物業(yè)管理會計核算方法隨房屋所有權(quán)性質(zhì)的不同而不同，根據(jù)上海市商品住宅收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理單位可向房屋所有人或使用人收取管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)（包括綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)）等五部分費(fèi)用。
管理費(fèi)主要用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新等的各項賬務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。
保潔費(fèi)則是用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進(jìn)行的服務(wù)，包括樓道、走道、門廳等保衛(wèi)的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。
保安費(fèi)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)居住區(qū)公共秩序而進(jìn)行的防范性巡視、值班的服務(wù)。
按有關(guān)規(guī)定以上三項收費(fèi)項目的定價由物業(yè)管理公司在政府公布的基準(zhǔn)價及浮動幅度的基礎(chǔ)上與業(yè)主委員會協(xié)商確定，報物價部門核準(zhǔn)、備案。鑒于上述收費(fèi)項目具有聯(lián)動性，絕大多數(shù)情況下物業(yè)公司同時兼管這三方面服務(wù)，而收費(fèi)又是包干制的，所以這三項收費(fèi)可視作廣義的管理費(fèi)，用“公共性服務(wù)費(fèi)”概括，可在“經(jīng)營收入”下設(shè)立“公共性服務(wù)收入”二級核算科目。
與公共性服務(wù)費(fèi)收入相對應(yīng)的公共性服務(wù)支出，可在“經(jīng)營成本—公共性服務(wù)支出”賬戶下反映。為了滿足物業(yè)公司內(nèi)部管理的需要和對外公布賬目的需要，在“經(jīng)營成本—公共性服務(wù)支出”下應(yīng)當(dāng)設(shè)立以下三級明細(xì)賬戶。
1、管理人員工資及附加。
2、服務(wù)人員工資及附加。主要用于核算保安員、清潔工的工資及附加。
3、清潔衛(wèi)生費(fèi)。主要用于核算清潔服務(wù)的物料消耗、人員制服等。
4、保安費(fèi)。主要用于核算保安服務(wù)的物料消耗、人員制服等。
5、辦公費(fèi)。主要用于核算管理處的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公用品、辦公雜項費(fèi)等。
6、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。主要用于核算直接用于管理服務(wù)用的各項固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)。
7、法定稅費(fèi)。
8、法定利潤。
設(shè)備運(yùn)行費(fèi)是物業(yè)公司向高層住宅的居民收取的（底層不收）用于房屋公用設(shè)備的能耗及房屋公用設(shè)備日常的維修保養(yǎng)費(fèi)用。房屋設(shè)備有操作人員的，還應(yīng)包括操作人員的人工成本。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定在業(yè)主委員會未成立之前，物業(yè)公司收取房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是0.55元/平方米*月，實行包干制。如今已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，物業(yè)公司可暫按0.55元/平方米*月預(yù)收房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，多退少補(bǔ)，按實結(jié)算。
對于設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的核算方法，目前有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為運(yùn)行費(fèi)是物業(yè)公司代業(yè)主收取的費(fèi)用，實行按實結(jié)算，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)有結(jié)余不是物業(yè)公司的收益。同樣，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)不夠用了，也不是物業(yè)公司的虧損，所以應(yīng)通過負(fù)債來核算?？蓡卧O(shè)一級短期負(fù)債類賬戶“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”，在“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”賬戶下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入”和“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”兩個二級賬戶，在“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)—設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”下可增設(shè)“電梯電費(fèi)”、“水泵電費(fèi)”、 “電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“水泵養(yǎng)護(hù)費(fèi)”和“其他設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)”這六個明細(xì)賬戶用于分類核算。收到設(shè)備運(yùn)行費(fèi)時，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)—運(yùn)行費(fèi)收入”；支付相關(guān)成本時，分別借記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)—運(yùn)行費(fèi)支出—電梯電費(fèi)”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。年終將設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出的明細(xì)科目全額與收入對沖，即借記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)—運(yùn)行費(fèi)收入”科目，分別貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)—運(yùn)行費(fèi)支出—電梯電費(fèi)”等科目。房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)余額在貸方的表明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的結(jié)余，在借方則表明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的超支。房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)可在流動負(fù)債下的其他流動負(fù)債項目中反映。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)雖說是按實結(jié)算，但如果只在負(fù)債項目中反映的話，無疑會使得人人們對物業(yè)公司總體經(jīng)營規(guī)模的認(rèn)識有偏差，特別當(dāng)該物業(yè)公司是以管理高層商品住宅為主時，這種偏差就愈加突出。況且在未成立業(yè)主管理委員會之前，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)是包干制的，那就更應(yīng)該進(jìn)收入了。采用這種觀點(diǎn)核算運(yùn)行費(fèi)時，應(yīng)在“經(jīng)營收入”下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入二級賬戶，在“經(jīng)營成本”下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”二級賬戶，另外在“經(jīng)營成本—設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”下再設(shè)“電梯電費(fèi)”、“水泵電費(fèi)”、“電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“水泵養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“其他設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)”和“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”等七個三級賬戶。受到設(shè)備運(yùn)行費(fèi)時，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“經(jīng)營收入—設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入”，支付相關(guān)成本時，借記“經(jīng)營成本—設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出—電梯電費(fèi)”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。每月月末，按房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入和支出的差額，借記“經(jīng)營成本—設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出—設(shè)備運(yùn)行費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”科目，貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”科目，“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”賬戶性質(zhì)同前。
我認(rèn)為后一種觀點(diǎn)較為可取。
維修費(fèi)是物業(yè)管理公司向業(yè)主收取的專門用于房屋公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)、綠化綠地養(yǎng)護(hù)、樓內(nèi)公燈及小區(qū)路燈的日常養(yǎng)護(hù)和能耗的費(fèi)用。維修費(fèi)由物業(yè)公司先行預(yù)收，后按實結(jié)算。維修費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)政府沒有明確規(guī)定，根據(jù)經(jīng)驗我認(rèn)為一般在0.15~0.30元/平方米*月為宜。
維修費(fèi)的核算方法如同設(shè)備運(yùn)行費(fèi)一樣也有兩種觀點(diǎn)。采用第一種觀點(diǎn)的應(yīng)設(shè)立一級負(fù)債類賬戶“維修費(fèi)”，在“維修費(fèi)”賬戶下設(shè)“維修費(fèi)收入”和“維修費(fèi)支出”兩個二級賬戶，為了加強(qiáng)明細(xì)核算應(yīng)在“維修費(fèi)—維修費(fèi)支出”下增設(shè)“房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“其他公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“公燈電費(fèi)”和“維修費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)等五個三級賬戶，維修費(fèi)的賬戶性質(zhì)與實務(wù)操作同”設(shè)備運(yùn)行費(fèi)“科目類似。
房屋維修基金是指物業(yè)公司接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共有設(shè)施設(shè)備維修基金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價的35，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋維修基金。購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋維修基金。房屋維修基金主要用于房屋公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的大修和更新。房屋維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。房屋維修基金的利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作房屋維修基金滾存使用和管理。
對于房屋維修基金的會計核算處理，滬財會（1999）182號文附件二《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補(bǔ)充規(guī)定》代管基金中已有詳細(xì)說明。它對于物業(yè)大修收入要不要進(jìn)入經(jīng)營收入的判斷依據(jù)是該項工程是企業(yè)自己承接的，還是發(fā)包的。如是本企業(yè)自己承接的則收取或轉(zhuǎn)入物業(yè)大修收入在“經(jīng)營收入”科目中核算。如是發(fā)包的，則只在“代管基金”科目中反映。另外需要說明的一點(diǎn)是補(bǔ)充規(guī)定中的代管基金只設(shè)了一級科目，沒有下設(shè)明細(xì)賬，我認(rèn)為這樣做不利于賬目的公布和原始本金的核對工作。所以應(yīng)在“代管基金”賬戶下設(shè)“基金本金”、“補(bǔ)充基金”、“基金利息”和“物業(yè)工程費(fèi)用”等四個二級明細(xì)賬戶。其中“補(bǔ)充基金”主要核算物業(yè)管理公司利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用扣除必要的成本后轉(zhuǎn)入房屋維修基金賬戶的部分。“物業(yè)工程費(fèi)用”主要核算經(jīng)業(yè)主委員會簽字認(rèn)可的應(yīng)從房屋維修基金中列支的物業(yè)工程費(fèi)用部分。年終時，“代管基金—物業(yè)工程費(fèi)用”應(yīng)全額先沖銷基金利息、不足部分沖轉(zhuǎn)補(bǔ)充基金，借記“代管基金—基金利息”，貸記“代管基金—物業(yè)工程費(fèi)用”，如利息收入不足以彌補(bǔ)物業(yè)工程費(fèi)用則差額借記“代管基金—補(bǔ)充基金”。“代管基金—補(bǔ)充基金”的借方余額表明動用的本金數(shù)，“代管基金”的貸方余額表示房屋維修基金的結(jié)余數(shù)，當(dāng)房屋維修基金的結(jié)余數(shù)低于原始本金的30%時，需要再次募集維修基金。代管基金是物業(yè)管理公司的長期負(fù)債，應(yīng)在其他長期負(fù)債下列示。
物業(yè)管理公司在管理服務(wù)的過程中，可能會接受業(yè)主委員會委托對屬于小區(qū)全體業(yè)主公有財產(chǎn)進(jìn)行有償經(jīng)營。如進(jìn)行車輛停放服務(wù)、出租廣告牌服務(wù)。該經(jīng)營項目由于主要使用了業(yè)主的公有產(chǎn)權(quán)，所以政府發(fā)文規(guī)定該類收入在扣除必要的成本后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作房屋維修基金。物業(yè)管理是有償服務(wù)，諸如停車費(fèi)的收取，物業(yè)管理公司是需要付出相當(dāng)大的努力的，所以我認(rèn)為必要的成本中應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)公司根據(jù)收入比例提取的一定比例的手續(xù)費(fèi)。為了核算停車費(fèi)，應(yīng)在“經(jīng)營收入”賬戶下設(shè)立“停車費(fèi)收入”二級賬戶，在“經(jīng)營成本”賬戶下設(shè)“停車費(fèi)支出”二級賬戶，在“經(jīng)營成本—停車費(fèi)支出”下分設(shè)“車管員工資”、“收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)”、“其他停車支出”和“停車費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”等四個三級賬戶。計提收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)時應(yīng)借記“經(jīng)營成本—停車費(fèi)支出—收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)”，貸記“經(jīng)營收入—手續(xù)費(fèi)收入”。月末將停車費(fèi)扣除稅金及成本后的結(jié)余轉(zhuǎn)入房屋維修基金，借記“經(jīng)營成本—停車費(fèi)支出—停車費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記“代管基金—補(bǔ)充基金”。
物業(yè)管理公司在目前的政策傾向下，只有是保本微利，甚至是虧損的。然而企業(yè)的最終目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)利益的最大化。怎樣才能緩解這個矛盾呢？我認(rèn)為物業(yè)管理公司只有在依托業(yè)主的基礎(chǔ)身上，搞多種經(jīng)營，大力開拓各種有償服務(wù)的市場。如開展代購商品服務(wù)、代做房屋租賃、置換中介等。經(jīng)營規(guī)模越大，管理成本就越低，效益就越好。
為了核算此類經(jīng)營收入可在“經(jīng)營收入”下設(shè)“有償服務(wù)收入”二級賬戶，在“經(jīng)營成本”下設(shè)有償服務(wù)支出“二級賬戶，如單個經(jīng)營項目規(guī)模特別大的可但列明細(xì)。
物業(yè)公司在管理服務(wù)中必然要向業(yè)主收取一些代收代付款項，如代收的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、各類押金及代收的房租等。這類收入原則上不屬于物業(yè)公司的經(jīng)營收入，除非物業(yè)公司收取的代收款項中包含代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時，則借記“代收款項—水電費(fèi)”等科目，貸記“經(jīng)營收入—手續(xù)費(fèi)收入”將手續(xù)費(fèi)收入轉(zhuǎn)出。
