當(dāng)前住宅區(qū)物業(yè)管理的根源性問題及其表現(xiàn)
由于歷史的沿革和輿論慣性，社會(huì)各界通常會(huì)把住宅物業(yè)當(dāng)中的矛盾，推及所有物業(yè)類型當(dāng)中，造成物業(yè)管理似乎仍是問題頻發(fā)的假象?，F(xiàn)實(shí)中，對(duì)于辦公樓和寫字樓物業(yè)、商場(chǎng)和商業(yè)園區(qū)、工業(yè)大廈和工業(yè)園區(qū)，以及政府機(jī)關(guān)、公共場(chǎng)館、公共用地、交通樞紐和專用停車場(chǎng)等領(lǐng)域，全國(guó)各地的城市早已施行并越來越多地覆蓋了專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。這些物業(yè)類型與住宅物業(yè)的最大區(qū)別，是物權(quán)清晰，物業(yè)所有權(quán)人代表集中，能夠與物業(yè)管理從業(yè)者建立清晰的契約關(guān)系，因而業(yè)主滿意度較高，物管企業(yè)收益合理，發(fā)展也較為順暢。
反觀住宅物業(yè)，其中除了保障房獲得政府補(bǔ)貼，物管企業(yè)與住戶之間糾紛較少之外，在普通商品房和別墅住宅等物業(yè)管理區(qū)域，問題和矛盾則較為突出。
以下就以住宅物業(yè)管理為重點(diǎn)，按照根源性問題和派生性問題分別陳述。
根源性問題一：社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的職責(zé)認(rèn)識(shí)問題。
社會(huì)及民眾對(duì)物業(yè)管理的作用和職責(zé)認(rèn)識(shí)模糊，導(dǎo)致將其他社會(huì)問題和社區(qū)問題，誤以為是物業(yè)管理的問題，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理行業(yè)價(jià)值判斷偏離標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重低估其價(jià)值和作用。
物業(yè)管理的核心作用是按照合同約定，維修養(yǎng)護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的正常使用，同時(shí)維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。對(duì)“物”的維護(hù)是有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，是可以數(shù)據(jù)化和定量化的。而“秩序”所代表的對(duì)“人”的服務(wù)卻是抽象化、概念化和差異化的。當(dāng)社會(huì)輿論、社區(qū)居民、政府部門將不屬于物業(yè)管理職責(zé)范圍的事務(wù)和責(zé)任強(qiáng)加到物業(yè)管理身上，必然出現(xiàn)張冠李戴，各種“欲加之罪”削弱了物業(yè)管理的價(jià)值評(píng)估。
派生問題：社會(huì)服務(wù)業(yè)歷來是全社會(huì)相對(duì)文化素質(zhì)和專業(yè)技能相對(duì)較低的行業(yè)，他們無條件也無能力履行物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他職能。
例如，相鄰權(quán)糾紛、社會(huì)治理死角、違章建筑等，雖然發(fā)生在住宅社區(qū)的建筑范疇，但是卻不屬于物業(yè)管理的職責(zé)范疇。可是長(zhǎng)期以來，媒體和輿論始終不做甄別，政府部門和社區(qū)也沒有普及教育，導(dǎo)致這一類根本不是所謂“物業(yè)管理的糾紛和問題”占比太高。
根源性問題二：物業(yè)管理成本問題。
房屋和設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地是物業(yè)管理的核心目標(biāo)，但是它們的管理難度和條件都是隨時(shí)間而增加的，這是“物”的自然因素；同時(shí)物業(yè)管理最依賴的人力成本也是隨時(shí)間而增加的，這是“人”的社會(huì)因素。但是物業(yè)管理的管理成本和人力成本的增加，卻長(zhǎng)期以來得不到補(bǔ)償和抵消。
例如，物業(yè)管理企業(yè)一旦提出增加物業(yè)管理費(fèi)，社區(qū)立即出現(xiàn)巨大波動(dòng)，且結(jié)果往往是要求漲費(fèi)的企業(yè)被趕走。而留下的企業(yè)或者換進(jìn)來的企業(yè)，就通過不漲物業(yè)費(fèi)但是變相降低管理和服務(wù)質(zhì)量而削減成本，同時(shí)暗中將本該屬于業(yè)主的公共收益占為己有，以此抵消成本。
派生問題：物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)最大開支就是人員工資，不斷上升的人工成本和社保交費(fèi)成為物管企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)，與幾乎無法上調(diào)的物管費(fèi)一起成為物管企業(yè)發(fā)展的鎖鏈。
根源性問題三：維修資金問題。
老舊社區(qū)物業(yè)維修資金的缺乏和中期社區(qū)物業(yè)維修資金的使用困難，導(dǎo)致房屋和設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的大修難以實(shí)現(xiàn)。不僅常態(tài)化物業(yè)管理難以為繼，也因業(yè)主常將此項(xiàng)責(zé)任怪罪于物業(yè)管理并以不交費(fèi)為對(duì)應(yīng)，或者實(shí)行更加低質(zhì)量的“自管”，導(dǎo)致社區(qū)問題雪上加霜，矛盾激化。
例如，老舊社區(qū)的物業(yè)設(shè)施維護(hù)應(yīng)該由政府承擔(dān)主要責(zé)任，中期社區(qū)物業(yè)維修資金是否能夠合規(guī)正常使用是業(yè)主的主要責(zé)任（通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)），但是大多數(shù)這類問題引發(fā)的矛盾都將后果轉(zhuǎn)移或部分轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè)身上。所以我們看到，大部分新建3-5年的住宅小區(qū)基本都相安無事，其后，設(shè)施一旦老化，業(yè)主和物管的關(guān)系也隨之惡化。老舊小區(qū)業(yè)主和物管的關(guān)系就如火藥桶。
派生問題：民用機(jī)動(dòng)車的增加和前期規(guī)劃中停車位的嚴(yán)重不足，使社區(qū)公共用地大量被停車侵占。因沒有維修資金或雖有卻不能正常使用，加劇設(shè)施和場(chǎng)地使用負(fù)荷產(chǎn)生新的損壞，有些部位產(chǎn)生安全隱患，如電梯大修或更換無法實(shí)現(xiàn)。
根源性問題四：業(yè)主物權(quán)自決的問題。
成立業(yè)主大會(huì)以及選舉業(yè)主委員會(huì)困難，導(dǎo)致凡屬于需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，或者無法提起，或者無法實(shí)現(xiàn)。
住宅物業(yè)區(qū)域之所以問題遠(yuǎn)比其他類型的物業(yè)區(qū)域嚴(yán)重，最根本的原因不是物業(yè)管理者不同，而是業(yè)主決策機(jī)制不同。其他物業(yè)類型常常具有一個(gè)強(qiáng)有力的、高效率的業(yè)主委員會(huì)或類似業(yè)主委員會(huì)（如政府物業(yè)的機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、事業(yè)單位的機(jī)關(guān)事務(wù)部或后勤處、集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理部或委員會(huì)、商業(yè)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理中心等）。而住宅社區(qū)因歷史和文化的原因，特別是建筑規(guī)劃中規(guī)模龐大、人數(shù)眾多的歷史慣性，導(dǎo)致眾多小業(yè)主集聚的住宅小區(qū)難以成立業(yè)主大會(huì)，或者成立后業(yè)主委員會(huì)難以開展工作，因此當(dāng)社區(qū)出現(xiàn)問題之初，幾乎眼睜睜看其惡化是大概率事件。
派生問題：業(yè)主不到狀況無法忍受則不會(huì)成立業(yè)主大會(huì)，因此選舉的業(yè)委會(huì)一旦上臺(tái)首要目標(biāo)即是換掉物管企業(yè)。因此物管企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的條件反射即是天然反感，由此加深雙方互不信任。
根源性問題五：從業(yè)者素質(zhì)問題。
長(zhǎng)期的社會(huì)認(rèn)同偏低、收入偏低，容易導(dǎo)致從業(yè)者職業(yè)追求低落、職業(yè)技能弱化，難以擔(dān)當(dāng)社區(qū)服務(wù)重要使命。
由我國(guó)行業(yè)媒體《現(xiàn)代物業(yè)》雜志2016年對(duì)全國(guó)103所開辦物業(yè)管理專業(yè)的大中專和本科院校的調(diào)研得知，物業(yè)管理專業(yè)院校學(xué)生就業(yè)非常容易但招生異常困難的特點(diǎn)非常顯著?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中物業(yè)管理專業(yè)人員流失率相當(dāng)令人震驚。低素質(zhì)的服務(wù)人員以及由其構(gòu)成的團(tuán)隊(duì)，也更容易怠慢業(yè)主需求，侵犯業(yè)主權(quán)益，違反行業(yè)操守。
派生問題：不懂法不守法，與業(yè)主大會(huì)決議對(duì)立或故意作梗，收入不公示，對(duì)開發(fā)商遺留問題故意隱瞞或拖延，侵占業(yè)主合法權(quán)益等。
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