http://finance.sina.com.cn 2005年09月14日 12:50 《資本市場》
文/本刊特約作者 王曉川 發(fā)自加拿大渥太華
以福利社會著稱的加拿大擁有完備的全民醫(yī)療體系和社會保障體系。然而其房產(chǎn)市場的運作確具有鮮明的市場化特征。在普通居民眼里，房產(chǎn)交易屬于非政府行為。95%的加拿大家庭通過房產(chǎn)市場的自由買賣選定了自己的住所。而房屋的融資本質(zhì)上也幾乎完全是通過市場手段來調(diào)節(jié)的。
加拿大的房產(chǎn)市場由兩部分組成：房屋買賣市場和房屋租賃市場。兩個市場均具有成熟穩(wěn)定的特點?？傮w來看，全國人均住房水平與其他發(fā)達國家持平略有偏高。大約2/3的家庭擁有自己的房產(chǎn)，而這其中一半人已經(jīng)付清了所有的按揭貸款。在租房顧客群中，1/3的租房用戶正處于購置住房的準備期。房屋租賃市場為他們解決了過渡期的住房問題。
加拿大通常使用三個指標(biāo)來衡量居民的住房狀況：宜居性(房屋不需大修)，合適性(有足夠的空間及單獨房間)，以及可支付性(住房的所有稅費支出不超過稅前收入的30%)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，七成的加拿大居民(包括自有住房居民和租房居民)的住宅滿足全部三項指標(biāo)。就可支付性這個代表購買能力的指標(biāo)而言，八成以上的居民達到這一標(biāo)準；另有近6%的居民表示，盡管房屋支出超過收入的30%，但并不存在支付困難?？梢娫?100萬的加拿大總?cè)丝谥校^大多數(shù)的居民并沒有感到住房問題所帶來的壓力。
如果沒有政府長期以來對居民在購房政策上的支持，加拿大住房自有率就不會一直保持增長的趨勢而達到現(xiàn)在較高的水平。通過制定法規(guī)，建立貸款保險系統(tǒng)以及稅收優(yōu)惠等一系列手段，加拿大政府成功的推動了房屋買賣市場的持續(xù)發(fā)展。1954年開始實施的政府房屋貸款保險基金，極大的鼓勵了商業(yè)銀行對高風(fēng)險的住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，也為
房產(chǎn)投資者提供了政府和商業(yè)銀行雙重的貸款資金來源。自1992年以來，居民只要購買政府的貸款保險，首期支付額便可以降到房屋價值5%。在超前消費意識強烈的加拿大，低首付政策極大的縮短了居民實現(xiàn)購房愿望的時間。購房居民在稅收方面也可以享受一定的優(yōu)惠。首次購房者每人可以從退休儲蓄帳戶支取不超過2萬加元，既不用繳稅也不用支付利息。而第一次賣房所獲取的利潤也無需納稅。
我們可以通過以下一個還款計劃來了解加拿大普通人的購房經(jīng)歷。根據(jù)2003年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一個有子女的雙親家庭，如果父母僅一人工作，其稅后的家庭年收入是53，200加元，每月的稅后收入也就是大約4400加元。如果這個三口之家要購買價值20萬的鎮(zhèn)屋(也稱排屋，指多戶人家連在一起的房子，有一，二，三層三種結(jié)構(gòu):最常見的是兩層，帶有后院)，首期支付的最低額是1萬元。假設(shè)該家庭首期有能力支付5萬元，其余金額通過抵押貸款還清。以4.8%的貸款利率計算,如果每月支付1200元，那么15年將還清房屋貸款。而如果每月還貸1500元(此還貸額仍在可支付性的上限30%之下，因為這個家庭的稅前收入遠超出6萬加元)，那么10年左右時間就可以償還所有貸款。如果該家庭父母都參加工作，其年稅后收入可增至68，900加元。他們每月就可以支付更多的貸款，繼而進一步降低貸款利息，縮短還貸時間。與此同時，因為醫(yī)療和失業(yè)的社會保障很大程度上節(jié)省了居民的日常開支，解決了部分后顧之憂，普通加拿大人對購買房產(chǎn)持樂觀態(tài)度。
對于低收入以及其它弱勢群體，加拿大政府也采取了一定措施幫助他們實現(xiàn)安居。具體辦法是由政府撥款建造福利房，然后廉價出租給低收入家庭。政府每年投入1%左右的財政預(yù)算用于支持福利房的分配和補貼。在加拿大，福利房用戶占人口比率的5%，低于除美國以外的大多數(shù)發(fā)達國家。八十年代中期以來，政府的撥款逐漸縮減。在有關(guān)學(xué)者的呼吁下，2001年加拿大政府決定撥款13.6億元用于建造更多的福利房，減小社會貧富差距。
筆者認為，加拿大房產(chǎn)市場的運作對中國的住房改革至少有兩點借鑒。第一，鼓勵發(fā)展房屋租賃市場。中國城鎮(zhèn)人口的租房率不足20%，房屋租賃可以分流部分消費者，降低房價泡沫，同時也能安置更多的流動人口；第二，為低收入家庭提供房產(chǎn)補貼，扶持弱勢群體的住房消費，消除不穩(wěn)定因素，建造
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