一、招標準備階段

　　招標準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。根據國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構；編制招標文件；確定標底。

　　(一)成立招標機構

　　任何一項物業(yè)管理招標，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同?？梢娬袠藱C構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。

　　成立招標機構主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構招標。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規(guī)定，并各有特點。

　　對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標機構，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”?？紤]到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業(yè)性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應根據自己的實際情況，量力而行。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯合開發(fā)機構，有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構招標也較為適宜。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構。其具體的組織機構設置本書第1章已作詳細介紹，在此不再贅述。

　　對于招標人委托招標代理機構招標，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構”。采用委托招標代理機構招標的最大優(yōu)點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標代理機構時應注意以下問題：

　　首先，招標人應根據自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構，任何個人和單位都無權強行指定招標代理機構給招標人。而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。特別是國有房地產開發(fā)商在委托招標代理機構招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。

　　其次，招標人應根據自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構進行招標。我國《招標投標法》對招標代理機構的資格和等級劃分，主要依據招標代理機構所具備的兩個條件：一是代理招標經歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質的高低。招標人應根據自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構進行招標。

　　招標人委托招標代理機構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式。

　　(二)編制招標文件

　　編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內容。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。招標文件既是投標人編制投標文件的依據，又是招標人與中標人商定合同的基礎，因此它是對招標機構與投標人雙方，以及招標人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并務必做到條款嚴密、周到，內容明確，合理合法。

　　物業(yè)管理招標文件的內容格式根據招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應當依據法規(guī)和慣例編寫其基本的內容。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內容可概括為三大部分：

　　1.投標人須知

　　投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。

　　(1)投標的條件

　　招標文件所以要對投標的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標人的合格性和投標的真實性。為了保證投標人的合格性，招標機構有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規(guī)定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。

　　(2)對投標文件的要求

　　如果說投標的條件側重于對投標人的要求，則該部分側重于對投標文件的要求。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作。

　　(3)對招標程序的說明

　　由于整個招標過程應體現出公平、公正、合理的原則，而要體現公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度。招標文件這一部分的內容便是通過將開標、評標和定標的規(guī)劃等招標過程的關鍵內容予以公開，從而體現了整個招標工作的公正透明。

　　2.合同條款

　　合同條款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應以特殊性條款為準。

　　3.技術規(guī)范

　　技術規(guī)范是詳細說明招標項目的技術要求(如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工作量等)的文件，當屬招標文件的重點之一。技術規(guī)范通常是以技術規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據。

　　考慮到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。

　　最后談一談制定招標文件的時間。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設程序決定的，我國目前大多數物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設的后期。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標”已屢見不鮮?！俺罢袠恕痹谖覈礊樵陧椖苛㈨楇A段，用地申請得到批準后即可進行物業(yè)管理招標工作、制定招標文件。超前實行物業(yè)管理招標確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內容既嚴密明確，又不失前瞻性。

　　(三)制定標底

　　制定標底是招標的一項重要的準備工作。按照國際慣例，在正式招標前，招標人應對招標項目制定出標底。標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。特別是我國國內大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個區(qū)間作為判斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。

　　由于標底是衡量投標報價競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。標底定的過高，進入合格范圍內的投標人數量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標底定得過低，又容易使所有的投標人都落空，從而導致招標失敗。因此，標底制定得好，可以說是招標工作成功的一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目的工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5％以內。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標，則可參照相關物業(yè)近年來國內外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構制定標底。

　　二、招標實施階段

　　招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。

　　(一)發(fā)布招標公告或投標邀請書

　　我國《招標投標法》和國際慣例都規(guī)定，招標人采用公開招標方式招標的，應當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。兩者的區(qū)別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。以下對發(fā)布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內容和格式等進行詳細介紹。

　　1.發(fā)布招標公告的渠道

　　發(fā)布招標公告應根據項目的性質和自身特點選擇適當的渠道。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術性或專業(yè)性期刊以及信息網絡等其他媒體。

　　一般來說，一些必須招標的大型項目的招標公告都應在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標的公告的指定發(fā)布刊物為聯合國出版的《發(fā)展商務報》(ＤevelopmentＢusiness)；必須實行國內公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告，使投標具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上。

　　對于大多數中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標的項目，其招標公告應選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。

　　實際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外，國際慣例對招標公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網絡刊登招標公告。

　　2.發(fā)布招標公告的時間安排

　　為使?jié)撛诘耐稑巳藢φ袠隧椖渴欠裢稑诉M行考慮和有所準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應考慮兩個因素：

　　(1)刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網絡媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。

　　(2)投標人準備投標所需時間。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書需要有足夠的時間。按照國際慣例，從招標公告發(fā)布之日算起，應讓投標人至少有45天(通常有60～90天)來準備投標和遞交標書。

　　3.招標公告的內容和格式

　　招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應包括以下內容：

　?、僬袠藛挝?業(yè)主或開發(fā)商)名稱；

　?、陧椖棵Q；

　?、垌椖康攸c；

　?、茼椖抠Y金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等)；

　?、菡袠四康?邀請資格預審還是邀請投標)；

　?、揄椖恳蟾攀?項目性質、規(guī)格及管理要求)；

　?、哔徺I招標文件的時間、地點和價格；

　?、嘟邮軜藭淖詈笕掌诤偷攸c；

　?、衢_標日期、時間和地點；

　?、馊绻枰?guī)定資格預審的標準，以及提供資格預審文件的日期、份數和使用語言；

　　B11必要時規(guī)定投標保證金的金額；

　　B12招標單位的地址、電話等聯系方法。

　　招標公告的具體內容和格式可以根據招標人的具體要求進行變通，然而招標公告的基本內容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間，以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項，按照我國《招標投標法》規(guī)定必須載明。至于投標邀請書的內容和格式與招標公告大致相同，在此便不再重復了。

　　(二)組織資格預審

　　資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預審更是必不可少。

　　資格預審是對所有投標人的一項“粗篩”，也可以說是投標者的第一輪競爭。資格預審可以起到以下作用：首先，資格預審可以減少招標人的費用。因為投標人數量過多，招標人的管理費用和評標費用就會大大提高，通過資格預審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費用。其次，資格預審還可以保證實現招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術能力、財務狀況及經驗為基礎的，防止了一些素質較低的投標商以價格進行惡性競爭。此外，資格預審能吸引實力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標，招標人還可以通過資格預審了解投標人對該項目的投標興趣大小。

　　若招標物業(yè)預計投標公司的數目眾多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標，這就是所謂早期預審；若投標公司數量較少，則可待投標機構已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂后期預審。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。

　　1.資格預審的程序

　　資格預審包括以下三個步驟：

　　(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。資格預審通告的主要內容包括：招標項目簡介；項目資金來源；參加預審的資格；獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止期應不得少于45天。

　　(2)出售資格預審文件。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯合體投標的要求等。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或對外資物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等。最后，招標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數、時間和地點及文件所使用的語言等。

　　(3)評審。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構組織專家進行評審。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關項目情況的第一手資料。

　　2.資格預審的內容

　　資格預審的重點在于投標人的經驗、過去完成類似項目的情況；人員及設備能力；投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內容包括：

　　(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關系企業(yè)等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表；公司組織機構情況，專業(yè)人員及管理人員的人數；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。

　　(2)申請人的財務狀況：公司資產負債表、損益表等財務報表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財務情況的預測。

　　(3)經驗和過去的表現：過去5年內申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等等。

　　對于上述在預審中申請人必須提交的重要內容應當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫。

　　3.資格預審的評審方法

　　招標單位可以根據自己的要求來決定資格預審的評審方法。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準制分，最后確定一個取得投標資格的最低分數線，達到或超過最低分數線的申請人被視為合格，可以參加投標；未能達到最低分數線的申請人則被視為不合格，不能參加投標。

　　(三)召開標前會議

　　投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請人，要求他們及時前來購買招標文件。緊接著，按照國際慣例，招標機構通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人會議，即標前會議。

　　召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題。《投標人須知》中一般要注明標前會議的日期，如有日期變更，招標人應立即通知已購買招標文件的投標人。招標機構也可要求投標人在規(guī)定日期內將問題用書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。

　　標前會議通常是在招標人所在地(同時又為招標項目所在地更好)召開，因為在標前會議期間，招標人往往會組織投標人到現場考察，如果標前會議在招標項目所在地召開就較為方便。標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復，應被視為招標文件的組成部分，均應整理成書面文件分發(fā)給參加標前會議和缺席的投標人，這是應特別注意的事。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致之處時，應以會議文件為準。我國《招標投標法》規(guī)定，招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標文件收受人。因此，凡已收到書面文件的投標人，不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。最后，招標人應在標前會議上宣布開標日期。另外，參加會議的費用應由各投標人自理。

　　(四)開標、評標與定標

　　開標、評標與定標是招標實施過程的關鍵階段，也是整個招標過程中程序最嚴密、對招標人能力要求最嚴格的階段。

　　招標人或招標機構收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標書后，經過審查認為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預定的時間(一般為招標文件確定的提交投標文件截止時間)、地點(招標文件中預先確定的地點)當眾拆封開標，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標的，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。之后便由各方面專家組成的評標委員會或評標小組進行評標。

　　從開始評標到最后定標，一般要經過3～6個月的定標期。在這段時間內，招標人或招標機構要多方面對各個投標人的標書進行研究，必要時還要分別召開答辯會，方能最后定標。在評選過程中，應以管理服務費報價、管理服務質量和管理方案先進程度作為主要的衡量標準。

　　評標工作結束時，評標委員會通常最后會向招標人篩選出幾個最有競爭力的中標推薦人，由招標人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。在這一階段，招標人往往通過同時與中標推薦人進行談判，以最充分地獲取投標人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標”(不同于招標方式中的“議標”)。經過“議標”后，最后才由招標人決定誰中標。值得注意的是，我國《招標投標法》規(guī)定，通常情況下招標人從評審委員會推薦的幾位中標候選人中選取一個作為中標人，但在中標候選人均不符合招標人要求的情況下，招標人有權拒絕定標，從而取消招標。然而，招標人不得從評標委員會推薦的中標候選人之外的投標人中選定中標人，否則視作中標無效。

　　三、招標結束階段

　　招標人在最后選出中標人時，招標工作便進入結束階段。這一階段最大的特點是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系逐漸轉移到一對一的合同關系。這一階段的具體內容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。

　　(一)合同的簽訂

　　我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實際上就是招標人向中標人授予承包合同，是整個招標投標活動的最后一個程序。在招標與投標中，合同的格式、條款、內容等都已在招標文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經過磋商后擬簽訂的正式合同。

　　1.合同的組成

　　通過招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內容；合同結尾。

　　合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當事人(即招標人與中標人)的法定名稱和地址。甲方當事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當事人為中標的物業(yè)管理企業(yè)。

　　合同內容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術性條款、財務條款和法律條款三類條款。下一章將對其進行詳細介紹。

　　合同結尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當事人或代理人簽字。

　　通常情況下，招標成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內容都分散在招標文件中，以及商談過程中對招標文件和投標文件的修改和補充所形成的書面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標文件、技術規(guī)格說明及補充修改文件等。合同的格式都由招標人預先擬好，待中標人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。

　　2.合同的主要條款

　　合同條款是構成合同的主要內容。合同條款因招標項目的性質和類型而異。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術性條款、商務性條款和法律性條款構成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標文件中的一部分。本書在下一章還會作詳細介紹。

　　(二)合同的履行

　　合同的履行，是指合同雙方當事人各自按照合同的規(guī)定完成其應承擔的義務的行為，在此特指中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目的行為。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：

　　首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著：①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應繼續(xù)履行。②履行合同時，在合同標的物的品種、規(guī)格、數量、質量以及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當。如我國《招標投標法》規(guī)定：“中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓”。除非預先合同有約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成，對于項目主體或關鍵工作，必須由中標人按要求完成。

　　其次是關于合同履行中的擔保。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交”。根據國際慣例，招標文件中通常應規(guī)定在簽訂合同后的30天內，中標人應按照合同的條款和條件，向招標人遞交一份履約保證金合同。履約保證金的金額通常為合同總金額的10％，且通常可由中標人此前遞交的投標保證金轉入，充當履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應以擔保金額足以抵償中標人違約時所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長一些。

　　(三)資料整理與歸檔

　　合同簽訂后，標志著招標工作已經結束，招標人和投標人(這時為中標人)進入一對一的長期契約合同關系。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標結束后，應對形成合同關系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。招標活動是一項十分復雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標人應對其予以整理。通常這些文件主要包括：①招標文件；②對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；③招標文件附件及圖紙；④中標人投標文件及標書；⑤中標后簽訂的承包合同及附件；⑥中標人的履約保證書；⑦與中標人的來往信件；⑧其他重要文件。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應注意經常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標準與原標書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務時，要習慣于通過書信方式進行，以便日后作為憑證。物業(yè)管理投標程序

　　物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數。應當說，在這一行業(yè)中投標活動的成功經驗暫且乏善可陳。然而，投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導，就必須要盡快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標競爭力以及保障其自身權益，都是非?，F實和迫切的。

　　雖然，由于投標對象——物業(yè)管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。

　　一、投標前期工作

　　(一)取得從業(yè)資格

　　正如所有合法經營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也有所不同。

　　1.從事國內投標的資格要求

　　物業(yè)管理公司在國內從事投標業(yè)務，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經營、獨立核算的法人機構，物業(yè)管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖3-2-1。

其次，物業(yè)管理企業(yè)應具備經有關部門核準頒發(fā)的資質證書。物業(yè)管理企業(yè)資質證書式樣見圖3-2-2。

　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現狀，建設部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質量，提高服務水平，而對于從事物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司，審查更加嚴格。

　　在該《試行辦法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質等級管理辦法。如上海市根據《上海市物業(yè)管理公司資質等級管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：

　?、僖患壩飿I(yè)管理公司的資質標準

　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上。

　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過50％。

　　人員素質要求：企業(yè)經理或常務副經理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。

　　經營實力要求：企業(yè)經營年限須在3年以上；且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)。

　　②二級物業(yè)管理公司的資質標準

　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬～50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬～20萬平方米以上。

　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過30％。

　　人員素質要求：具有經濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上。

　　經營實力要求：企業(yè)經營年限須在2年以上；且注冊資本應在50萬元以上(含50萬元)。

　?、廴壩飿I(yè)管理公司的資質標準

　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬～20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬～5萬平方米以上。

　　人員素質要求：具有經濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上。

　　經營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)。

　　再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應出臺《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標投標規(guī)則》，全面引入市場機制，實行招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定。

　　以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設置的，并不具有行業(yè)共性，而現行的《試行辦法》卻是在全國范圍內建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準。根據該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質等級和臨時資質。一級企業(yè)可參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質等級標準的企業(yè)，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。

　　政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應當說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標投標的迅速發(fā)展。

　　2.參與國際投標應履行的手續(xù)

　　物業(yè)管理公司參與國際投標，應根據招標物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。

　　(1)注冊

　　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經程序。注冊后經該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關投標工作。

　　由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：

　?、俟菊鲁?。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與經營體制做出充分說明，其主要內容包括：公司性質、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構、經營管理、總管理機構所在地等。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此，國內物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程。

　?、跔I業(yè)執(zhí)照。國內投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。

　?、坳P于分公司的證明。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效。

　?、苜Y產負債表及損益表。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務狀況及經營管理水平。

　?、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質量等。

　?、揶k事處人員名單和任職證書。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。

　　以上文件絕大多數都必須順序經由省(市)公證處、國內外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大使館或領事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。

　　(2)選擇代理人

　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當地業(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當地物業(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。

　　當然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。通常，代理人的作用主要表現在以下幾點：

　　①業(yè)務咨詢。代理人應當利用其在當地廣泛的社會關系與以往經驗向投標公司提供相關的重要信息，包括重大項目的招標信息；開發(fā)商情況；當地法律、經濟情況；社會風俗習慣；勞務雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。

　　②業(yè)務代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當地合作伙伴，提供投標所需單價、費率等。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本。

　　③矛盾協(xié)調。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當地業(yè)主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調解決矛盾。

　　物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當地的中介服務公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據成本效益原則，綜合評價做出決策。

　　代理人作為中介咨詢公司是以其技術與智力提供服務，因此衡量其能力應首先考慮技術條件，其他因素次之。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結構及執(zhí)業(yè)素質作為基礎。

　?、偌夹g勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經過專業(yè)教育與訓練、具有實際經驗的組織團體來承擔被委托的任務。投標公司的判斷可根據以下資料分析作出：

　　a.察看公司以往在合同任務實施過程中所采用的方法及技術處理手段的說明材料。

　　ｂ.調查該公司及其工作人員曾經在類似地區(qū)承擔類似物業(yè)項目情況。

　　c.審查將要從事該項目的所有工作人員的經驗和資歷。

　?。?了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。

　?、诠芾砟芰ΑＶ薪樽稍児颈仨毦哂信c物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調整工作規(guī)劃。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定。對于這一指標評價所采用的方法主要有：

　　a.考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄。

　?。?考查被提名的項目經理以往業(yè)績成就紀錄。

　　c.詢問咨詢工程師對該物業(yè)項目管理的意見。

　?。?判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎。

　　③資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以保證必要的技術標準和時間。資源可靠性的評價可參照以下標準：

　　a.考查被提名參加該項目工作班子的技術與管理人員的能力。

　?。?詢問代理公司在提供服務過程中對各參加者職責委派所作出的安排，及其對自己應承擔義務的了解。

　　c.調查該公司的聲譽及財力狀況。

　?、苈殬I(yè)獨立性。中介咨詢服務作為一種獨立業(yè)務，應當符合FIDIC合同條款中有關職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。投標公司可通過詢問調查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術與經濟原理使委托方獲得最佳效益。

　?、萑≠M合理性。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家有關部門的相應規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費標準。

　　⑥執(zhí)業(yè)誠實性。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過調查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。

　　在考察了以上條件之后，投標公司則可根據物業(yè)項目的規(guī)模、服務內容的復雜性與重要性來確定代理公司。通常這一決策可經歷以下幾個步驟：

　?、俅_定選擇范圍。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內容進行分類。例如：要求的專業(yè)知識領域和服務類型，對該物業(yè)服務要求的詳細說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。

　?、谫Y格預審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。

　?、鄯治鲱A選。物業(yè)管理公司可根據中介咨詢公司的經驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出3～5家候選公司。

　　④條件商議。接下來物業(yè)管理公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內容說明；與該合同有關的證明單據和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓計劃；過去在性質類似項目中的經驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責；為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式；對當地條件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務項目的技術手段；資源的可利用性。

　　⑤審核排序。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序將建議書進行排列。

　?、藿忧⒄勁?。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止。

　　一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權利義務的法律依據。通常代理協(xié)議包括以下內容：

　　a.協(xié)議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務。

　?。?簽訂協(xié)議的目的與性質。

　　c.代理范圍，包括代理的業(yè)務范圍和時間范圍。

　?。?代理物業(yè)名稱及代理期限。

　　e.代理雙方的義務和職責。這應當是合同的主要部分。

　　代理人可能承擔的義務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調委托人與當地有關部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作。

　　委托人可能應履行的職責主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。

　?。?代理費及其支付辦法。

　　按某些國家規(guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。

　　(二)籌措資金

　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。因此投標公司應根據自身財務狀況及招標物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審。

　　投標企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標公司可根據招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結構。

　　如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行：

　　(1)遞交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業(yè)項目情

況說明、資金用途計劃等。

　　(2)接受資信審查。

　　(3)取得貸款擔保。

　　(4)簽訂貸款合同。合同主要內容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。

　　(三)收集招標物業(yè)相關資料

　　招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況。

　　公司可能的資料來源大致有以下幾個方面：

　　(1)報章雜志。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。

　　(2)網絡傳輸。在時間就是速度的信息時代，隨著網絡技術的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網迅速通暢地完成。為適應電子商務的發(fā)展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網站，各種招標信息也開始在網上進行發(fā)布，如中國招標投標網就已開通了網上招標投標及投標代理業(yè)務?？梢灶A見，網上招標投標必將成為招標投標未來發(fā)展的主流。網絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。

　　(3)同行業(yè)公司。當存在物業(yè)管理分包時，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲取招標相關信息；此外，公司還可在與其他公司進行一般業(yè)務交流時，得到競爭對手的一些資料。

　　可是，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報工作人員應按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎。

　　(四)進行投標可行性分析

　　一項物業(yè)管理投標從購買招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿然行事。

　　1.招標物業(yè)條件分析

　　(1)物業(yè)性質。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要。因為不同性質的物業(yè)所要求的服務內容不同，所需的技術力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯。

　　例如，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應有助于人的身心健康，還需對整個城市風貌產生積極影響。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內容也應圍繞這一目標安排。

　　與之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色。它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務外，還應提供各種商務、醫(yī)療服務等。

　　而對于寫字樓，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內容應側重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯系等方面。

　　這些不同的管理內容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術要求，而具有類似物業(yè)管理經驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術和人力資源優(yōu)勢。

　　(2)特殊服務要求。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導致競標過程中的“黑馬”出現，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標。

　　(3)物業(yè)招標背景。這是對招標文件的留意。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。

　　如公告中寫明“歡迎××物業(yè)管理公司參加投標”，此時則可能出現當其他公司與××公司的標價和服務質量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。再如，××物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發(fā)商與該專業(yè)服務公司是否關系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等。

　　這些細枝末節(jié)看似無關緊要，可一旦忽略，則有可能導致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽。

　　(4)物業(yè)開發(fā)商狀況。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術力量、信譽度等。因為物業(yè)的質量取決于開發(fā)商的設計、施工質量，而有些質量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質量的調查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質量，也便于其日后管理。

　　2.本公司投標條件分析

　　(1)以往類似的物業(yè)管理經驗。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經驗，這在競標中極易引起開發(fā)商注意。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現成的管理人員、設備或固定的業(yè)務聯系方面節(jié)約許多開支。故投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。

　　(2)人力資源優(yōu)勢。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經驗的專業(yè)服務公司有密切合作關系。

　　(3)技術優(yōu)勢。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。

　　(4)財務管理優(yōu)勢。公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。

　　(5)劣勢分析。這主要體現在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。

　　3.競爭者分析

　　(1)潛在競爭者。有時在競標中可能會出現某些剛具有物業(yè)管理資質的物業(yè)管理公司參與競標的情況。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經驗，但在某一方面(如特殊技術、服務等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待。這實際上又從另一方面強調了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。

　　(2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現接管物業(yè)的數量與質量。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經驗、先進的技術和優(yōu)秀的品質，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現階段大多數物業(yè)管理公司還屬于房地產開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。此外，公司現有的正在接管的物業(yè)數量、所提供服務的質量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。

　　(3)當地競爭者的地域優(yōu)勢。物業(yè)管理提供的是服務，其質量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。當地的物業(yè)管理公司可以利用其對當地文化、風俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務。較之異地進入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進入障礙，二來可利用以往業(yè)務所形成的與當地專業(yè)性服務公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當地有關部門的特殊聯系而具有某些關系優(yōu)勢。

　　(4)經營方式差異?，F有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務內容相關的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散的聯合，以合同方式將物業(yè)管理內容發(fā)包給相關的服務企業(yè)。這兩種不同組織形式決定了他們不同的經營方式，前者通常具有較強的統(tǒng)一協(xié)調性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務公司與之配合，因而他們的投標積極性與報價也相應呈現差異。投標公司可針對招標物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權宜從事。

　　4.風險分析

　　在國內從事物業(yè)管理投標，通?？赡苊媾R的風險有：

　　(1)通貨膨脹風險。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升，導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算，甚至出現虧損。

　　(2)經營風險。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當地文化的了解，不能提供高質量服務，導致虧損甚至遭業(yè)主辭退。

　　(3)自然條件。如水災、地震等自然災不能構成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失。

　　(4)其他風險。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務，而使物業(yè)管理公司遭受經濟乃至信譽損失等。

　　此外，當物業(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險。

　　這些因素都可能導致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減

二、投標實施步驟

在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖3-2-3)。

　　(一)購買閱讀招標文件

　　物業(yè)管理公司要想取得招標文件必須向業(yè)主購買，而取得招標文件之后，如何閱讀成為關系到投標成敗的重要環(huán)節(jié)。

　　首先，招標文件可能會由于篇幅較長而出現前后文不一致、某些內容不清晰的情況。這些錯誤雖是由于招標業(yè)主的原因，但若投標企業(yè)在投標前不加重視，甚至不能發(fā)現，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行。因此，投標企業(yè)在這一階段，應本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標前由業(yè)主明確答復”和“計人索賠項目”兩類。

　　其次，從事國際投標的公司還應注意招標文件的翻譯。不同的翻譯可能會導致招標文件內容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法。

　　此外，招標公司還應注意要對招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細研究。

　　(二)考察現場

　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據需要組織參與投標的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現場，并向他們做出相關的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復時，才能產生法律約束力。

　　根據慣例，投標人應對現場條件考察結果自行負責，開發(fā)商將認為投標者已掌握了現場情況，明確了現場物業(yè)與投標報價有關的外在風險條件。投標人不得在接管后對物業(yè)外在的質量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當然，其內在且不能從外部發(fā)現的質量問題除外)。因此，投標公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進行細致了解：

　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應現場查看工程土建構造，內外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調，有利于其接管后的管理。物業(yè)管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業(yè)主的設計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議。

　　(2)若物業(yè)已經竣工，則物業(yè)管理公司應按以下標準視察項目：

　?、俟こ添椖渴┕な欠穹虾贤?guī)定與設計圖紙要求；

　?、诩夹g經檢驗達到國家規(guī)定的質量標準，能滿足使用要求；

　?、劭⒐すこ踢_到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；

　?、茉O備調試、試運轉達到設計要求；

　?、荽_保外在質量無重大問題；

　?、拗車迷O施分布情況。

　　(3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調查。

　　(4)當地的氣候、地質、地理條件。這些條件與接管后的服務密切相關。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風與綠化，相應其物業(yè)管理也更應注意加強環(huán)境維護與季節(jié)更替時的服務。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應突出交通便利服務與夏季的防暑工作。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內容的差異，只有當物業(yè)管理公司了解這些差異時，其服務才會有的放矢，事半功倍。

　　(三)制定管理服務方法及工作量

　　通常投標公司可根據招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的方法及工作量。

　　住宅小區(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產權多元，管理復雜。為突出其居住、服務、經濟功能，物業(yè)管理內容應包括房屋的維護與修繕管理、環(huán)境的維護管理、市政公用設施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應是日常維護、修繕。

　　對于寫字樓，其管理側重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務內容應包括裝修圖紙審批、維修服務、保安服務、清潔服務、咨詢服務、公關服務等，其重點應突出清潔、安全保衛(wèi)工作。

　　商業(yè)樓宇管理的重點則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點應是保安、清潔工作。

　　工業(yè)廠房與倉庫的管理因關系到產品質量與丟失損壞等問題，其服務項目主要是做好各項保障事務，如材料、物資、設備、工具的供應保障；工作生活設施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。投標物業(yè)可根據招標物業(yè)性質及所要求服務的內容，制定和規(guī)劃管理服務內容及工作量。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務內容及工作量如下(見表3-2-1)。

　　(四)制定資金計劃

　　資金計劃應當在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。制定資金計劃目的主要有二：一是復核投標可行性研究結果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。資金計劃應以資金流量為根據進行測算，一般說來，資金流入應當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。通常物業(yè)管理公司經營中主要的現金流入和流出項目為：

　　(1)標書規(guī)定的預付款、保證金等。

　　(2)接管期間費用支出。

　　(3)接管期間收入。

　　(4)其他資金來源。

接上例,編制資金計劃如下(表3-2-2)。

　　(五)標價試算

　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。試算前，投標者應確保做到以下幾點：

　　(1)明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件；

　　(2)計算或復核過服務工作量；

　　(3)掌握了物業(yè)現場基礎信息；

　　(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；

　　(5)擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據。

　　通常，在確定了工作量之后，即可用服務單價乘以工作量，得出管理服務費用。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。同時，確定單價時還必須根據競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上予以研究分析。

　　(六)標價評估與調整

　　對于上述試算結果，投標者必須經過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為：

　　(1)試算所用基礎數據可能部分是預測性的，部分為經驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經驗數據的適用基礎進行審查，必要時予以調整。

　　(2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。

　　(3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價。

　　現行標價的評估內容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。分析之后便可進行標價調整。

　　通過這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價。

　　(七)辦理投標保函

　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經濟損失。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具。

　　投標保函所承擔的主要擔保責任有：

　　(1)投標人在投標有效期內不得撤回標書及投標保函。

　　(2)投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約。

　　(3)在簽約后的一定時間內，投標人必須提供履約保函或履約保證金。

　　如果投標人違反上述任何一條規(guī)定，招標人就有權沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任。

　　通常辦理投標保函應經過以下程序：

　　(1)向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。

　　(2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。

　　(3)提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務量及預定合同期限。

　　投標保函的主要內容包括：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷。

　　除辦理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。

　　投標方應將保證金于投標截止之日前交至招標機構指定處。投標保證金可以銀行支票或現金形式提交，保證金額依據招標文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。

　　中標的投標方的保證金，在中標方簽訂合同并履約后5日內予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內予以退還，均不用支付利息。

　　(八)封送標書、保函

　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。

　　封送標書的一般慣例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等。內層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人。

　　所有投標文件都必須按招標人在投標邀請書中規(guī)定的投標截止時間之前送至招標人。投標文件從投標截止之時起，有效期為30天。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。

　　三、定標后的工作

　　(一)中標后的合同簽訂與履行

　　經過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段。

　　通常，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。同時，物業(yè)管理公司還應著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進駐物業(yè)。

　　物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應依照合同規(guī)定行使權利、履行義務。

　　(二)未中標的總結

　　競標失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產生不利影響，因此，未中標公司應在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮：

　　(1)準備工作不充分。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當的策略，導致失利。

　　(2)估價不準。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務單價確定得偏高，或是計算方法不對。

　　(3)報價策略失誤。這里包含的原因很多，投標公司應具體情況具體分析。

　　對于以上分析得出的結果，投標公司應整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考。

　　(三)資料整理與歸檔

　　無論投標公司是否中標，在競標結束后都應將投標過程中的一些重要文件進行分類歸檔保存，以備查核。這樣一來可為中標公司在合同履行中解決爭議提供原始依據，二來也可為競標失利的公司分析失敗原因提供資料。通常這些文檔資料主要包括：

①招標文件；

②招標文件附件及圖紙；

③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；

④投標文件及標書；

⑤同招標方的來往信件；

⑥其他重要文件資料。

業(yè)管理招投標案例分析

　　案例一　北京回龍觀“競選”管家

——北京天鴻房產管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標

　　1999年11月8日，由北京天鴻集團公司開發(fā)建設的全國最大的經濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標活動在北京舉行。北京天鴻集團公司房產管理經營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標中勝出。北京面向全國招標物業(yè)管理公司，在全國是第一次；北京市副市長汪光燾、建設部住宅與房地產業(yè)司副司長沈建忠出席了競標活動。

　　本次天鴻集團物業(yè)管理招標活動，先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業(yè)管理公司報名，經過專家復評，最后選擇了具有甲級資質的北京天鴻集團房產經營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術力量較強、物業(yè)管理水平較高、社會效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競標。答辯會上，5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設想，并回答了評委的提問，最終北京天鴻集團公司房地產經營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標。

　　目前全國房地產市場快速發(fā)展，競爭日趨激烈，許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產項目開發(fā)的延伸，作為市場競爭的主要手段和品牌建設的重要組成部分。開發(fā)商——

北京天鴻集團公司董事長兼總經理李發(fā)增說：“此次招標正是要改變過去‘重建設輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式，將‘開發(fā)建設’與‘物業(yè)管理’分開，不僅避免過去‘建管’不分造成的責任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時也可規(guī)范市場競爭行為，從而推進物業(yè)管理市場化進程?！?/p>

　　沈建忠在競標會上指出：此次物業(yè)管理招標活動將對全國的物業(yè)管理工作產生很大影響，其意義首先表現在它打破了過去社會上一直認為在普通住宅、低價位住宅區(qū)無法進行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理這樣一個禁區(qū)，轉變了某些人認為只有高檔物業(yè)才能進行一流服務、一流物業(yè)管理的觀念，普通住宅小區(qū)也同樣需要一流的專業(yè)服務；二是這次招投標是在嚴格、公正、公平的原則下進行的，為全國物業(yè)管理招投標工作積累了經驗，是有益的借鑒；三是有助于開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)轉變經營作風，改進服務態(tài)度，提高服務質量，在市場競爭中樹立和培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。

　　案例二　深圳市府物業(yè)找“管家”

　　深圳市對政府辦公大樓管理公開招標，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、科學化的第一步。

　　主持招投標的深圳市機關事務管理局局長說：“以后，市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標的方式讓專業(yè)公司進行管理。此次向社會招投標活動是機關事務管理局為節(jié)省財政開支、深化機關后勤改革及進一步提高辦公樓物業(yè)管理服務水平的一次實踐和嘗試?！?/p>

　　案例三　南京3000“高知”戶聘“管家”

　　在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。

　　為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程——南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。

　　根據1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業(yè)的總經理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經營成本。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。

　　附：南京兩次物業(yè)管理招投標活動效果分析。

　　1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進程。

　　1)百花湖花園住宅區(qū)招標概況

(1)物業(yè)標的：在建，規(guī)劃建設26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)?！　?/p>

物業(yè)類型有別墅、高檔公寓。設施基本齊全，維修基金基本落實。

　　物業(yè)管理區(qū)域：一個。

　　(2)招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證。

　　(3)招標主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標并運作。

　　(4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。

　　(5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。

　　(6)評標方式：專家綜合評定，其中信譽調查由招標辦隨機抽查評分。

　　(7)評分類別及權重：信譽(12％)、標書(54％)、答辯(34％)

　　(8)公共服務費確定：政府定價：別墅，3元／(月"平方米)；高檔公寓，0.5元／(月"平方米)。

　　(9)招標執(zhí)行依據：借鑒其他省市經驗。

　　2)龍江高教公寓招標概況

　　(1)物業(yè)標的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95％以上。

　　物業(yè)類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。

　　(2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證。

　　(3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。

　　(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人。

　　(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。

　　(6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。

　　(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節(jié)價相結合，中標價為0.36元／(月"平方米)，業(yè)主委員會標底價為0.34元／(月"平方米)。

　　(8)招標執(zhí)行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗。

　　3)兩次物業(yè)管理招投標的啟示

　　(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導，規(guī)范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產要素的合理流動。物業(yè)管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標中介服務機構，在物業(yè)管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。

　　(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。

　　另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。商品房已從過去簡單的區(qū)位、面積、戶型向環(huán)境和服務延伸。開發(fā)商開始重視自己產品的物業(yè)管理，通過市場競爭來改變“自建自管”狀況，找到了提升產品的新賣點。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標活動，均引來數十家企業(yè)積極參與，踴躍投標，共同表現了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大，即將入住率高，業(yè)主素質高的特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經營上規(guī)模，達到提升企業(yè)服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎?！耙匀藶楸尽?，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業(yè)共同的想法。

　　(4)需要引起重視和改進的問題：

　?、俟こ探ㄔO與物業(yè)管理脫節(jié)的現象依然存在。兩個物業(yè)標的，均不同程度存在設施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴重不足(設計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。

　　②物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，其招投標不同于工程、設備招投標。評標應側重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標書中的方案質量、答辯的應變能力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權重不宜超過20％。

　?、畚飿I(yè)管理采取招投標的市場化運作，其公共服務費價格應由市場調節(jié)形成，政府不宜定價或過多限制。

　　案例四　天津嘉?；▓@物業(yè)管理項目招標揭曉

　　2000年3月，天津市首次物業(yè)管理招投標活動，經過公開、公平的激烈競爭，金廈物業(yè)管理公司一舉中標，成為嘉?；▓@一期的管家。這標志著天津市物業(yè)管理工作向著公平競爭的市場化發(fā)展方向邁出了歷史性的一步。天津市人大副主任李振東、建設部住宅與房地產司副司長沈建忠，天津市建委、市房管局等有關領導出席了競標會，并對物業(yè)管理行業(yè)引入公平競爭機制給予了高度評價。

　　目前，天津市已有物業(yè)管理企業(yè)359家，物業(yè)管理面積2653萬平方米，其中住宅小區(qū)2326萬平方米，占全市存量住宅面積的31.26％，已成為與群眾生活密切相關的行業(yè)。但由于物業(yè)管理行業(yè)市場化程度低，缺乏競爭機制，使得一些物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，行為不夠規(guī)范，服務水平不高。為進一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為，推進物業(yè)管理市場化進程，嘉海花園開發(fā)商舉辦了這次物業(yè)管理招投標活動。

　　嘉?；▓@工程坐落在河北區(qū)海河東路，是天津市16個大片危陋房改造項目之一，占地24.69公頃。一期工程占地8.5公頃，建筑面積26.6萬平方米，規(guī)劃建設酒店、購物中心、高檔商住樓及餐飲娛樂配套設施，由嘉海建設發(fā)展有限公司和豪為建設發(fā)展有限公司共同投資開發(fā)。物業(yè)管理投標公告發(fā)布后，全市先后有二十余家物業(yè)管理公司報名。經過初審和復審，確定了8家物業(yè)管理公司參加最后競標。整個活動在河北區(qū)公證處的監(jiān)督下進行。

　　評注：

　　物業(yè)管理項目實行公開招投標，是物業(yè)管理項目委托的必然趨勢。

　　為推動物業(yè)管理健康發(fā)展，天津選聘物業(yè)管理企業(yè)將全面實行招投標?！短旖蚴形飿I(yè)管理招投標規(guī)則》已出臺。該《規(guī)則》規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并對招投標的程序和方法作出規(guī)定。此舉將使物業(yè)管理行業(yè)建立起公正、公平的市場競爭機制，實現優(yōu)勝劣汰。

　　為提高物業(yè)管理水平，天津市房管局加強對物業(yè)管理企業(yè)的治理，還推出《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質等級評定辦法》、《天津市十強物業(yè)管理企業(yè)認定辦法》等規(guī)定，開

展物業(yè)管理達標活動，力爭90％的企業(yè)項目達標，優(yōu)秀企業(yè)項目要達到30％。