| 買期房六項注意 期房盡管顯示出許多優(yōu)越性，但伴之而來的，則是期房的購買也有風(fēng)險，一旦不慎，則會惹出許多麻煩。那么如何避免風(fēng)險，買一套好期房呢？業(yè)內(nèi)人士提出了六項注意： 二是購房資金不能一次性投入。購房時，有的公司對一次性交費(fèi)的優(yōu)惠很大，有的達(dá)到了5％以上，這確實是一筆不少的開支。購現(xiàn)房不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費(fèi)，到時開發(fā)商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動變主動了。 三是購期房要選好時機(jī)。在開發(fā)商已經(jīng)開始動工的基礎(chǔ)上去購買。因為開發(fā)商已經(jīng)開工并初步開始建設(shè)，表明按期交工有了初步保障，同時可以在動工之期到工地察看其施工質(zhì)量，從而做到心中有數(shù)。如果僅憑設(shè)計圖去購買，到時開發(fā)商以手續(xù)未辦完而遲遲不開工，延了工期，吃虧的是購房者。 四是對周邊環(huán)境要心中有數(shù)。購期房不象買現(xiàn)房，現(xiàn)買現(xiàn)住，周邊的環(huán)境一清二楚。買期房有一個過程，因此對周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數(shù)，看一看買期房之處是否有環(huán)境惡化的可能，有沒有制造"三廢"的工廠也在建設(shè)。因為購期房的一個目的就為了購一間稱心房，如果周邊環(huán)境不好，又有什么意義呢？ 五是關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購期房積極性的一個重要原因，則是對未來物業(yè)管理的擔(dān)憂。通常而言，現(xiàn)房的物業(yè)管理好壞易于看出來，必竟這時的物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)場。而期房則不一樣，那么它將來被誰管理、怎么管理、如何收費(fèi)，都是一個未知數(shù)。如果買了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒暢。因此，購期房時，必須先要向開發(fā)商了解將來的物業(yè)管理構(gòu)想，并要他們給一定的承諾，以保證將來入住時，享受到良好的物業(yè)管理。 六是合同簽訂必須請律師辦，購房是一件大事，有的花費(fèi)幾萬、十幾萬、甚至幾十萬、上百萬元。如今購房引發(fā)的糾紛也越來越多，在購期房中，其潛在風(fēng)險很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時，如何對自己有利呢？為了實現(xiàn)上述目的，業(yè)內(nèi)人士建議，購房者在與開發(fā)商進(jìn)行購房合同的簽訂時，要請律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。
六、購買期房十技巧 1．親自到項目工地現(xiàn)場實地體會 2．會看地理位置。 3．看清價格。 4．會分辨外觀圖。 5．別被戶型圖、模型、樣板間所迷。 6．了解開發(fā)商。 7．別被優(yōu)惠迷眼。 8．仔細(xì)看按揭，算算是否合算？ 10．其他。別忘了廣告中還有綠化、物業(yè)、保安、熱水等許多承諾。現(xiàn)房還可以親自查看，但期房則別信廣告之詞、無憑無據(jù)，您在簽合同時，還真別忘了這些內(nèi)容。
七、期房應(yīng)注意的法律問題 期房“只能遠(yuǎn)觀，不可近瞧”，這種時間上的差異往往為日后的糾紛留下隱患，為避免損失，購房人應(yīng)注意下面的法律問題。
八、弄清開發(fā)商的“老底” 購房者應(yīng)對開發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房的證件進(jìn)行縝密的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。選擇信譽(yù)高、實力強(qiáng)、業(yè)績好的開發(fā)商可以降低業(yè)主的購房風(fēng)險。 購買房產(chǎn)時，購房人應(yīng)盡量主張看原件，因為復(fù)印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙方商品房等。
九、把牢房屋產(chǎn)權(quán)證 在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對申請人的申請進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源齊全的，登房機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不來的原因一般在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購房人要提高警惕。
十、重視“不可抗力” 延期交房是商品房交易中的一個突出問題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。
十一、一分一厘算面積 對于期房購買人來講，暫測面積與實測面積存在誤差不可避免。很多時候，實測面積要比暫測面積高出許多，遇到這種情況，購房人可能會損失預(yù)購契約中約定的“誤差面積”的相應(yīng)價款。與房屋面積有關(guān)的另一個引起爭議的問題是房屋使用率與售樓說明書房產(chǎn)平面圖不符。為避免處于被動境地，購房者可以這樣自保：在契約中約定，誤差率超過±0．5％時，購房人有權(quán)單方面解除合同并要求雙倍返還定金，并追究法律責(zé)任。
十二、謹(jǐn)慎簽署管理公約 物業(yè)管理收費(fèi)混亂已成為業(yè)主投訴的一個熱點(diǎn)。為防止這方面的問題，在開始簽訂合同時就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對不平等的合約提出修改意見，一時大意可能會引來長久的煩惱。
十三、在房屋質(zhì)量上較真 房屋質(zhì)量及保修是一個極為敏感的問題，它常常會引發(fā)購房人與開發(fā)商的沖突，為維護(hù)購房人的合法權(quán)益，建設(shè)部門專門下發(fā)了實行住宅質(zhì)量保證書和使用說明書的規(guī)定，目前，該規(guī)定已正式實行。
十四、購買期房三要素 信譽(yù)當(dāng)做第一要素 期房交現(xiàn)后發(fā)現(xiàn)房屋面積“縮水”，綠化率低于開發(fā)商的許諾，交房日期一拖再拖，諸如此類常常困擾著購房者。因此，要確保期房許多不確定因素的落實，信譽(yù)尤為重要。要綜合評估開發(fā)商的信譽(yù)，如開發(fā)商的企業(yè)背景、行業(yè)口碑、管理經(jīng)驗等都應(yīng)在消費(fèi)者考慮之列。 消費(fèi)者在考察房產(chǎn)商信譽(yù)的同時，對公司實力不容忽視。開發(fā)商的實力與期房質(zhì)量的優(yōu)劣息息相關(guān)。如前幾年，一些實力有限的“項目公司”無法支撐下去，引起了工程停滯或偷工減料等現(xiàn)象，而其中有些房產(chǎn)商不是沒有信譽(yù)，只是心有余而力不足，最后吃虧的還是消費(fèi)者。 價格不是惟一因素 房產(chǎn)交易中的價格一向是消費(fèi)者關(guān)注的問題，但是消費(fèi)者在購買期房時要警惕低價陷阱。 據(jù)有關(guān)部門反映，多宗對期房質(zhì)量投訴的案件均因消費(fèi)者受低價的誘惑所致。同時要注意，價高并不一定是好房，消費(fèi)者更要警惕以劣充優(yōu)的不良商人。根據(jù)期房的地段、配套設(shè)施、環(huán)境、開發(fā)周期等多種因素來判斷價格的合理性，是投資期房的一個重要因素。 物業(yè)管理更為重要 買期房對消費(fèi)者來說就是買“夢想”，可是一些消費(fèi)者在滿懷喜悅地搬進(jìn)新居后才發(fā)現(xiàn)是失落的天堂。 原因是不盡人意的物業(yè)管理服務(wù)讓入住者每天都碰到新問題。目前，智能化管理，網(wǎng)絡(luò)生活，以“服務(wù)”為核心進(jìn)一步健全小區(qū)環(huán)境，人性化設(shè)施等社區(qū)物業(yè)理念，受到社會的廣泛重視。所以，消費(fèi)者在購買期房時，不僅要關(guān)注您想購買的樓盤本身，更要看看其房產(chǎn)商對期房物業(yè)管理的規(guī)劃。
十五購房：購期房四要點(diǎn) 第一，要善于簽訂對自己較為有利的合同。 對于預(yù)售房的預(yù)售面積與交屋時的實際面積，例如，當(dāng)預(yù)售面積超過實際面積怎么辦？當(dāng)預(yù)售面積小于實際面積怎么辦？對于類似條件，客戶應(yīng)據(jù)理力爭，并寫入合同中；其次，在合同中諸如交屋日期、煤氣開通日期、公共部分如大堂和電梯間的建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細(xì)注明并簽定相應(yīng)的違約條款。第二，在購預(yù)售房時，看平面示意圖一定要帶上“立體”眼鏡。 因為平面示意圖能夠提供的僅是室內(nèi)平面格局的區(qū)劃，對于室內(nèi)空間布局，應(yīng)盡量避免錯綜復(fù)雜的梁柱穿過，否則對空間會有極大的壓感。對于此類問題，在簽訂預(yù)售合同前，最好能向發(fā)展商借閱工程藍(lán)圖，或請較好的物業(yè)代理公司代為咨詢。諸如此類問題，還有購買頂層屋的客戶，應(yīng)注意供暖回水管道，一般都從頂層橫穿，會對裝修帶來許多麻煩。 第三，在購買高層住宅時，一定要注意樓與樓之間的間距及采光問題。 首先是比較本開發(fā)區(qū)內(nèi)各棟之間的關(guān)系，其次要注意與周邊建筑物的關(guān)系。小區(qū)內(nèi)應(yīng)盡量避開與鍋爐房和煙囪相鄰，外圍未來是否會有高大的建筑物遮擋或產(chǎn)生不利影響，這許多內(nèi)容都應(yīng)事先了解清楚。 第四，現(xiàn)今購置預(yù)售房，一定要關(guān)注是否有足夠的綠地與車位。
十六、買期房要學(xué)會五看 商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售，并由承購人支付定金或房價款。近年來，因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢，其主要原因在于商品房開發(fā)商不按約定的時間、內(nèi)容履行合同，嚴(yán)重?fù)p害了預(yù)售方的權(quán)益。因此，消費(fèi)者關(guān)注商品房價格因素的同時，還應(yīng)進(jìn)行“五看”。 一要看證件商品房預(yù)售必須取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證； 二要看房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)和資信狀況預(yù)售商市場信譽(yù)好、建設(shè)資金雄厚、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)是消費(fèi)者選擇是否購買此房的首先要素； 三要看建筑設(shè)計圖紙設(shè)計的商品房屋的主要結(jié)構(gòu)及設(shè)備應(yīng)合理、符合預(yù)購者的實際需求； 四要看建筑施工隊伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應(yīng)達(dá)到設(shè)計所要求的建筑資質(zhì)，施工質(zhì)量高，并且沒有轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低或無資質(zhì)的施工隊伍的現(xiàn)象； 五要看預(yù)售商品房合同是否規(guī)范。預(yù)售合同應(yīng)載明商品房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區(qū)服務(wù)和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款，還應(yīng)專門約定雙方的違約責(zé)任。 |
