黃樹輝
位于海南陵水的臨海項(xiàng)目香水灣一號被兩個高爾夫球場所圍繞，一個是海景高爾夫球場，另一個是牛嶺山地高爾夫球場。項(xiàng)目距三亞65公里，迎海座列142棟一居至四居別墅，每棟900萬元起，5萬多元/平方米的均價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊同類物業(yè)。
打造或依托一個高爾夫球場，給項(xiàng)目披上“高貴的外衣”以提升檔次，這是海南房地產(chǎn)開發(fā)商的普遍商業(yè)邏輯，至于高爾夫球場盈利與否變得并不重要。在記者的現(xiàn)場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，海南現(xiàn)有的多數(shù)球場經(jīng)營虧損，同時，由于過度依賴島外游客，部分以高球?yàn)橹鳂I(yè)的高爾夫球場生存狀況也令人擔(dān)憂。
高爾夫球場成為賣房“噱頭”
女工們忙于割草和灌溉，球車來回穿梭，?？谟^瀾湖高爾夫球會3月18日盛裝迎客，國內(nèi)外業(yè)內(nèi)人士和媒體記者數(shù)千人云集于此召開“?？诟郀柗蚺c旅游主題論壇”。根據(jù)媒體此前報(bào)道，曾用代號“791項(xiàng)目”的?？谟^瀾湖高爾夫球會一期開發(fā)面積達(dá)5.4萬畝，共規(guī)劃建設(shè)22個十八洞球場。
這意味著，海口觀瀾湖高爾夫球會規(guī)模未來將超過深圳觀瀾湖高爾夫球會，成為世界最大。除了運(yùn)動休閑、娛樂美食、商務(wù)會議等高端休閑產(chǎn)業(yè)群，這里還規(guī)劃了居住項(xiàng)目，圍繞球場的多棟別墅型建筑已現(xiàn)雛形。
同樣是在這里，?？谑形瘯涥愞o宣布將?？诖蛟斐芍袊郀柗蚵糜沃肌⑹澜绺郀柗蚵糜文康牡?。此前的2005年，海南省經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出把高爾夫作為“海南島球”進(jìn)行品牌推廣。
海南優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理?xiàng)罡簾崆榈叵蛎襟w推介他們的海口新埠島開發(fā)計(jì)劃。他向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，公司將投資200億元獨(dú)家開發(fā)這個規(guī)劃總面積約9.22平方公里的小島，在度假、居住、商業(yè)和休閑娛樂項(xiàng)目之外，“東北角還設(shè)計(jì)了高爾夫球場，這可以大大提升整個項(xiàng)目的附加值。”
一個大型地產(chǎn)項(xiàng)目配備一個乃至多個高爾夫球場，這在海南并非個案。
總投資達(dá)200億元、開發(fā)期長達(dá)10年的雅居樂清水灣占地15000畝，該項(xiàng)目重金打造了3個十八洞國際高爾夫球場，穿插于公寓、洋房、別墅多種業(yè)態(tài)的龐大旅游度假區(qū)中；魯能集團(tuán)斥巨資打造的三亞灣新城，配備了標(biāo)準(zhǔn)72桿的高爾夫球場；自稱為“海南高爾夫地產(chǎn)旗艦”的東山湖高爾夫別墅度假村，依托的是一個十八洞的東山高爾夫球場；而正在開發(fā)的三亞海棠灣，甚至規(guī)劃了11個高爾夫球場。
用心搜索，你能發(fā)現(xiàn)海南多個正在開發(fā)或者銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目都在以高爾夫球場為賣點(diǎn)進(jìn)行自我推介，包括?？谖骱０队癁I半島的高爾夫溫泉小鎮(zhèn)、西海岸高爾夫溫泉別墅，三亞的亞龍灣高爾夫別墅，陵水的鉆石海岸、香水灣一號。
海南省文化廣電出版體育廳廳長兼中國高爾夫球協(xié)會副主席范曉軍在接受本報(bào)采訪時說：“目前經(jīng)我們清點(diǎn)的高爾夫球場數(shù)量為18個，但實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個數(shù)量。”海南高爾夫球場協(xié)會會長、博鰲亞洲論壇國際會議中心高爾夫球會總經(jīng)理劉炳和在接受本報(bào)采訪時表示：“目前加入我們球場協(xié)會的有23家，還有一些正在建設(shè)或者已經(jīng)試營業(yè)的，加起來一共約有26家。”
更多的高爾夫球場仍在規(guī)劃和建設(shè)之中。此前海南省政府某官員甚至一度宣稱海南未來將規(guī)劃再建造100個高爾夫球場，甚至200~300個。不過，有些開發(fā)商則不愿意稱之為“高爾夫球場”，而是稱為景觀綠地、馬場或練球場，因?yàn)閲液偷胤酵恋毓芾聿块T曾多次表示要清理高爾夫球場違規(guī)建設(shè)。
高爾夫重返奧運(yùn)，成為2016年奧運(yùn)會比賽項(xiàng)目，這被視為海南高爾夫項(xiàng)目發(fā)展的重大機(jī)遇。而1月4日國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見》提出，海南可以“在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、不占用耕地特別是基本農(nóng)田、有效保護(hù)森林和生態(tài)環(huán)境、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益并依法辦理用地手續(xù)的前提下，科學(xué)規(guī)劃，總量控制，合理布局，規(guī)范發(fā)展高爾夫旅游”。
多數(shù)球場面臨經(jīng)營窘境
海南現(xiàn)有以及規(guī)劃建設(shè)中的高爾夫球場數(shù)量，尚沒有一個統(tǒng)一的數(shù)據(jù)。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局2008年的研究報(bào)告，海南擁有高爾夫球場數(shù)量僅次于廣東、北京、上海，在全國排名居第四位。上述報(bào)告稱：“從每萬人/百平方公里擁有高爾夫球場的數(shù)量、每年新開業(yè)球場的數(shù)量、營業(yè)球場數(shù)量在全國的排名等方面來衡量，海南高爾夫球場建設(shè)已經(jīng)超前。”
不過，范曉軍和劉炳和均認(rèn)為，目前海南高爾夫球場的數(shù)量仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。
現(xiàn)實(shí)窘境是，海南多數(shù)高爾夫球場面臨經(jīng)營虧損。劉炳和對本報(bào)表示，除個別位置較好和極具特色的球場外，海南大多數(shù)球場都在虧損。而海南高爾夫球協(xié)會副主席鄭文健則表示：“70%的球場都是虧損的，海南高爾夫發(fā)展要看未來。”
海南高爾夫球場經(jīng)營中的淡旺季十分明顯，帶來球場經(jīng)營極不穩(wěn)定。海南省統(tǒng)計(jì)局的研究報(bào)告稱，海南球場只有4個月的冬季旺季，而淡季卻有6個月，剩余兩個月為平季，“在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季則應(yīng)接不暇，人滿為患。”有些球場為了吸引客人，打價格戰(zhàn)，三四個人才能同打一場有時會變成15個人同打一場。
本地固定打球客人是球場經(jīng)營最可靠的保障，但海南的情況恰恰相反，80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入是由島外客人創(chuàng)造的。海南本土打球人口增長緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于海南球場的增長速度。劉炳和說，海南接待高爾夫球客人最多時每年將近40萬人次，金融危機(jī)導(dǎo)致去年下降到30萬人次左右，目前島內(nèi)打球人口僅有3000至4000人。
行業(yè)資料顯示，國內(nèi)十八洞球場的投資成本平均為1.53億元，一家高爾夫球場一般需要購買1200畝左右的用地，加上場地建設(shè)費(fèi)、會館建設(shè)費(fèi)、球場維修費(fèi)等約需要3億元。而球場維持一年的固定費(fèi)用在800萬至1000萬元左右，加上稅費(fèi)支出，每年需要球場接待35000人次打球，每人次消費(fèi)750元以上。要維持這樣的水平，對海南多數(shù)高爾夫球場都極為困難。
旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱潮催生高爾夫球場數(shù)量還在不斷激增，這開始引起政府的警惕。海南省副省長姜斯憲3月20日接受本報(bào)采訪時表示，高爾夫球場數(shù)量發(fā)展過快過猛未必會得到市場的接受，海南短期內(nèi)不會有太多項(xiàng)目上馬。
盡管如此，商家對在海南投資高爾夫球場仍樂此不疲。因?yàn)樵诙鄶?shù)開發(fā)商看來，高爾夫球場的數(shù)量與打球人數(shù)沒有太多關(guān)系，至關(guān)重要的是這些高爾夫球場可以讓他們一同開發(fā)的豪華別墅或其他物業(yè)更加物超所值。而按照經(jīng)驗(yàn)，高爾夫別墅的價格高出周邊地段同類別墅價格30%以上。
國際商務(wù)策劃師崔元星曾經(jīng)在海南做過多個大型地產(chǎn)項(xiàng)目顧問。他向本報(bào)說，即便投入建設(shè)和維護(hù)高爾夫球場是一筆不小的開支，但這些相對于動輒數(shù)十億的項(xiàng)目銷售額來說仍微不足道。而只要周邊的房地產(chǎn)可以銷售出去，開發(fā)商才不關(guān)心這些高爾夫球場是否有人去打或者是否能盈利。
