1、英國的住房保障制度
長期以來，英國政府逐漸制定了一個比較完善的信貸調(diào)控和住房法律制度來規(guī)范房地產(chǎn)的市場交易：房屋買賣和出租。對于低收入的居民則及時出臺了住房保障政策制度。據(jù)英國住房協(xié)會的資料，在90年代中后期，近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房；其中，20%的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。在英國讀書的外國留學(xué)生通常租用學(xué)校的公寓宿舍或當(dāng)?shù)鼐用竦乃接蟹课荩孔廨^貴。而一些年齡較大的留學(xué)生家庭，如果其收入低于當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄?，還可以和當(dāng)?shù)鼐用褚黄饏⒓由暾堊庥蒙鐓^(qū)的福利公寓房。這樣的房屋居住簡單舒適而且價格比私有出租房屋的市場價便宜1／3左右。較早住進福利房的住戶所享受到的房價優(yōu)惠還要更多，而且價格基本不變。可見，英國的住房福利不僅保障本國的公民和永久居民，也包括在英國的一切合法臨時居民。具體來說住房保障制度主要包括如下幾個方面：
1.針對低收入居民的政府公房建設(shè)及公房出售
首先，在規(guī)劃建房開始，政府就根據(jù)低收入居民住房需求情況，負責(zé)進行公房建設(shè)。政府建房占建房總量的比重曾經(jīng)為50%左右。政府建房主要促進了英國經(jīng)濟適用住房的大量供應(yīng)，對于解決當(dāng)時的住房短缺問題，尤其是低收入居民住房支付能力較低問題起到了十分重要的作用，受到了普通居民的普遍歡迎?？梢哉f，政府建房是英國福利制度的重要組成部分之一。
1980年英國修改了《住房法》開始出售公房。凡租住公房的住戶有權(quán)優(yōu)先、優(yōu)惠購買其所住的公房，例如，住滿兩年后即有權(quán)以優(yōu)惠折扣價格購買所住的公房，折扣價通?？蛇_到房價的30%以上。公房購買政策，吸引了大量低收入租戶通過購買公房而實現(xiàn)擁有自有住房的愿望。同時也在很大程度上減輕了政府的維修負擔(dān)。但至今仍然有一部分居民沒有購買政府的公房，部分原因可能是買不起、或者是不愿意購買。這樣的居民主要是靠政府救濟為生的貧困階層。
2.對最低收入者的房租補貼
對于由領(lǐng)取社會救濟金的最低收入者人群居住的無法出售的政府建造的公房，政府幫助成立了非盈利性質(zhì)的住房協(xié)會，由住房協(xié)會整體購買并管理公房，依靠租金收入，解決現(xiàn)存的住房維修等問題。但是根據(jù)政府的規(guī)定，住房協(xié)會向住戶收取的租金要遠低于私人出租房屋的租金，甚至低于成本租金水平。這樣，住房協(xié)會的維修和管理就面臨困難。為此，政府又制定了房租補貼計劃，用于發(fā)放低收入居民的房租補貼給住房協(xié)會。這是幾十年來英國政府采取的低收入居民住房保障制度的又一個重要組成部分。
由此可見，英國政府不僅以資助的建房活動直接向低收入居民提供住房，并且通過房租補貼計劃保證了最低收入者能夠居住公房而且生活水準不會因支付房租而下降同時，房租補貼也保證了住房協(xié)會能夠維持房租收入，以此來維護和管理公房。政府的參與至今仍然是英國住房保障的一個重要方式。
3.在抵押貸款購房上的政府、銀行、保險、社會福利機構(gòu)的綜合作用
為了鼓勵居民購房，英國政府除了建公房之外，還通過利率和信貸政策來影響房地產(chǎn)市場。政府通過降低貸款利率和實行居民購房減稅優(yōu)惠的政策鼓勵了居民購房，活躍了房地產(chǎn)市場。通常購房者可獲得的貸款為其家庭年工作總額的3～3.5倍，一般的還款期限為20～25年。還款方式有固定利率，也有浮動利率。在貸款的同時，貸款者一般要購買貸款保險以保證還款期間如果失去收入暫無還款能力時，保險公司可以幫助還款。另外，也可向社會福利機構(gòu)求援，福利機構(gòu)根據(jù)評估結(jié)果將在一定期限內(nèi)代付利息。同時，社會就業(yè)部門則配合為失業(yè)者提供培訓(xùn)，幫助其盡快找到工作。如果長期不能按時付款(利息和本金)時，銀行將以處置抵押房產(chǎn)來挽回風(fēng)險損失。
此外，值得一提的是，政府為了解決社會融合與平等、平衡的問題，規(guī)定新的住宅建設(shè)項目必須有一定的低收入居民住房。實際上一般可達到1／4左右。從而比較有效地阻止了地域居住上的社會貧富兩極分化現(xiàn)象。
2、加拿大的住房市場化與抵押貸款制度
加拿大和英國一樣也是西方工業(yè)七國成員和經(jīng)濟發(fā)展與合作組織(OECD)成員。加拿大的稅收水平比較高，是世界上高稅收國家之一，也因此，擁有發(fā)達的社會福利體系，免費的初、中等教育和醫(yī)療服務(wù)，貧富差距并不大。同英國一樣，加拿大的住房制度中也有較強的政府干預(yù)，不過干預(yù)的方式有所不同。
1.住房市場化
加拿大幅員遼闊，人口稀少，土地資源相對豐富，土地成本較低，因此，加拿大建造的住房面積和占地面積均比英國要大。加拿大的住房約有一半左右是獨立房或半獨立房，三分之一是高層公寓。約十分之一是6—8家連在一起的兩層以下的排屋。所有這些房子均在室內(nèi)或室外帶有自己的車庫。如果不算院落和車庫，在加拿大一個新的獨立房平均是
大約三分之二的加拿大家庭自己擁有住房，三分之一的家庭租賃住房，在這些租賃住房中，絕大多數(shù)是由私人擁有的。每三年中，兩個力n拿大人中就有一個要搬一次家。因此，加拿大的房屋買賣市場很發(fā)達，住房市場化程度很高。房屋的買賣信息主要來自地方報刊、房地產(chǎn)經(jīng)銷商、網(wǎng)絡(luò)、電視、以及房地產(chǎn)開發(fā)商的樣品房。房地產(chǎn)經(jīng)銷商是有營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)公司的成員，他擁有豐富的專業(yè)知識和資源，可以給你提供買賣房子的各種資訊。在加拿大買賣房屋有很嚴格的法律程序，一定要通過律師來完成交易手續(xù)。通常，買主和賣主都有自己的地產(chǎn)經(jīng)紀商，地產(chǎn)買賣的全部傭金都是來自賣主的售價，大約是5%。然后，買賣雙方的地產(chǎn)經(jīng)銷商分配這部分傭金。買主不需要付傭金費，而可以享受到專業(yè)的服務(wù)，因此，鼓勵了購買需求。一般來說，地產(chǎn)經(jīng)銷商可以免費帶你看幾十到上百個不同的房子，直到你看到滿意的房子，并且，買賣雙方能夠就價格等達成一致，經(jīng)過雙方律師，最后交易才能完成。
值得指出的是，加拿大政府要求發(fā)展商在興建房屋項目之時，劃撥出10%～15%的項目用地建設(shè)保障性用房租售給低收入家庭。這和英國的政策和一致。
2.聯(lián)邦政府直接參與房屋的建造和貸款
加拿大聯(lián)邦政府早在1945年即成立了直接隸屬于聯(lián)邦政府的加拿大抵押貸款保險及房屋公司CMHC(類似美國的聯(lián)邦住宅局FHA，加拿大在住宅金融體制設(shè)計中借鑒了很多美國的經(jīng)驗)，由該公司直接建造住房，向低人家庭出售或出租，以解決當(dāng)時對經(jīng)濟適用房屋的大量需求。這一點和英國政府的做法極其相似。這些做法都說明在房地產(chǎn)市場發(fā)展的起步階段，政府的直接參與和扶植對低收入家庭的住房保障十分重要。但所不同的是，加拿大政府建造的房屋出售的很多，市場化的比例很高，沒有英國后來出現(xiàn)的維修和管理的負擔(dān)。
后來CMHC又轉(zhuǎn)向?qū)χ械褪杖爰彝ブ苯犹峁┵J款以解決其購買力不足問題。直到1992年，由于地方政府開始重視住房問題，聯(lián)邦政府才徹底停止對社會住房的直接貸款。目前，加拿大沒有專門的住房金融機構(gòu)，任何有資格的金融機構(gòu)包括商業(yè)銀行、人壽保險公司、信托投資公司、養(yǎng)老基金和信用社等，都可以發(fā)放住房抵押貸款，抵押貸款市場完全融入金融市場當(dāng)中。由于抵押貸款來源多樣化(儲蓄存款、人壽保費、養(yǎng)老基金、信托基金等)，市場的競爭非常激烈，效率很高。消費者感到既方便又滿意。那么，貸款機構(gòu)的風(fēng)險和購房者必須付出的較高的首期付款問題又是如何得到解決的呢？這就必須提到聯(lián)邦政府通過CMHC建立的抵押貸款擔(dān)保制度。
3.抵押貸款擔(dān)保制度
加拿大的貸款機構(gòu)一般根據(jù)借款人的收入來源、家庭資產(chǎn)與負債、信用狀況、所購住房的價值等綜合情況確定其還貸能力，決定是否給借款人發(fā)放抵押貸款。一旦發(fā)放了貸款，貸款機構(gòu)就會面臨不能歸還的風(fēng)險。
加拿大的抵押貸款，既不同于固定利率貸款，也不同于浮動利率貸款，而是把整個貸款還款期限分成幾個階段，在每個期限內(nèi)根據(jù)固定的或變動的貸款利率確定還款額，待一個期限結(jié)束后，再根據(jù)屆時市場利率確定下一期限貸款利率和還款額。一般總的貸款期限是25年左右，每5年為一個抵押貸款階段。這樣，金融機構(gòu)只承擔(dān)5年以內(nèi)的利率風(fēng)險，而不是整個貸款整個歸還期內(nèi)的利率風(fēng)險，從而大大降低了抵押貸款的利率風(fēng)險。
而對于購房者萬一出現(xiàn)的不能支付抵押貸款期限內(nèi)的利息和本金的信用風(fēng)險，金融機構(gòu)一般是要通過首期付款和抵押物來防范的。銀行一般要求首期付款比例高于25%。當(dāng)借款人違約不能按期還款時，金融機構(gòu)可以強制收回抵押物拍賣，用拍賣的款項償還貸款。當(dāng)首期付款比例低于25%時，拍賣的款項償還貸款可能不夠彌補借款人違約所造成的損失，銀行則會面臨較大的風(fēng)險。
為了減輕銀行的信用風(fēng)險，鼓勵銀行能夠為首期付款比例低于25%的購房者提供貸款，也為了促使更多的低收入家庭能夠提前購房，聯(lián)邦政府所屬的CMHC機構(gòu)來承擔(dān)為低首付的購房者提供100%的抵押貸款擔(dān)保。當(dāng)然，購房者必須是從通過CMHC審查并與之簽訂合作協(xié)議的金融機構(gòu)處獲得貸款才會得到擔(dān)保。擔(dān)保費用由借款人承擔(dān)，可以一次支付，也可以分期支付。CMHC按照首期付款比例確定擔(dān)保費率，首期付款比例越高，擔(dān)保費率越低。
如果借款人沒有按期還款，貸款機構(gòu)負責(zé)催還。如果催還無效，則貸款和所抵押的住房一并從貸款機構(gòu)轉(zhuǎn)到CMHC，由CMHC處置所抵押的住房并向貸款機構(gòu)償還所有欠款，貸款機構(gòu)不會因此承擔(dān)任何損失。因此，抵押貸款擔(dān)保鼓勵了抵押貸款的供給，同時又刺激了抵押貸款的需求，購房者不再必須積攢很大一筆資金付首期房款來獲得抵押貸款資格，而可以通過CMHC的抵押貸款擔(dān)保從貸款機構(gòu)那里得到非常低的首付款的抵押貸款，大大縮短了中低收入家庭購買房屋的時間，擴大了住房需求，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
3、英國和加拿大的住房保障制度對我們的啟示
隨著中國經(jīng)濟的持久發(fā)展、社會進步和居民收入條件的改善，家庭食品消費是呈下降趨勢，而與住房有關(guān)的開支呈上升的趨勢。我國目前的房地產(chǎn)市場價格經(jīng)過近幾年的超長增長已經(jīng)超過了普通居民的承受能力，而房屋市場供給的短缺和地產(chǎn)商的壟斷更使房價居高不下。為了解決我國的住房保障問題，我們應(yīng)該合理地借鑒英國和加拿大等國家的經(jīng)驗。當(dāng)存在供給短缺和地產(chǎn)商的定價壟斷時，必須要求政府適時地履行其監(jiān)督、管理和金融支持的功能?；趯τ图幽么蟮淖》勘Ｕ现贫鹊目疾?，我們可以得到如下幾點啟示：
首先，政府應(yīng)該通過政策約束積極推進經(jīng)濟適用房的建設(shè)，避免基于私利的地產(chǎn)商的房屋建設(shè)偏離普通收入者的購買能力。
其次，由于中央政府已經(jīng)把利率作為主要貨幣政策工具，頻繁調(diào)整利率，使得利率波動幅度大。但銀行的購房抵押貸款利率并沒有相對固定，使得借款人不得不承擔(dān)較大的利率風(fēng)險。因此，金融政策的制定和推行應(yīng)考慮有利于通過對利率風(fēng)險的影響而起到調(diào)控地產(chǎn)市場的作用。
最后，除了利率風(fēng)險之外，我國抵押貸款市場另一個較大的風(fēng)險是由貸款機構(gòu)承擔(dān)的信用風(fēng)險。這是制約房地產(chǎn)市場合理發(fā)展的又一個難題。銀行信用風(fēng)險的存在，使得貸款首期付款比例較高，限制了一般工資收入者的購買。借鑒加拿大的做法，可以由政府支持建立專門的貸款擔(dān)保機構(gòu)，由擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān)風(fēng)險。同時，引入人壽保險和失業(yè)保險，通過對借款人的保險來實現(xiàn)對貸款的保險。因此，還要求積極發(fā)展、完善我國保險市場。
