賣(mài)房的流程跟買(mǎi)方的付款方式強(qiáng)相關(guān)，主要分為全款和貸款。如果買(mǎi)方是全款，“簽約、審核、網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、繳稅過(guò)戶(hù)、領(lǐng)新房本”六步就能走完流程，賣(mài)方拿錢(qián)速度也快，一般1個(gè)月就能走完流程，如果買(mǎi)方是貸款買(mǎi)房，就多出了評(píng)估、面簽、批貸等環(huán)節(jié)，用時(shí)也長(zhǎng)，根據(jù)選擇貸款方式不同，流程也不同！
一、買(mǎi)方全款，賣(mài)房流程主要包括哪幾步？
如果買(mǎi)方是“全款”買(mǎi)房，交易流程簡(jiǎn)單，用時(shí)較短，一般五步就能完成購(gòu)房流程：
1.簽合同
買(mǎi)賣(mài)雙方簽署合同簽《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》《定金協(xié)議》，并收取定金，在簽署協(xié)議時(shí)需要注意攜帶房本、產(chǎn)權(quán)人身份證，簽約時(shí)需要賣(mài)方所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，如果不能到場(chǎng)需要提供委托書(shū)，如果房產(chǎn)是夫妻共有，還需要提供《配偶同意出售證明》。
2.審核環(huán)節(jié)
這一環(huán)節(jié)買(mǎi)方需要做資質(zhì)審核，確定有在京購(gòu)房資格，賣(mài)方需要做房屋核驗(yàn)。確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押查封可正常上市交易，兩項(xiàng)可同時(shí)進(jìn)行，10個(gè)工作日出結(jié)果。
3.網(wǎng)簽
網(wǎng)簽即網(wǎng)上簽約，是房地產(chǎn)管理部門(mén)強(qiáng)制要求，為杜絕“一房二賣(mài)”這樣的風(fēng)險(xiǎn)。一旦“網(wǎng)簽”成功，同一套房源無(wú)法再次生成買(mǎi)賣(mài)合同，也就無(wú)法再售他人。這就有效杜絕了私下簽約一抹黑的亂相，讓整個(gè)房產(chǎn)交易更透明。一般資質(zhì)審核和房屋核驗(yàn)通過(guò)后當(dāng)天就可以“打網(wǎng)簽”，買(mǎi)賣(mài)雙方可以去房產(chǎn)所在地的“住建委”出合同或者委托當(dāng)?shù)卣?guī)中介公司代為辦理。
所需資料：
買(mǎi)方需要帶：身份證、戶(hù)口本（外地戶(hù)口需要暫住證）、婚姻證明、銀行卡；
賣(mài)方需要帶：身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶(hù)口本、婚姻證明、銀行卡。
4.資金監(jiān)管
賣(mài)家在銀行開(kāi)戶(hù)，買(mǎi)方將錢(qián)打入【賣(mài)家賬戶(hù)】，銀行將這筆錢(qián)暫時(shí)【凍結(jié)】，【過(guò)戶(hù)】完成后解凍，付給賣(mài)家。做“資金監(jiān)管”就像買(mǎi)房賣(mài)房時(shí)用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過(guò)戶(hù)”不給錢(qián)。過(guò)去很多二手房交易風(fēng)險(xiǎn)都發(fā)生在“付款”這個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，將錢(qián)放到固定的賬戶(hù)凍結(jié)，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)也規(guī)避了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)家，卻追不到錢(qián)，或者買(mǎi)家不能按時(shí)給錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)！
5.交稅過(guò)戶(hù)
繳稅即買(mǎi)賣(mài)雙方去地稅局交納房屋買(mǎi)賣(mài)所涉及的稅費(fèi)，過(guò)戶(hù)即產(chǎn)權(quán)由A轉(zhuǎn)移的B的過(guò)程，過(guò)戶(hù)完成后，房屋的產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方名下，交易完成，繳稅和過(guò)戶(hù)一般可以在同一天進(jìn)行（部分城區(qū)由于繳稅、過(guò)戶(hù)取號(hào)一號(hào)難求，有可能會(huì)有延時(shí)）繳稅時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須全部到場(chǎng)，需先去地稅局交完全部相關(guān)稅款，憑稅票再去“建委”辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
所需材料：
1）買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明；
2）買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方不能到場(chǎng)，則需提供委托書(shū)、身份證原件及復(fù)印件；
3）存量房網(wǎng)簽信息表（原件）；
4）原始購(gòu)房發(fā)票或合法票據(jù)原件及復(fù)印件；
5）購(gòu)房時(shí)間或原始發(fā)證時(shí)間與現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)證明不一致的提供證明原件及復(fù)印件；
6）房屋所有權(quán)證（原件及復(fù)印件）；
7）國(guó)有土地使用權(quán)證（原件及復(fù)印件）；
8）帶有“銀聯(lián)”標(biāo)志的銀行卡刷卡繳稅（信用卡僅限本人使用）；
6.領(lǐng)新房本
新業(yè)主憑身份證本人領(lǐng)取，過(guò)戶(hù)后，一般當(dāng)天就能領(lǐng)取新房本！
二、買(mǎi)方貸款，賣(mài)房流程主要包括哪幾步？
如果買(mǎi)方是“貸款”一般交易流程如下（以公積金為例）：
1.簽合同
買(mǎi)方帶上身份證、定金，賣(mài)方帶房本、產(chǎn)權(quán)人身份證，簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》。
2.審核
買(mǎi)方做資質(zhì)審核、賣(mài)方做房屋核驗(yàn)。兩項(xiàng)可同時(shí)進(jìn)行10個(gè)工作日出結(jié)果。
3.網(wǎng)上簽約
資質(zhì)和核驗(yàn)通過(guò)后當(dāng)天就可以“打網(wǎng)簽”，去房產(chǎn)所在地的“住建委”出合同。買(mǎi)方需要帶上：身份證、戶(hù)口本（外地戶(hù)口需要暫住證）、婚姻證明、銀行卡；賣(mài)方需要帶：省份證、房本、戶(hù)口本、婚姻證、銀行卡。
4.評(píng)估
由評(píng)估公司給房子做評(píng)估，約3個(gè)工作日內(nèi)出評(píng)估結(jié)果。評(píng)估是購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款需要房屋評(píng)估這個(gè)環(huán)節(jié)。比如在購(gòu)買(mǎi)首套二手房時(shí)經(jīng)常說(shuō)“可貸款七成”，并不是說(shuō)一套一百萬(wàn)的房子可以貸款七十萬(wàn)，而是房屋評(píng)估值的七成，一般評(píng)估值為成交價(jià)的75%~85%。
問(wèn)題延伸：
1）什么是房屋評(píng)估？
房屋評(píng)估是指評(píng)估公司對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)值的一種評(píng)測(cè)，房屋交易、租賃、抵押、擔(dān)保、等環(huán)節(jié)都離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。
2）房屋評(píng)估有什么作用？
二手房交易過(guò)程中，但凡是涉及貸款的，都需要評(píng)估，這是銀行、公積金管理中心向申請(qǐng)貸款人發(fā)放貸款額度的重要依據(jù)。
3）房屋評(píng)估的方法？
賣(mài)方向銀行評(píng)估公司遞交申請(qǐng)，評(píng)估公司受理后一個(gè)工作日內(nèi)安排看房實(shí)勘，評(píng)估公司根據(jù)房子年代、位置、裝修等情況進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，一般看房實(shí)勘后三個(gè)工作日出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估公司可以選擇杜鳴、世聯(lián)、仁達(dá)、華信、首佳、康正、戴德梁行
5.面簽
面簽是申請(qǐng)貸款的一個(gè)重要手續(xù)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是去銀行簽訂借款協(xié)議，市屬公積金面簽，需要買(mǎi)方賣(mài)方攜帶相關(guān)材料共同前往當(dāng)?shù)毓e金管理中心辦理貸款手續(xù)。
6.批貸
面簽通過(guò)后，銀行同意借款，會(huì)出具一份批貸函，一般備件齊，面簽10個(gè)工作日左右，出批貸結(jié)果。
7.繳稅、過(guò)戶(hù)
公積金批貸后，先辦理首付款資金監(jiān)管，在去當(dāng)?shù)氐囟惥洲k理相關(guān)稅費(fèi)繳納，憑稅票辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；
8.抵押登記
出新房本后，將房本提交到公積金管理中心，辦理抵押登記手續(xù)；辦理抵押登記后，房產(chǎn)抵押給銀行，銀行才會(huì)放款！
9.放款
抵押登記后，他項(xiàng)權(quán)證留存于公積金管理中心，由公積金管理中心向銀行發(fā)起放款。
10.物業(yè)交割
賣(mài)方收到所有放款后，買(mǎi)賣(mài)雙方共同前往房屋辦理各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)清及鑰匙交接手續(xù)。
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