| 一、如何測(cè)算二手房的房屋面積 測(cè)算面積的第一步是丈量面積。丈量面積不是難事，但也不像一般購(gòu)房者所設(shè)想的那么簡(jiǎn)單，有一些技術(shù)方面的小要求需要加以注意。 首先要調(diào)查清楚二手房的產(chǎn)權(quán)范圍、四址歸屬和使用情況；異產(chǎn)同幢的時(shí)候，需要查清房屋產(chǎn)權(quán)人的自有部分和共有部分以及相鄰房屋的產(chǎn)權(quán)范圍，避免在不清楚的情況下造成侵犯他人產(chǎn)權(quán)的尷尬情況出現(xiàn)。 丈量時(shí)需要注意的第二個(gè)問題是如何處理內(nèi)墻、外墻的厚度。應(yīng)該查清隔墻是共墻還是借墻，如果隔墻屬于兩戶所共有，那么就稱之為“共墻”；如果隔墻產(chǎn)權(quán)屬于鄰戶所有，那么就稱之為“借墻”。丈量的時(shí)候，如果是“共墻”，就應(yīng)該測(cè)到墻體的中心線；如果是借墻，就只能夠測(cè)到房屋的內(nèi)墻面，千萬(wàn)不要包墻丈量，否則就會(huì)虛增面積。 測(cè)量二手房面積的時(shí)候，大多數(shù)情況下都要進(jìn)行分段測(cè)量，這就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)累積起來的誤差問題。因此，在每次測(cè)量的時(shí)候最好將皮尺拉到終點(diǎn)為止，同時(shí)劃清下一次的對(duì)線點(diǎn)，盡量減小誤差。減小誤差的另一個(gè)方法就是耐心的多測(cè)幾次，一般來說，取幾次的平均值要比一次測(cè)量所得的數(shù)值更準(zhǔn)確可靠。當(dāng)然，每次測(cè)量結(jié)果值之間的差異也不能相差太大，否則也一樣有問題。如果邊長(zhǎng)在 丈量二手房房間比較簡(jiǎn)便，如果要測(cè)量樓梯，則相對(duì)要復(fù)雜一些。應(yīng)該按照樓梯的水平投影長(zhǎng)度進(jìn)行丈量。 如果二手房有夾層，除了丈量四周外框的邊長(zhǎng)外，還應(yīng)該丈量層高，以使計(jì)算面積。 普通的二手房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)通常是長(zhǎng)方形，丈量起來比較方便。但是也有一些二手房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是一種不規(guī)則的多邊形，例如平行四邊形、梯形等，可以把它盡可能地分解成三角形以便于丈量和進(jìn)行計(jì)算。如果在拐角處有弧形，也只能盡可能地分解成三角形來進(jìn)行丈量與計(jì)算。當(dāng)然，請(qǐng)不要忘記加量墻厚。 最后提一下有關(guān)尺子的問題。在使用皮尺前最好能夠核對(duì)一下，方法是用 二、如何分?jǐn)偠址康耐恋孛娣e 除了建筑面積的分?jǐn)偅€有一項(xiàng)面積需要計(jì)算與分?jǐn)偅和恋厥褂妹娣e。 如果一個(gè)地號(hào)為一戶人家產(chǎn)權(quán)獨(dú)有，那么這戶人家的使用土地范圍包括房屋占地、天井、院落用地以及其他等。更常見的情況當(dāng)然是許多戶人家共同擁有一個(gè)地號(hào)，則每家每戶的使用土地范圍包括房屋占地、獨(dú)用地、分?jǐn)偟墓餐郝涞炔糠?。分?jǐn)傄蠓值瞄_，也要合得起，各戶使用土地面積的和應(yīng)該等于這個(gè)地號(hào)土地的總面積。不過通常這兩者之間總會(huì)有所出入，如果誤差是在允許范圍內(nèi)，就必須要按各戶的使用土地面積平差。 那么一塊土地內(nèi)的共用院落面積又該如何進(jìn)行分?jǐn)偰兀吭瓌t是按各戶占有房屋建筑面積的比例來計(jì)算。下面介紹一個(gè)公式： 各戶分?jǐn)偟墓餐郝渫恋?span>=該地號(hào)內(nèi)共用的院落面積/該地號(hào)內(nèi)房屋建筑總面積X各戶房屋建筑面積 除了分?jǐn)偣灿迷郝涿娣e之外，如果一幢房屋的產(chǎn)權(quán)歸各戶所有，那么使用土地面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t也是按各戶占有房屋建筑面積的比例來計(jì)算。公式如下： 各戶分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e=該幢房屋使用土地總面積/該幢房屋建筑總面積X各戶房屋建筑面積。 三、如何計(jì)算二手房的建筑面積 二手房房間的使用面積相對(duì)而言比較容易測(cè)算，只需遵照如上的方法仔細(xì)地進(jìn)行丈量，將房間里能夠?qū)嶋H使用的面積全部丈量完畢，再用簡(jiǎn)單的面積公式即可求出。在實(shí)際中比較麻煩的問題是二手房建筑面積的測(cè)算，因?yàn)檫@部分面積住戶并沒有實(shí)際使用，或者并非住戶單獨(dú)使用，也會(huì)攤?cè)肫渲小? 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，二手房房屋的以下構(gòu)建部分需要被計(jì)算進(jìn)建筑面積的范圍： 如果是單層建筑物，則無(wú)論該建筑物有多少高度，都按一層計(jì)算。它的建筑面積應(yīng)該按照建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。但是，如果單層建筑物內(nèi)部又帶有部分的樓層，也應(yīng)計(jì)算建筑面積。 如果是高低聯(lián)跨的單層建筑，需要單獨(dú)計(jì)算建筑面積時(shí)，當(dāng)高跨為邊跨，那么就按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度，乘以勒腳以上外墻表面到高跨的中往外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨，那么就按照勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱邊線的水平寬度計(jì)算。 當(dāng)然，多層建筑物的建筑面積，就按各層建筑面積的總和計(jì)算，它的底層按照建筑物的外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算，但要注意的是：從二樓開始，就需要按照外墻的外圍水平面積計(jì)算。 以上介紹基本上是針對(duì)整幢二手房的建筑面積計(jì)算而言。當(dāng)然，通常情況下能夠買下整幢二手房的人并不多。如果一幢二手房是一戶獨(dú)有，該戶的建筑面積自然就是整幢建筑面積的總和，不存在諸如分?jǐn)傄活惖膯栴}。 如果有地下室、半地下室、地下倉(cāng)庫(kù)、地下停車場(chǎng)、地下商店以及相應(yīng)出、入口建筑面積就按照上口外墻外圍的水平面積計(jì)算。但請(qǐng)注意：不能包括采光井、防潮層和保護(hù)墻。 如果利用了用深基礎(chǔ)作的地下架空層，并且層高超過2． 毫無(wú)疑問，每一幢建筑物都會(huì)有通過建筑物的通道、門廳、大廳，但不管這些部分有多高，都只能按照一層來計(jì)算建筑面積。如果大廳、門廳里面還有曲線優(yōu)美但又難以計(jì)算的回廊，那么就按照回廊的水平投影面積來計(jì)算建筑面積。 此外，電梯井、提物井、垃圾道、管道井等都是建筑物絕不可少的部分，都要按建筑物的自然層數(shù)來計(jì)算建筑面積。 至于建筑物內(nèi)的技術(shù)層，如果層高超過 如果有柱雨篷，按外圍的水平面積來計(jì)算建筑面積;但請(qǐng)注意：如果是獨(dú)立柱的雨篷，那就按頂蓋的水平投影面積的一半來計(jì)算建筑面積。 和柱雨篷一樣的情況還有：有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按照柱外圍水平面積來計(jì)算建筑面積；但如果是單排柱或是獨(dú)立柱，也只能按頂蓋的水平投影面積的一半來計(jì)算。 有一些樓梯間、電梯、水箱、機(jī)房等部位會(huì)突出房屋面，這時(shí)需要按圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍的水平面積來計(jì)算建筑面積。突出墻外的還有門斗，也按照同一方法來計(jì)算。 算陽(yáng)臺(tái)的建筑面積需要按不同的類型分別計(jì)算。如果陽(yáng)臺(tái)是封閉式的，那么就按水平的投影面積計(jì)算建筑面積；但如果是凹陽(yáng)臺(tái)或者是挑陽(yáng)臺(tái)，那就只能按照陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積的一半來計(jì)算建筑面積。注意；又是一半面積。 有些建筑物的走廊和檐廊是有頂蓋和柱的，如果計(jì)算建筑面積，需要按照柱子的外邊線水平面積計(jì)算；但如果沒有柱子，就只能按投影面積的一半來計(jì)算。 同樣的計(jì)算方法也適用于兩個(gè)建筑物之間的架空通廊，如果上有頂蓋，也是按照通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；如果沒有頂蓋，也只能按照投影面積的一半來計(jì)算。 除了有室內(nèi)樓梯，大部分建筑物還有室外樓梯。如果室外樓梯是用作主要通道或是用于疏散作用，都要按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積，但是室內(nèi)樓梯按照水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 如果是跨越其他建筑物、結(jié)構(gòu)物的高架單層建筑物，同樣也按照水平投影面積計(jì)算。如果是多層建筑，按照自然層數(shù)計(jì)算。 四、怎樣分?jǐn)偠址康墓裁娣e 實(shí)際生活中,同一幢二手房往往由多戶共同擁有。如果要單獨(dú)計(jì)算某一戶的建筑面積，首先必須調(diào)查清楚整幢建筑的產(chǎn)權(quán)究竟是如何劃分的，重點(diǎn)是其中的公共部分是如何劃分的。 二手房的某些結(jié)構(gòu)是不可能、不應(yīng)該劃分得清楚的，只能實(shí)行“共有”原則，人人都有份，但沒有誰(shuí)能說出哪一部分是他的。例如；房屋的屋頂、梁、柱、樓板；原設(shè)計(jì)建造的外墻以及屬于整幢房屋的設(shè)施，例如電梯、屋頂水箱、泵房等，怎么能夠想像將這些東西分割給每家每戶呢？當(dāng)然，如果竟然有協(xié)議分割清楚了，那就按協(xié)議劃分處理。 此外，還有二手房的門廳、走廊、通道。樓梯等部位，如果有協(xié)議，就按協(xié)議辦；如果沒有協(xié)議，大家誰(shuí)也說不清楚，那就是大家共有。 如果幾家?guī)讘艉嫌媚承┎考?，例如合用灶間、衛(wèi)生間、箱子間、壁櫥等，那么產(chǎn)權(quán)就由這幾戶共有。 把產(chǎn)權(quán)劃分清楚之后就可以計(jì)算出單戶的建筑面積。計(jì)算公式如下： 單戶建筑面積=全幢建筑面積+全幢使用面積X單戶使用面積 例如:李先生購(gòu)買了一套二手房，使用面積為 當(dāng)然，利用這個(gè)公式也可以從建筑面積倒算出使用面積。通常賣房者都會(huì)向購(gòu)房者提供有關(guān)二手房的建筑面積與使用面積的資料，購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)對(duì)資料加以核對(duì)與計(jì)算。 五、二手房哪些地方不能算作建筑面積 要求攤?cè)攵址康慕ㄖ娣e之中，以下這些建筑部分不能夠計(jì)算在建筑面積之中。 首先就是突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾外，例如柱子、垛、勒腳、無(wú)柱雨篷、臺(tái)階等。藝術(shù)裝飾雖然帶來美感，但是不能計(jì)算為建筑面積。 除了室外樓梯，還有一種室外爬梯，是用來檢查諸如消防設(shè)備一類專用的，也不能算建筑面積。 技術(shù)層如果沒有 還有許多的建筑物都不能算建筑面積，包括：獨(dú)立的煙囪、油罐、水塔、煙道、貯油池、貯水池、園庫(kù)、貯倉(cāng)、地下的人防干線或支線等。 某些平臺(tái)雖然占了不小的一塊地方，其實(shí)也不能算建筑面積。例如：建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 屋頂?shù)乃淙绻麤]有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，就不能算建筑面積。 單層建筑物內(nèi)有些單層房間也不能算建筑面積。聽來不可能，但的確如此。例如：分隔的操作間、控制室、儀表間等。 前面曾經(jīng)提及深層基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層，如果層高不到 此外，要求攤?cè)攵址康慕ㄖ娣e之中，某些地方只能算“一半”面積。作為購(gòu)買者應(yīng)特別加以關(guān)注和留意，不要不明不白地買下了并不存在的另“一半”。 |
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