文化旅游需求將進入集中大爆發(fā)階段，“吃、住、行”之后“游、購、娛”的消費力不可估量。在這種千載難逢的時代機遇下，如何搶占文化旅游地產(chǎn)發(fā)展先機？如何推動文化旅游地產(chǎn)項目運作?
□□ 段明
研究表明，當人均GDP超過1000美元以后，會掀起一個全民觀光旅游的浪潮。當人均GDP突破3000美元時，大眾觀光旅游開始向休閑、體驗旅游轉(zhuǎn)型。而人均GDP超過5000美元，則標志著社會進入休閑旅游全面爆發(fā)、體驗旅游蓬勃發(fā)展的新時代。
據(jù)公開數(shù)據(jù)表明，2013年中國人均GDP已經(jīng)達到6600美元，全新的體驗旅游時代正撲面而來。在新的旅游時代中，人們要減輕焦慮、釋放心情、尋找自我、逃離都市……所以，當休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型等諸多因素巧妙碰撞，文化旅游地產(chǎn)（以下簡稱“文旅地產(chǎn)”）成為了其中一個獨特而重要的抓手。群雄逐鹿，百花爭艷，如何在此中脫穎而出？地產(chǎn)規(guī)劃策劃機構(gòu)王志綱工作室的智綱智庫研究中明確指出，要給旅游插上文化的翅膀，關(guān)鍵是讓策劃植入戰(zhàn)略芯片。
把脈市場找準需求
在開發(fā)文旅地產(chǎn)之前，應該看到，新的文旅時代潮流之下，一方面國內(nèi)外游客頻繁對流，中國已成為海外旅游較被看好的一塊“蛋糕”，境外游人數(shù)屢創(chuàng)新高。國內(nèi)企業(yè)積極去世界各地“抓藥”，促進自身升級。而國外機構(gòu)也積極進入中國市場，促進國內(nèi)外在休閑產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)品、休閑服務方面的開發(fā)、互動、合作；另一方面，鄉(xiāng)村和城市游客也形成明顯對流，鄉(xiāng)村人渴望都市現(xiàn)代生活，都市人要逃離到山清水秀的鄉(xiāng)村中去。這其中，城市反哺農(nóng)村是真正推動新型城鎮(zhèn)化的核心，都市人在享受鄉(xiāng)村生活的同時把城市文明帶入和植入鄉(xiāng)村，推動都市文明和鄉(xiāng)村文明的結(jié)合。五股返鄉(xiāng)力量，包括返鄉(xiāng)農(nóng)民、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者、本土企業(yè)、都市“小資”和開發(fā)者，當他們帶著新的眼界和資本來到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村旅游和休閑產(chǎn)業(yè)的開發(fā)面臨新的變革。
文旅地產(chǎn)的開發(fā)須滿足3個需求：一是生態(tài)的需求；二是文化的需求，現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費文化、從消費文化到升華文化3個過程的輪回；三是健康的需要，養(yǎng)老地產(chǎn)的興起對健康的需求提出了更高的要求。
雖然形勢火熱，前景無限，但要為人們提供具備良好的生態(tài)環(huán)境、完善的休閑配套、獨特的文化主題、多元的人群組合、組團式的結(jié)構(gòu)、獨特的生活方式等因素的文旅地產(chǎn)，經(jīng)營者還要面對文旅地產(chǎn)的兩大開發(fā)難點：首先，要有大量的資金投入，這是一個大投入大產(chǎn)出、中投入小產(chǎn)出、小投入無產(chǎn)出的領域；其次，要有優(yōu)秀的商業(yè)模式設計，成功塑造出品牌。一個成功的旅游地產(chǎn)商必須打造出獨特性的旅游產(chǎn)品，塑造獲取優(yōu)惠資源的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，形成可持續(xù)發(fā)展的運營模式。另外，在旅游主導、產(chǎn)品多元、長線經(jīng)營、市場廣泛等方面，國內(nèi)文旅地產(chǎn)與國際同類項目還有較大差距。
“12345”搶占文旅地產(chǎn)先機
那么，如何搶占文旅產(chǎn)業(yè)先機，文旅產(chǎn)業(yè)如何與地產(chǎn)結(jié)合？筆者總結(jié)出“12345”方法：首先是“一枝獨秀：找魂”。“找魂”就是尋找一個項目的核心競爭力和戰(zhàn)略方向，基于城市高度、文化高度、生態(tài)高度的結(jié)合，尋找項目長板?！罢一辍钡年P(guān)鍵是打通四度，即定位有高度、功能有廣度、產(chǎn)品創(chuàng)新有深度和所有元素要建立關(guān)聯(lián)度。比如運作云南西雙版納的文旅地產(chǎn)時要站在區(qū)域的高度，運作陜西西安大唐西市的項目要站在文化的高度，運作吉林長白山的項目要找生態(tài)的高度。從戰(zhàn)略上，只有清楚了“魂”在哪里、個性在哪里、核心競爭力在哪里、可持續(xù)發(fā)展依憑的東西在哪里，項目才有了唯一性、排他性、權(quán)威性。
其次，是“兩場統(tǒng)籌：市場+官場” 任何開發(fā)企業(yè)必須首先“下接市場”，結(jié)合自身條件和項目的現(xiàn)實基礎，積極尋找適合的開發(fā)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)配置、開發(fā)模式、資源整合，開創(chuàng)自身的文旅開發(fā)運營模式；其次“上通官場”，即要借力政府的全局把控和宏觀調(diào)控能力，熟悉土地、交通、稅收、專項資金扶持等政策，搭建政府與企業(yè)、投資者合作的橋梁。
三是“三力決策：心力+能力+實力” 文旅地產(chǎn)的開發(fā)是一個綜合的系統(tǒng)工程，無論政府、企業(yè)在招商和尋找合作伙伴，還是要進入文旅地產(chǎn)的企業(yè)，必須要具備“三力”，即心力、能力、實力三方面的支撐。一個項目的成功首先要付出大量心力，隨著消費者口味的不斷提高，打造一個成功的休閑產(chǎn)品光有資金是不夠的，還必須有打造精品的能力。另外，當下做旅游項目都必須有相當大的投入，有沒有持續(xù)的投資能力是關(guān)鍵，所以企業(yè)必須要有相當?shù)膶嵙Α?/p>
四是“四劃推進：謀劃、策劃、規(guī)劃、計劃” 先規(guī)劃后建設已經(jīng)成為地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)標準和規(guī)定動作。文旅地產(chǎn)項目的開發(fā)，要有政府和企業(yè)的前期謀劃，通過靈活觀察，對企業(yè)特點、項目特點進行基礎情況的了解，形成項目開發(fā)必要的前期準備。然后通過專業(yè)的策劃方案，解決定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式五大問題。有了策劃之后，規(guī)劃就個性化了。通過前三“劃”之后，就是整合投資者，制定實現(xiàn)資源的有效整合和項目的快速推動計劃。
五是“五位一體：概念為王、休閑為體、文化為魂、產(chǎn)業(yè)為鏈、整合為網(wǎng)”。通過它們的有機結(jié)合，既保證項目的近期的成功，又可以獲得持續(xù)的發(fā)展。這是一個跨界與整合的時代，只要與文旅地產(chǎn)生態(tài)圈相關(guān)聯(lián)的，都可以大力整合，通過整合不斷了解其實質(zhì)，并最終選擇價值取向高的部分來運作，從而積淀自己的品牌，在未來，拼的不僅是智力、實力，還有整合力。
