè)算依據(jù)，應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，重新修訂了存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定辦法。這將有利于維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序，更好地實(shí)現(xiàn)稅負(fù)公平，營(yíng)造依法納稅的良好環(huán)境。
（三）訂立“陰陽(yáng)合同”的危害有哪些？
目前，在存量房交易過(guò)程中，存在著“陰陽(yáng)合同”的現(xiàn)象。即合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以躲避政策監(jiān)管、逃避國(guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示?！瓣庩?yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)非正當(dāng)利益的同時(shí)，也會(huì)給當(dāng)事人在合同履行中帶來(lái)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。如：某人想買套房子，與賣方談好價(jià)款后，為了少繳稅，與賣方簽署了“陰陽(yáng)合同”，一份合同為150萬(wàn)，一份合同120萬(wàn)。買方在支付120萬(wàn)后，以房款付清為由要求賣方為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，賣方不能接受買方的要求。買方則堅(jiān)稱另外一份合同多出的30萬(wàn)是計(jì)算錯(cuò)誤造成的，不是自己真實(shí)意思表示，并將賣方告上法庭。
（四）存量房交易計(jì)稅價(jià)格是如何確定的？
對(duì)于納稅人申報(bào)的存量房交易價(jià)格符合存量房交易價(jià)格評(píng)估值的，按照申報(bào)價(jià)格征收各項(xiàng)稅款；對(duì)于申報(bào)的存量房交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按核定計(jì)稅價(jià)格征收稅款，有正當(dāng)理由的，按申報(bào)價(jià)格征收各項(xiàng)稅款。核定計(jì)稅價(jià)格參照存量房交易價(jià)格評(píng)估值確定。
（五）存量房交易價(jià)格評(píng)估值是如何確定的？
我市運(yùn)用房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)方法，依據(jù)2010年-2011年3季度全市存量房交易樣本，確定存量房交易價(jià)格評(píng)估值。批量評(píng)估是指在給定時(shí)間對(duì)大批量而非單宗房地產(chǎn)，使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)方法和共同的數(shù)據(jù)借助計(jì)算機(jī)輔助評(píng)估，并對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和分析的技術(shù)方法。具體技術(shù)路線：一是選定基準(zhǔn)住房；二是按照成片、連續(xù)、同質(zhì)等原則，劃分成若干區(qū)域，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、交易比對(duì)等方法，利用交易樣本數(shù)據(jù)，得到各區(qū)域基準(zhǔn)住房的評(píng)估值；三是選出區(qū)域中房屋品質(zhì)、價(jià)格明顯高于其他小區(qū)的項(xiàng)目作為特殊項(xiàng)目，單獨(dú)確定小區(qū)住房的評(píng)估值；四是確定基準(zhǔn)住房的修正系數(shù)。修正因素包括建成年代、房型、樓層等要素；五是將各區(qū)域及小區(qū)住房的評(píng)估值下浮一定比例，作為評(píng)估存量房交易價(jià)格的基礎(chǔ)，再結(jié)合上述修正因素，確定存量房交易價(jià)格評(píng)估值。例如，某區(qū)域存量房交易的批量評(píng)估的評(píng)估值是2萬(wàn)元/平方米，但是考慮其建成年代較早、房型和樓層較差等因素，按評(píng)估值下浮一定比例并用修正系數(shù)修正后，該房屋的交易價(jià)格評(píng)估值可能小于2萬(wàn)元/平方米。
存量房交易價(jià)格評(píng)估值的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是由市財(cái)政局、市地稅局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)共同確定的，今后會(huì)根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。
（六）影響房屋價(jià)值的正當(dāng)理由有哪些？
依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)理論，正當(dāng)理由是指客觀的、實(shí)際影響存量房?jī)r(jià)值的因素，如房屋的環(huán)境因素、質(zhì)量因素等。在新的存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定辦法中，已經(jīng)考慮樓層、房屋類型、建筑年代等明顯影響房屋價(jià)值的因素。除此之外，如果納稅人認(rèn)為其房產(chǎn)交易價(jià)格雖然明顯偏低但有正當(dāng)理由的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)研究提出處理意見(jiàn)。
（七）對(duì)房地產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)如何加強(qiáng)管理？
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律、法規(guī)，公正、公平、誠(chéng)信地組織實(shí)施經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的管理、教育。按照京財(cái)稅〔2011〕418號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，誘導(dǎo)、協(xié)助交易雙方出具“陰陽(yáng)合同”等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定嚴(yán)肅查處。
（八）京財(cái)稅〔2011〕418號(hào)的執(zhí)行時(shí)間？
京財(cái)稅〔2011〕418號(hào)自2011年12月10日起執(zhí)行。凡是在2011年12月10日（含）以后，通過(guò)市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂的存量房交易合同，均按照新的存量房交易稅收征管規(guī)定執(zhí)行。
（九）新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是什么？
我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)是應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上;單套建筑面積在140（含）平方米以下;實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。根據(jù)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》（京建法〔2011〕22號(hào)），其中我市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調(diào)整為：以全市住房平均交易價(jià)格為1.8萬(wàn)元/平方米，分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0,六環(huán)外0.8。南、北部地區(qū)以蓮石西路經(jīng)廣安門內(nèi)大街至京沈高速公路一線為界劃分。成交均價(jià)、區(qū)域范圍和方位調(diào)整系數(shù)將根據(jù)實(shí)際情況變化動(dòng)態(tài)調(diào)整。
通過(guò)計(jì)算（公式為：每平米價(jià)格上限=平均交易價(jià)格（18000元/平方米）×調(diào)整系數(shù)×1.2），我市享受優(yōu)惠政策住房的每平米價(jià)格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元，六環(huán)外地區(qū)為17280元。
（十）新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行時(shí)間？
2011年12月10日正式執(zhí)行，為市場(chǎng)預(yù)留了一定的政策適應(yīng)期，確保新老政策平穩(wěn)過(guò)渡。購(gòu)買新建商品住房的納稅人，以申報(bào)繳納契稅時(shí)點(diǎn)的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策；存量住房交易的納稅人，以辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約時(shí)點(diǎn)的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
（十一）符合新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)能夠享受哪些稅收優(yōu)惠政策？
個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
（十二）開(kāi)發(fā)商可否強(qiáng)制代收代繳契稅
不可以。開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi)，甚至以此作為交房條件的，消費(fèi)者可以向市、區(qū)地稅部門和房屋管理部門進(jìn)行投訴或舉報(bào)，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理。
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