買食品看保質(zhì)期、買家電看保修期，已成為大多數(shù)消費者的習(xí)慣。但很少人知道房子其實也有保修期———
房子的保修期
www.harbindaily.com 2008-10-12 04:26
劉健本報記者金鎰
案一：房子保修，多長時間都保啥 何女士告訴記者，她打算在江北購買一套新商品房，前幾天要簽合同時，開發(fā)商列出一個“特別約定”，房屋在交付使用后一年內(nèi)，如果有因為建筑施工引起的質(zhì)量問題，可享受免費維修服務(wù)。何女士記得，朋友曾告訴她房屋保修還包括管道、暖氣片等，可眼前這份合同書上卻沒有這些內(nèi)容。 法：國務(wù)院于2000年頒布實施了《建筑工程質(zhì)量管理條例》。該條例第40條對建設(shè)工程的最低保修期限作出了規(guī)定，“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；(四)電氣管線，給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。” 另外，建設(shè)部在《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中，還詳細(xì)規(guī)定了房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月。 提醒：法律規(guī)定的時間年限是最低限度，消費者可以根據(jù)自己的情況，向開發(fā)商要求加長某些部位的保修時間。比如，對于樓房頂層住戶來說，房屋經(jīng)受的風(fēng)吹日曬雨淋等可能要相對多一些，這些住戶就可以要求開發(fā)商加長房頂防滲漏的保修期；如果住戶出高價購買到房屋，可以對所購買的商品房提出更高的保修年限要求。 消費者要根據(jù)房屋功能和價位的不同，盡可能在合同附件中多約定一些其他內(nèi)容，比如，供熱、供水設(shè)施，防盜門、電器產(chǎn)品、管道的維修，管道方面還可以再詳細(xì)一些，寫清楚包括上下水、煤氣等的管道?？傊Ｐ迌?nèi)容越詳細(xì)，一旦出現(xiàn)問題，才能更好地維護(hù)消費者的權(quán)益。 案二：保修期從啥時候開始算 石先生買了套新房子，半年前入住，最近突然發(fā)現(xiàn)墻壁滲水。石先生認(rèn)為是預(yù)埋的水管爆裂，但找開發(fā)商維修時，開發(fā)商告訴他，他買的樓盤竣工已有兩年，房子已經(jīng)過了保修期，他們不再負(fù)責(zé)。石先生十分氣憤，這房子自己才住了不到半年，怎么就過了保修期？ 法：《建筑工程質(zhì)量管理條例》其中第40條規(guī)定，“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”但是在實際情況中不少房子竣工驗收合格是一個時間，銷售到住戶手中的時間往往要晚一些。對于很多住戶來說，房子到自己手中時，規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。 一些開發(fā)商為了少承擔(dān)責(zé)任，對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己和建筑工程承包單位所定的期限為基礎(chǔ)，扣除了房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間。這樣一來，開發(fā)商對房屋的保修期限就比國家規(guī)定的期限短了很多，這對住戶來說是很不公平的。 提醒：《建筑工程質(zhì)量管理條例》中規(guī)定的保修年限計算方法，是針對建筑工程承包單位和開發(fā)商之間的保修年限。住戶購買的是開發(fā)商的房子，和施工單位沒有直接關(guān)系。國家建設(shè)部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。”因此，房屋的保修期，要從開發(fā)商銷售到住戶手里開始計算。 案三：開發(fā)商不見了，保修該找誰 秦先生兩年前購買了一套商品房，前不久他發(fā)現(xiàn)家里的衛(wèi)生間下水有問題，一直滲水。國家規(guī)定衛(wèi)生間防滲漏的保修期是5年，他的房屋質(zhì)量問題尚在保修年限內(nèi)。但此時，秦先生發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)注銷，建筑施工單位也不知去向。秦先生很苦惱，“我該怎么辦？” 法：一些住戶在購房后的幾年內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，雖然還在保修期限之內(nèi)，但由于開發(fā)商不知所蹤，或者已改行開發(fā)其他項目，以各種理由推脫、逃避保修責(zé)任。 提醒：住戶房屋的保修和施工單位關(guān)系不大，主要的保修責(zé)任在建設(shè)單位，即房地產(chǎn)開發(fā)商。在施工單位、開發(fā)商都注銷的情況下，相關(guān)方面將成立清算組，對該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行清算。如果該公司剩下的資本不能抵償債務(wù)，住戶將不能申請保修。反之，住戶可以向清算組提出保留部分余額作為保修費用的申請。但是，一般要在保修期限完結(jié)后，住戶才能得到自己申請的那部分保修費用?？傊?，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司存在，即使該公司已與其他企業(yè)合并，或者已改作其他項目的開發(fā)，住戶都可以要求其或合并后公司承擔(dān)房屋保修責(zé)任。 特別提示: 保修期過了仍可處理，保留證據(jù)是關(guān)鍵 很多購房合同都有一個免責(zé)條款，規(guī)定因不可抗力、因使用不當(dāng)或者第三方原因造成的質(zhì)量缺陷，不在保修范圍之內(nèi)。這一條需要注意，對于“不可抗力”法律有明確規(guī)定，但因使用不當(dāng)或者第三方原因可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細(xì)的合同很關(guān)鍵，而房屋一旦出現(xiàn)問題，正確處理更為關(guān)鍵，其中抓緊時間、盯緊開發(fā)商是首要兩條。 房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，首先應(yīng)該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內(nèi)。若在保修期限之內(nèi)，應(yīng)馬上找開發(fā)商要求處理。同時，應(yīng)記明因為房屋質(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發(fā)商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認(rèn)真驗收。 對超過保修期的房屋質(zhì)量問題，購房者要區(qū)分清楚情況以便進(jìn)行處理。如果是因為開發(fā)商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購房者有權(quán)追訴。只是購房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質(zhì)量問題，購房者也可以找開發(fā)商，要求其本著為客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，提供維修服務(wù)，這種情況下可能需要支付一定費用。
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