可以斷言，中國(guó)哪一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)都不會(huì)像2011年的房?jī)r(jià)那樣充滿變數(shù)。到2010年年底，只怕聲稱“樓市還會(huì)再漲二十年”的人，都會(huì)感到：中國(guó)樓市，一個(gè)嚴(yán)寒的冬天來(lái)了。而這個(gè)寒冬的來(lái)臨，竟不是輪番轟炸的樓市新政所帶來(lái)的。
可到2010年10月，情況不對(duì)了。一股強(qiáng)冷空氣，從北到南，從東到西，入侵中國(guó)樓市。一夜之間，一切都變了。
在討論“2011年的中國(guó)的房?jī)r(jià)是漲還是跌？”這個(gè)問題之前，我們先回眸一下2010年中國(guó)樓市大勢(shì)
新聞事件：中國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊升全面回暖
實(shí)際上，自
而當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌只是一種美好的愿望，于是，他們失去了耐心。
入秋，中國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊升，全面回暖。
讓我們來(lái)看看
前三季度，全國(guó)商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增幅比1-8月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。
9月，全國(guó)商品房銷售面積10446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.6%；全國(guó)商品房銷售額5498億元，增長(zhǎng)35.2%。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。二手住宅銷售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.5%，比8月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
這一組數(shù)據(jù)告訴我們，中國(guó)樓市價(jià)升量增，勢(shì)頭強(qiáng)勁。
我們接著再看：
據(jù)統(tǒng)計(jì)，30個(gè)大中城市中，有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。
而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市，自新《國(guó)十條》實(shí)施后迎來(lái)首次的集體飆升。成交量的大幅上漲，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)下一波房?jī)r(jià)走勢(shì)的猜測(cè)：房?jī)r(jià)將報(bào)復(fù)性上漲，還是迎來(lái)第二波更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策？
據(jù)中央電視臺(tái)報(bào)道，在北京，五六月份房租同比上漲了20%，一些交通便利的房源更是上漲了50%。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，北京住房套均租金為2792元/月，而去年北京應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的平均月薪為2492元，還不夠繳房租的。
遭到如此災(zāi)難的，不只是北京的蟻?zhàn)鍌?。同樣，上海、廣州、深圳、武漢、濟(jì)南、西安等地房租也紛紛上漲，特別是進(jìn)入六七月以來(lái)，租金漲幅更猛。并且在迅速向二、三線城市蔓延。
面對(duì)如此形勢(shì)，房地產(chǎn)商們憂慮大于振奮。他們擔(dān)心的是，更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策會(huì)很快出臺(tái)。
果然，《新國(guó)五條》來(lái)了。
中國(guó)發(fā)布樓市調(diào)控《后出師表》
這一新聞威力巨大，讀來(lái)讓人震聾發(fā)聵。這一新聞表明，國(guó)家把過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)打壓下來(lái)的決心有多大。
如果我們把發(fā)布于
《新國(guó)五條》中規(guī)定：
一是房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制。
這一規(guī)定很快變成了幾乎覆蓋了中國(guó)所有大中城市的《限購(gòu)令》。到2010年10月底，已有18個(gè)城市發(fā)布了管束嚴(yán)厲的《限購(gòu)令》，其中包括超過(guò)限購(gòu)套數(shù)將不予辦理房產(chǎn)證，不承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)合法性的，這一最嚴(yán)厲的處罰措施。
二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及三套以上住房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50％、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。
三是加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。
四是切實(shí)增加住房有效供給。
五是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。
這五條一條比一條嚴(yán)厲。哪一條都是實(shí)拳。
比如房產(chǎn)稅，如果一旦開征，那將是炒房人的末日。這個(gè)稅種的威力非常可怕。
千萬(wàn)不要低估了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，錯(cuò)誤地估計(jì)了形勢(shì)，是要付出代價(jià)的。
央行加息：中國(guó)樓市，一個(gè)嚴(yán)寒的冬天來(lái)了
很快，人們便醒悟過(guò)來(lái)，很可能，對(duì)樓市殺傷力最大的既不是《新國(guó)十條》，也不是《新國(guó)五條》。而是下面這件事：
這個(gè)消息來(lái)得非常突然，突然到讓人難以置信。
加息的傳言，“狼來(lái)了”的喊聲，喊了快十個(gè)月了，人們都在猜測(cè)，中國(guó)會(huì)不會(huì)加息，因?yàn)樗鼘?duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響巨大。它直接決定著中國(guó)的積極的財(cái)政政策和適度松寬的貨幣政策會(huì)不會(huì)大船掉頭。
十月，由于美國(guó)日本等國(guó)紛紛宣布，維持低利率甚至零利率的政策不變，并刺激全球股市強(qiáng)勢(shì)上行，人們對(duì)中國(guó)加息的判斷普遍偏向于否定。
按照預(yù)定日期，三季度以及9月份重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，將于
可我們?cè)僖幌?，中?guó)選擇在這個(gè)時(shí)候加息是對(duì)的，而且在社會(huì)各方毫不覺察的情況下突然加息，真的是一種藝術(shù)。
對(duì)股市來(lái)說(shuō)，加息是在社會(huì)各方毫不覺察的情況下突然出拳，對(duì)股市的傷害最小。因?yàn)閷?duì)股市來(lái)說(shuō)，可怕的不是加息，而是對(duì)加息的預(yù)期。
就是那句話：槍膛里的子彈才是最可怕的。
再說(shuō)，對(duì)于幾天間便從2600點(diǎn)沖上了3000點(diǎn)的，近乎狂熱的十月股市，降一點(diǎn)溫也好。中國(guó)股市還是慢慢地漲好。
對(duì)于中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，加息真的是一記實(shí)實(shí)在在的雷霆萬(wàn)鈞的重拳。對(duì)于過(guò)熱的中國(guó)樓市，加息的威力將會(huì)在今后的一兩年間逐漸釋放。
不要小看了一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)的這0.25個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于動(dòng)輒百萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，這不是一個(gè)小數(shù)字。還有，這只是新一輪加息周期的開始。炒房的門檻將會(huì)不斷地抬高。很可能，這次加息會(huì)成為中國(guó)樓市的拐點(diǎn)。
利率會(huì)不斷地上行，現(xiàn)在也才2.50%，它應(yīng)當(dāng)高于CPI才對(duì)。負(fù)利率對(duì)老百姓的存款有失公平。利率上行是對(duì)這種不公平的修復(fù)。
其實(shí)，無(wú)論是人民幣的利率還是匯率，我們都應(yīng)該根據(jù)不斷變化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，該升則升，該降則降。市場(chǎng)化的利率和國(guó)際化的匯率本該如此。加息是一根調(diào)整經(jīng)濟(jì)冷暖的魔杖。我們所追求的是人民幣的幣值的動(dòng)態(tài)穩(wěn)定，那是一種令人賞心悅目的藝術(shù)。
電要漲價(jià)，煤在漲價(jià)，油在漲價(jià)，水要漲價(jià)，肉在漲價(jià)，蛋在漲價(jià)，糧在漲價(jià)，菜在漲價(jià)，房在漲價(jià)，房租在漲價(jià)，利率上漲能讓我們的神經(jīng)放松些，能有效地緩沖物價(jià)上漲對(duì)我們錢包的縮水的壓力，這不好嗎？
如果我們能機(jī)敏智睿地利用反應(yīng)靈活的匯率和利率政策，來(lái)適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)形勢(shì)，我們就會(huì)從左右為難變成左右逢源。
加息日的中國(guó)股市告訴我們什么？
中國(guó)對(duì)加息的反應(yīng)速度最快、最靈敏的是股市，那幾乎是評(píng)價(jià)加息的全民公決，或非常真實(shí)、可信度最高的民意調(diào)查。因?yàn)樵诠墒猩厦恳粡堖x票都是要付費(fèi)的，而且花的是大錢。誰(shuí)都不會(huì)拿著白花花的銀子去打水漂。
讓我們來(lái)看看加息當(dāng)日的中國(guó)股市：
可很快，股市便一路向上，開盤點(diǎn)成為當(dāng)日最低點(diǎn)。細(xì)看盤中，金融股一彪殺出，中國(guó)平安、中國(guó)太保、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行大旗獵獵，營(yíng)救大盤于危難之中。上行的大盤創(chuàng)出本輪反彈的新高，盤中摸高3041點(diǎn)。
細(xì)想一想，加息對(duì)金融股的確是個(gè)利好。你想，把錢朝銀行里趕，銀行存款增加，這還不是利好嗎？至于多付了利息，存貸款利息都增加了，兩項(xiàng)對(duì)沖，擺平了呀。
隨后大盤振蕩向上，當(dāng)日股市收陽(yáng)。再次收復(fù)3000點(diǎn)高地，中國(guó)股市對(duì)加息表示歡迎。道理很簡(jiǎn)單，加息是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的重要標(biāo)志。很可能，中國(guó)股市的大牛市，從本輪加息周期開始起步。
中國(guó)股市的開戶數(shù)加上基金的開戶數(shù)超過(guò)了3億戶。老百姓喜笑顏開。
遭災(zāi)的是地產(chǎn)股，地產(chǎn)股幾乎全軍覆沒，當(dāng)日中國(guó)股市的地產(chǎn)股指數(shù)大跌了176.96點(diǎn)。從盤面上來(lái)看，受加息影響最大的莫過(guò)于房地產(chǎn)板塊。房地產(chǎn)板塊遭受重挫，整體下跌近5%，位居各大板塊跌幅之首。一線地產(chǎn)股保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城A等跌逾7%，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A跌逾6%。
加息后，每一個(gè)買房人都在算自己的得失賬
很少有一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的威力能大到如此程度，大到讓每一個(gè)人都痛感與自己的切身利益扣得如此之緊，如此息息相關(guān)。中國(guó)的成語(yǔ)“息息相關(guān)”，該不是說(shuō)的是銀行存款的利息吧？一笑。
加息后每一個(gè)人都在算自己的得失賬，真得算一算。而且，此番加息開始，則宣布了新一輪加息周期的開始。它真的對(duì)我們的每一個(gè)人都關(guān)系甚大。
我們來(lái)看一看這筆買房賬：
以50萬(wàn)元30年貸款計(jì)算，在等額本息償還方式下，每月貸款額如下：
利率調(diào)整前，等額本息方式每月還款額2779.63元，利率調(diào)整后每月還款額2857.80元，也就是說(shuō)，每月要多付利息78.17元。
如果是二套房貸，加息后，50萬(wàn)20年期的貸款，每月要多還58元。20年下來(lái)總共需多還利息1.4萬(wàn)元。
加息之前，住房貸款，也就是5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94％，如不考慮銀行房貸利率打折的情況，那么，利用房貸計(jì)算器，可以得出：50萬(wàn)貸款月供為3564元，20年總利息為35.5萬(wàn)元。
這筆賬真的很沉重，而且會(huì)越來(lái)越沉重。因?yàn)檫@僅僅是一輪加息的開始。難怪在北京，
我們看一看此前最近的一輪加息：
年利率7.47%！讓買房人想想都后背發(fā)毛。2007年十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，那一年，多少房地產(chǎn)商因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而倒下，至今還讓房地產(chǎn)商們后怕。
2010年10月，中國(guó)銀行業(yè)又一輪上調(diào)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)啟動(dòng)，房地產(chǎn)商的資金鏈又要吃緊了。
2011年，中國(guó)的房?jī)r(jià)是漲還是跌？
可以斷言，中國(guó)哪一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)都不會(huì)像2011年的房?jī)r(jià)那樣充滿變數(shù)。到2010年年底，只怕一向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的不斷上漲充滿信心的人，聲稱“樓市還會(huì)再漲二十年”的人，都會(huì)感到：中國(guó)樓市，一個(gè)嚴(yán)寒的冬天來(lái)了。而這個(gè)寒冬的來(lái)臨，竟不是輪番轟炸的樓市新政所帶來(lái)的。
這股殺傷力巨大的寒流是國(guó)家收緊銀根，收緊流動(dòng)性。中國(guó)的積極的財(cái)政政策和適度松寬的貨幣政策大船掉頭。2011年，面對(duì)漲勢(shì)如潮的物價(jià)，國(guó)家很可能會(huì)改而實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度從緊的貨幣政策。
那么，2011年的房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，大跌，中跌，還是小跌？
先說(shuō)暴跌，暴跌的可能性不大，因?yàn)闃鞘械谋┑鴮?duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一場(chǎng)災(zāi)難，受傷的是所有的人。全球金融風(fēng)暴便是前車之鑒，這樣一個(gè)“共輸”的結(jié)局，是所有的人都不愿意看到的。
大跌的可能性也不大，因?yàn)橹袊?guó)樓市的確存在著旺盛的剛性需求，加之富裕起來(lái)的中國(guó)，資金流動(dòng)性充裕，中國(guó)存在著旺盛的購(gòu)買力，所以大跌的概率也非常之小。
但很可能，2011年的中國(guó)樓市會(huì)重演2008年的中國(guó)樓市，這個(gè)判斷基于以下幾個(gè)原因：
首先，房?jī)r(jià)走勢(shì)曲線是一根正弦波，它會(huì)不斷地有漲有跌，有起有伏，這才符合規(guī)律。其次，2007年中國(guó)七次上調(diào)利率，十次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致了2008年的中國(guó)樓市入冬。這一形勢(shì)很可能會(huì)在2011年的中國(guó)樓市重演。其三，如果地產(chǎn)稅開征，房?jī)r(jià)想不跌都難。
不要認(rèn)為樓市只漲不跌，2008年的中國(guó)樓市房?jī)r(jià)便是下跌的，跌幅為10%。
結(jié)論：2011年的中國(guó)樓市房?jī)r(jià)將會(huì)中跌，跌幅大約在10%～15%之間。
不信？2011年年底見。
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