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培育REITs市場證監(jiān)會欲設(shè)私募孵化基金

2010.06.09

培育REITs市場證監(jiān)會欲設(shè)私募孵化基金

2009-11-30

    目前國內(nèi)REITs的籌備工作已進(jìn)入實質(zhì)性階段，幾個地區(qū)的多種方案多單產(chǎn)品都在爭分奪秒希望力拔頭籌。為國內(nèi)開發(fā)商和證券公司做顧問工作的貝塔策略工作室合伙人杜麗虹在接受本報記者專訪時透露，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場已現(xiàn)泡沫化，并非REITs推出的最佳時機(jī)。

    她還透露，目前中國證監(jiān)會正在醞釀以國內(nèi)共同基金來做REITs的私募孵化基金。

    中國房地產(chǎn)報：據(jù)你了解，目前監(jiān)管層在REITs的前期準(zhǔn)備上還在做哪些工作？

    杜麗虹：REITs分為很多種，國內(nèi)的REITs主要是仿效香港模式，也就是以成熟物業(yè)為基礎(chǔ)。但成熟物業(yè)需要一個培養(yǎng)的過程，這個前期工作可以交給私募形式的孵化基金來做。比如新加坡的嘉德置地就募集過這樣的孵化基金，用于收購可經(jīng)重新定位或資產(chǎn)提升來釋放其潛在優(yōu)質(zhì)收益的商用物業(yè)。

    目前中國證監(jiān)會正在討論設(shè)立孵化基金，很可能會交給國內(nèi)的共同基金來做，基金公司將物業(yè)培養(yǎng)成熟后再打包做REITs。

    中國房地產(chǎn)報：這種孵化基金的投資者是誰？

    杜麗虹：這種孵化基金的風(fēng)險很高，風(fēng)險承受能力比較低的個人投資者基本上被排除在外。我認(rèn)為孵化基金應(yīng)該以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)。以嘉德置地的孵化基金為例，一半都是由大型的保險公司和養(yǎng)老基金來投資的。

    中國房地產(chǎn)報：包括孵化基金在內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金在國內(nèi)已經(jīng)運(yùn)作了很長一段時間，但現(xiàn)在來看做成功的并不多，問題出在哪里？

    杜麗虹：第一，退出渠道狹窄。國內(nèi)商用物業(yè)的整售難度比較大，REITs遲遲沒有推出，讓這些孵化基金、產(chǎn)業(yè)基金缺乏退出的通道。

    第二，沒有長期持續(xù)的資金作為投資者。國內(nèi)很多私募基金都僅僅是“過橋融資”，追求短期利益的投資者不可能給基金很長時間去做投資，而在國外，部分基金卻擁有保險公司、養(yǎng)老基金、社?；鸬乳L期穩(wěn)健的投資者。

    第三，國內(nèi)私募基金的機(jī)制也不盡完善，缺乏很好的監(jiān)督和管理，難以讓投資者放心。

    中國房地產(chǎn)報：今年以來房地產(chǎn)公司和信托公司之間的合作越來越多，集合信托產(chǎn)品也更豐富，這是否可以看作是在為REITs出爐做熱身？

    杜麗虹：其實信托在房地產(chǎn)企業(yè)融資乃至REITs的推出過程中是處于一種比較尷尬的位置的。一般而言，信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資時最后的選擇，比如土地款支付有問題的時候，信貸、股權(quán)和發(fā)債融資都無法如愿才會尋求信托的融資渠道。

    債券型REITs也是如此。因為國內(nèi)的證券市場并不成熟，才會以銀行間市場的債券型REITs為過渡，但這不是真正意義上的REITs。盡管現(xiàn)階段信托融資尚有用武之地，但隨著REITs逐漸成熟走向證券化，信托融資將面臨著被邊緣化的危險。

    中國房地產(chǎn)報：國內(nèi)REITs已經(jīng)準(zhǔn)備了一段時間，在前幾年市場狀況好的時候沒有推出，去年市場調(diào)整的時候也沒有推出，到底REITs應(yīng)該在什么環(huán)境下推出，現(xiàn)在機(jī)會是否出現(xiàn)？

    杜麗虹：很遺憾，現(xiàn)在不是推出REITs的最佳時機(jī)，借鑒國外成熟市場的經(jīng)驗，REITs應(yīng)該是在市場泡沫程度比較低的時候推出。

    REITs是靠高分紅及資產(chǎn)升值收益來吸引買家投資的產(chǎn)品，因此投資者會在低谷的時候買入，隨著市場復(fù)蘇，租金收益和項目價值都在提升，才能給投資者帶來好的收益。但現(xiàn)在是資產(chǎn)價格比較高的時候，一旦未來資產(chǎn)貶值就得不償失了。

    中國房地產(chǎn)報：在你看來，如果現(xiàn)在國內(nèi)推出REITs，收益率能達(dá)到多少？

    杜麗虹：長期來看，REITs應(yīng)該有一個比較平滑和相對固定的收益曲線。在美國，REITs產(chǎn)品的收益率能達(dá)到7%，但目前國內(nèi)商用物業(yè)的租金水平普遍比較低，收益率可能達(dá)不到5%。

    不過，REITs產(chǎn)品的投資價值也在于分享資產(chǎn)升值，REITs以租金收益為主，資產(chǎn)升值收益為輔，低買高賣也是一種盈利手段。但目前國內(nèi)的資產(chǎn)價格比較高。

    中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在市場上爭議比較大的是關(guān)于國內(nèi)REITs的估值問題，一種是認(rèn)為應(yīng)該用市場公允價值來進(jìn)行估值，另一種則認(rèn)為應(yīng)堅持是以未來的租金回報率來進(jìn)行估值，你認(rèn)為國內(nèi)REITs應(yīng)該如何估值？

    杜麗虹：這也是現(xiàn)在監(jiān)管層比較頭疼的問題。以未來收益來估值是國際通行的標(biāo)準(zhǔn)，也就是所謂的資本化率，但同時也要看國內(nèi)的習(xí)慣。很多國外投資者到國內(nèi)買物業(yè)都希望以資本化率來衡量所投資物業(yè)的價值，但是國內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)卻是每平方米的市場價。

    兩種方法各有利弊，以資本化率為衡量標(biāo)準(zhǔn)，有利于項目未來的升值，但是開發(fā)商會認(rèn)為低估了他們手中的物業(yè)而不愿意賣；如果以公允價值評估可以讓物業(yè)賣個好價錢，開發(fā)商會愿意將手中的好項目拿出來，但問題是高估的價格對未來的收益會有負(fù)面影響，給投資者帶來風(fēng)險。

    中國房地產(chǎn)報：分析人士認(rèn)為開發(fā)商不適合做REITs的管理者，而內(nèi)陸如果仿照香港模式的話，也傾向于用獨(dú)立的管理公司。就你和開發(fā)商接觸的情況看，他們的想法是什么？

    杜麗虹：開發(fā)商顯然不愿意賣掉物業(yè)就退出，參與REITs對他們有很多的吸引力。

    現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商都在走租售并舉的道路，他們希望在業(yè)務(wù)和資本平臺都得到擴(kuò)展，進(jìn)行統(tǒng)一的整體化管理。其實在美國，很多開發(fā)商都是自己做REITs。

    另外，REITs讓開發(fā)商感興趣的是：它可以頻繁地再融資，因為90%的收益都拿來分紅，REITs很容易繼續(xù)配股增發(fā)。

    還有，REITs的私有化要比上市公司容易得多，因為REITs本身就是資產(chǎn)組成的，易于分解賣掉。美國就有一家房地產(chǎn)公司認(rèn)為旗下的REITs被低估了，于是把REITs重新私有化再把里面的物業(yè)分拆賣掉，得到的收益要大于REITs的整體估值。

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