鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！
在房屋買賣合同約定的過戶時間屆至或過戶條件滿足時，如果買受人不具備購房資格，現(xiàn)在的司法實(shí)務(wù)大多數(shù)是支持解除合同。究其原因，應(yīng)該是主要考慮到法律關(guān)系的穩(wěn)定性，解除的依據(jù)主要是法定解除。而解除的后果，則考慮是否受新政的影響：不受新政的影響，則買受人構(gòu)成違約；受新政影響，則雙方互相不負(fù)違約責(zé)任（有些法院認(rèn)為如果房價上漲過多，賣售人要給予買受人一些補(bǔ)償）。
一、合同解除的原因和依據(jù)
1、合同解除的原因
房屋買受人不具備購房資格，則不能完成過戶，法律關(guān)系就會長時間處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，比如：（1）房屋如果被另案查封，則即便買受人具備了購房資格，也可能會履行不能，這可能就會導(dǎo)致賣售人對買受人違約，需要向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。（2）房屋因另案的生效法律文書可能會被強(qiáng)制執(zhí)行，這可能就會導(dǎo)致賣售人對買受人違約，需要向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。（3）房屋被政府征收（拆遷），則可能產(chǎn)生很復(fù)雜的法律關(guān)系，很容易引起買賣雙方之間的糾紛。（4）買受人一房二賣，且已完成過戶給后者，則可能會在三者之間產(chǎn)生復(fù)雜的糾紛。如果買受人一直不交社?；騻€稅，則一直無法過戶，或者限購政策再度加強(qiáng)，法律關(guān)系就會長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。另外，還可能給賣售人造成損失，比如，賣售人因標(biāo)的房屋不能過戶到買受人名下，導(dǎo)致賣售人不能購買新的房屋，或者錯過了房價較低的購房時機(jī)。以上原因可能是法院支持解除合同的主要原因。
2、合同解除的依據(jù)
合同解除權(quán)分為約定解除【《合同法》第九十三條：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！亢头ǘń獬尽逗贤ā返诰攀臈l：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！?/span>
（1）約定解除
如果房屋買賣雙方所簽訂的合同約定了由于買受人不具備購房資格導(dǎo)致無法過戶則房屋買賣雙方任何一方都有權(quán)解除合同的，則從其約定，賣售人有權(quán)解除合同。
但是，如果雙方約定的是由于買受人不具備購房資格則等待買受人具備購房資格時再辦理過戶手續(xù)，則賣售人無權(quán)解除合同。
簡單講，即有約定的從約定。
（2）法定解除
《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”
a.不可抗力
《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?有些法院認(rèn)為，新的限購政策的出臺導(dǎo)致買房人不具備購房資格，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力，并據(jù)此解除合同。如：（2016）滬0113民初12930號民事判決。
b.當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的
適用這個條款需要解釋兩個概念“違約”、“合同目的”?？捶课葙I賣合同，有些約定了過戶是買賣雙方共同的義務(wù)，有些只強(qiáng)調(diào)了過戶是賣售人的義務(wù)。但是，不論合同上是否明確載明買受人有義務(wù)配合過戶，根據(jù)交易流程，過戶需要買賣雙方共同辦理才能完成，因此說過戶是賣售人的義務(wù)，也是買受人的義務(wù)。買受人不履行此義務(wù)即構(gòu)成違約。再說合同目的，有些法院認(rèn)為賣售人的合同目的是取得房款，取得房子的所有權(quán)是買受人的合同目的，只要賣售人取得了全部房款，不過戶不影響賣售人的合同目的實(shí)現(xiàn)。其實(shí)這種說法不太準(zhǔn)確，有些機(jī)械。因?yàn)榉孔硬贿^戶到買受人名下，就還在賣售人名下，賣售人無法將之提存以完成自己過戶的義務(wù)，這就會給賣售人帶來很多潛在的成本和法律風(fēng)險，也可能會給賣售人另外購房帶來購房資格上的障礙。因此，將房屋過戶到買受人名下也是賣售人的一個很重要的合同目的。（2018）滬01民終163號民事判決的觀點(diǎn)和此觀點(diǎn)很類似。
c.情勢變更
《合同法解釋二》第26條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。有些法院認(rèn)為新的限購政策屬于情勢變更因素，因新的限購政策導(dǎo)致的合同無法履行，當(dāng)事人可以基于情勢變更原則解除合同。當(dāng)然，有些法院變通請示變更原則為因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同無法履行，并以此為由解除合同。
二、合同解除的法律后果
1、由于新的限購政策導(dǎo)致購房者失去購房資格，導(dǎo)致房屋買賣合同不能按照約定的時間過戶，房屋買賣雙方互相不負(fù)違約責(zé)任。但是，在房價上漲較多的背景下，有些法院基于所謂的公平原則判決賣售人給予買受人一定的補(bǔ)償。但是，不論是《合同法》及其司法解釋，還是《民法總則》等法律司法解釋在合同責(zé)任中并未規(guī)定所謂的公平責(zé)任。
2、購房者沒有購房資格和新的限購政策無關(guān)，即便沒有新的限購政策，購房者也沒有購房資格，買受人需向賣售人承擔(dān)違約責(zé)任。
三、參考案例（裁判觀點(diǎn)摘要）
根據(jù)上海市青浦區(qū)人民法院、上海市寶山區(qū)人民法院、上海市第二中級人民法院、上海市第一中級人民法院等法院的相關(guān)案例，由于房屋買受人沒有購房資格導(dǎo)致合同履行不能的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買受人構(gòu)成違約，賣售人有權(quán)解除合同并向買受人主張違約責(zé)任。其中，若房屋買受人沒有購房資格是由于簽訂買賣合同之后新的限購政策的影響，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同履行不能，賣售人有權(quán)解除合同，雙方互相不承擔(dān)違約責(zé)任。
上海市青浦區(qū)人民法院（2018）滬0118民初4661號民事判決認(rèn)為，買受人知自己屬于限購對象仍與賣售人簽訂《購房協(xié)議》，事后再拒絕履行《購房協(xié)議》約定的簽約義務(wù)，顯屬違約，按照約定，其無權(quán)要求返還已支付的定金。
上海市青浦區(qū)人民法院（2013）青民三（民）初字第3058號民事判決認(rèn)為，因房屋買受人購房受限，雙方的合同再繼續(xù)履行顯屬不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以解除。因出售方承諾因限售導(dǎo)致合同解除的，不追究買受人的違約責(zé)任，因此賣售人要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任的訴請不予支持。
上海市青浦區(qū)人民法院（2016）滬0118民初4222號民事判決書認(rèn)為，因2016年3月25日上海市出臺了新的購房政策，導(dǎo)致原告不符合新的購房資質(zhì)，雙方無法簽訂買賣合同，屬于情事變更。雙方之間的居間合同因不能實(shí)現(xiàn)合同之目的，應(yīng)予以解除。合同解除后，原告有權(quán)要求被告返還定金2萬元。原告要求被告支付利息損失的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
上海市寶山區(qū)人民法院（2018）滬0113民初16308號民事判決認(rèn)為，房屋買受人屬于限購對象，合同履行不能，賣售人有權(quán)解除合同。
上海市寶山區(qū)人民法院（2017）滬0113民初16710號民事判決認(rèn)為，由于房屋買受人屬于限購對象導(dǎo)致房屋買賣雙方簽訂的房屋買賣合同無法履行，房屋買受人構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。
上海市寶山區(qū)人民法院（2017）滬0113民初3635號民事判決認(rèn)為，房屋買受人不具備在滬購房資格，并明確表示不再繼續(xù)履行合同，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
上海市寶山區(qū)人民法院（2014）寶民三（民）初字第818號民事判決認(rèn)為，限購政策在房屋買賣雙方簽訂合同前即已發(fā)布，而限購政策系政府公開信息，原告作為購買方應(yīng)當(dāng)了解自己是否具備購房資格?，F(xiàn)因房屋買受人不具備購房資格，且在合同約定的付款時間未支付相應(yīng)的首付款，進(jìn)而導(dǎo)致雙方買賣合同無法履行，系房屋買受人違約，房屋賣售人有權(quán)沒收定金。
上海市寶山區(qū)人民法院（2014）寶民三（民）初字第634號民事判決認(rèn)為，房屋買受人先與中介公司簽訂了居間協(xié)議，此時尚未出臺滬七條限購政策。在房屋賣售人簽署居間協(xié)議時，滬七條限購政策已經(jīng)出臺，房屋賣售人在詢問房屋買受人是否有購房資格，房屋買受人表示其可以購房的情況下，房屋賣售人才在居間協(xié)議上簽字。此后即使因?yàn)橄拶徴叻课葙I受人不能購房，責(zé)任也不在房屋賣售人。按照居間協(xié)議約定，雙方應(yīng)于2013年11月26日至中介公司處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，后因房屋買受人無法辦理貸款，致使雙方無法簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，故雙方交易無法繼續(xù)履行的責(zé)任在房屋買受人。按照協(xié)議約定，房屋賣售人有權(quán)沒收房屋買受人定金。
上海市寶山區(qū)人民法院（2013）寶民三（民）初字第923號民事判決認(rèn)為，房屋買賣合同簽訂后，因房屋買受人限購導(dǎo)致系爭房屋無法進(jìn)行過戶，合同約定的過戶時間已過，房屋買受人仍無法滿足過戶條件。據(jù)此，雙方的買賣合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)解除?！咀ⅲ罕九袥Q書在裁判文書網(wǎng)查不到，但判決內(nèi)容在（2014）寶民三（民）初字第87號民事判決書中有所體現(xiàn)?！?/span>
上海市寶山區(qū)人民法院（2016）滬0113民初12930號民事判決認(rèn)為，新的限購政策屬于不可預(yù)測、不可避免和不可克服的不可抗力情形，雙方互相不負(fù)違約責(zé)任。賣售人返還已收款項(xiàng)并歸還自合同解除之日起算的利息。
上海市寶山區(qū)人民法院（2016）滬0113民初7173號民事判決認(rèn)為，房屋買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，上海市政府頒布房產(chǎn)新政，按新政規(guī)定，房屋買受人不具備購房資格，合同無法繼續(xù)履行，房屋買受人要求解除合同的請求，予以支持。房屋買賣雙方都不構(gòu)成違約，互相不承擔(dān)違約責(zé)任，房屋賣售人將收取的房款返還買受人。
上海市寶山區(qū)人民法院（2016）滬0113民初11945號民事判決認(rèn)為，房屋買賣雙方合同簽訂以后，上海市政府于2016年3月25日頒布房產(chǎn)新政，房屋買受人因此喪失購房資格，房屋買受人要求解除合同并返還定金，應(yīng)予支持。房屋買賣雙方都不構(gòu)成違約，房屋買受人要求房屋賣售人賠償利息損失不予支持，房屋賣售人要求沒收定金不予支持。
上海市寶山區(qū)人民法院（2016）滬0113民初7702號民事判決認(rèn)為，因新的限購政策導(dǎo)致房屋買受人不能按照原協(xié)議的約定與房屋賣售人簽訂網(wǎng)簽合同，房屋買受人不構(gòu)成違約?，F(xiàn)雙方均要求解除合同，法院予以準(zhǔn)許。合同解除后，房屋賣售人應(yīng)當(dāng)返還已收房款。房屋買受人要求房屋賣售人支付利息，缺乏依據(jù)。
上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終974號民事判決認(rèn)為，由于房屋買受人屬于限購對象導(dǎo)致房屋買賣雙方簽訂的房屋買賣合同無法履行，房屋買受人構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。房屋買受人稱賣售人在簽訂上述合同時明確知曉買受人不具備購房資格，且雙方均信賴房產(chǎn)中介能夠?yàn)橘I受人包裝至符合購房資格，但買受人提供的證據(jù)尚不能證明其上述說法，且即使賣售人確實(shí)知曉陳國琴在訂立房屋買賣合同時不具備購房資格，在雙方未作出明確約定的情況下，亦不能僅據(jù)此認(rèn)為買受人無需承擔(dān)因自身限購而不能履行合同時的違約責(zé)任。
上海市第二中級人民法院（2017）滬02民終11340號民事判決書認(rèn)為，房屋買受人系因不符合“3.25”新政出臺之前的限購政策、不具備購房資格，從而未能辦理系爭房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。易言之，房屋買受人與房屋賣售人的房屋買賣合同無法履行的原因并非“3.25”新政內(nèi)容所致。房屋買受人應(yīng)事先了解自己是否具備購房資格，故房屋買受人對于合同未能按約履行存在過錯，并構(gòu)成根本性違約，根據(jù)合同約定房屋賣售人有權(quán)解除合同并要求房屋買受人承擔(dān)違約金。
上海市第二中級人民法院（2017）滬02民終3133號民事判決認(rèn)為，一審上海市普陀區(qū)人民法院(2016)滬0107民初20025號民事判決觀點(diǎn)正確，即：因本市房地產(chǎn)買賣交易受限購政策影響，交易雙方在進(jìn)行買賣交易時均應(yīng)審慎確定自身是否符合相關(guān)限購規(guī)定。雙方當(dāng)事人簽訂的示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中，明確告知“非本市戶籍居民家庭本市購買住房繳納稅收或社保年限……調(diào)整為‘能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上’”，而本案中房屋買受人作為非本市戶籍居民，理應(yīng)知曉并確保在簽訂房屋買賣合同時符合該政策規(guī)定。而房屋買受人調(diào)取的《參保個人城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險繳費(fèi)情況》顯示，截止雙方簽訂房屋買賣合同之日，即2016年1月5日，房屋買受人未滿足累計繳納社保滿2年以上的條件。故雙方當(dāng)事人所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》客觀上存在履行障礙，致使合同目的無法達(dá)成，依法應(yīng)予解除。合同解除非房屋賣售人違約造成，故房屋買受人要求房屋賣售人支付已付房款占用期間利息的主張不予支持。
上海市第二中級人民法院（2017）滬02民終6312號民事判決認(rèn)為，曹偉楠作為一名成年購房者，在購房前應(yīng)對國家公示的限購政策進(jìn)行充分了解并初步審核自身的購房資格，但曹偉楠未能充分了解相關(guān)政策導(dǎo)致雙方之間的房屋買賣合同無法履行，曹偉楠的行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
上海市第二中級人民法院（2015）滬二中民二（民）終字第580號民事判決維持了一審上海市普陀區(qū)人民法院（2014）普民四（民）初字第357號民事判決。一審判決認(rèn)為，房屋買賣雙方當(dāng)事人于2013年11月8日就購買系爭房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，當(dāng)日，相關(guān)部門發(fā)出住房限購措施的新政，將非本市戶籍居民家庭在本市購買住房繳納稅收或社保年限調(diào)整為“能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”，但11月8日當(dāng)日簽訂的房屋買賣合同仍能按原規(guī)定執(zhí)行，即“能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上”。然房屋買受人作為非本市戶籍居民，其繳納社保年限累計不滿1年以上（不含補(bǔ)繳），故即便不出臺購房新政，房屋買受人仍不具備購房資格，無法履行《房地產(chǎn)買賣合同》。房屋賣售人要求解除買賣雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，依據(jù)上述理由，法院依法予以支持。由于合同的解除是由于房屋買受人的原因?qū)е碌?，故房屋買受人要求房屋賣售人支付已付房款的利息的請求不予支持，房屋賣售人要求買受人賠償違約金的主張予以適當(dāng)支持。
上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終163號民事判決認(rèn)為，本案的爭議在于房屋賣售人是否具有合同單方解除權(quán)。根據(jù)合同約定，雙方應(yīng)于房屋賣售人取得系爭房屋小產(chǎn)證后五個工作日內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)簽并辦理審稅、過戶手續(xù)，而房屋賣售人系在2017年1月取得了產(chǎn)證，系爭房屋也已經(jīng)滿足了上市交易的條件，但根據(jù)本市2016年3月出臺的購房政策，房屋買受人于該時仍屬于限購對象，雙方當(dāng)事人在當(dāng)時的客觀條件下無法依約繼續(xù)履行，屬于履行不能。本院認(rèn)為，“合同目的”具有整體性，在房屋買賣合同中，轉(zhuǎn)移所有權(quán)并進(jìn)行過戶登記系最重要的“合同目的”，該目的需要出賣人與買受人共同配合履行方能實(shí)現(xiàn)，而不應(yīng)以當(dāng)事人合同地位為準(zhǔn)將“合同目的”割裂開來。故一審認(rèn)定涉案房屋買賣合同于2017年1月屬履行不能，其合同目的無法實(shí)現(xiàn)，于法不悖，本院予以支持。并且，造成上述合同履行不能的原因系由房屋買受人自身不符合購房條件所造成，雖然其中有本市購房政策變化的因素，但購買動遷安置房本就具有一定的風(fēng)險，房屋買受人應(yīng)合理預(yù)期，謹(jǐn)慎判斷，風(fēng)險自負(fù)，其無權(quán)要求在合同履行過程中并無過錯的房屋賣售人延長合同履行期限。房屋買受人于2017年4月仍不符合購房條件，早已超過了合同約定的履行期限，被上訴人于該時無論從雙方約定還是法律規(guī)定來審視，均已具有單方合同解除權(quán)，一審據(jù)此確認(rèn)房屋賣售人于該月向房屋買受人發(fā)送《合同解除函》的效力，于法不悖，本院予以支持。雖然買受人主張其于本案二審期間已經(jīng)符合購房條件，但合同已于2017年4月解除，故其要求繼續(xù)履行的訴請，本院實(shí)難支持。
