說到商品房，大家也許都知道這是可以消費者購買的一種“商品”，是我們買來安家落戶的房屋。但是，又有多少人完整的了解商品房的概念、種類以及交易流程？這次，我們就從法律的角度上為大家科普一下商品房買賣的諸多知識。
北京德亮律師事務(wù)所
1、什么是商品房？
答：商品房是指市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)過政府有關(guān)部門的審批，通過具有經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，建成后以市場價格銷售、出租的房屋。通常來說，商品房是經(jīng)過合法途徑建設(shè)，并且不受政府的政策限制而能在市場上自由流通的房源。
2、什么樣的住房不能轉(zhuǎn)讓？
答：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的條件的；
（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（3）依法收回土地使用權(quán)的；
（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（5）權(quán)屬有爭議的；
（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。”
3、商品房買賣的具體步驟有哪些？
答：（1）選定房源，勘察房源。在我們決定了想要購買的樓盤以后，我們要對房屋進行實地考察，包括交通、綠化、房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施等等一系列的環(huán)境，為我們在后期簽訂購房合同時打下基礎(chǔ)。因為有的小區(qū)購房合同中承諾了相關(guān)的綠化率以及配套設(shè)施，實地審查不光是對自身購買房屋的實體評估，也能盡量避免引發(fā)購房糾紛。
（2）審查資質(zhì)，核實證件。在購房前，我們必須要求開發(fā)商提供五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證和商品房預(yù)售許可證）。
（3）簽訂認購書，繳納相關(guān)金額?！墩J購書》意味著在法律意義上正式進入商品房買賣的流程。我們可以根據(jù)《認購書》的約定繳納相應(yīng)的定金或訂金。購房者應(yīng)在開發(fā)商處取得《簽約須知》，并詳細了解樓盤情況。
（4）簽訂《商品房買賣合同》。這是商品房交易中最為關(guān)鍵的一步。通常，在房屋買賣合同上還會附有一份《前期物業(yè)服務(wù)合同》，這是物業(yè)公司和建設(shè)單位簽訂的關(guān)于物業(yè)服務(wù)的合同，需要購房人予以確定。
(5)分期購房者辦理商品房貸款手續(xù)。銀行貸款途徑購房的，需要與銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》和《借款合同》，購房人需要格外注意。
（6）房屋買賣合同備案登記?！渡唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條:”商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當有書面委托書?！?/p>
(7)《商品房抵押貸款合同》進行登記備案。由于購房人未還清房款和取得房屋所有權(quán)，就無法將按揭房屋進其他權(quán)利登記。這種情況下，需要在商品房買賣合同上加蓋“已辦理抵押備案登記”印章，由房管局出示證明書，公示房屋的按揭情況。
（8）接收房屋，檢測質(zhì)量。房主此時需要檢查《建設(shè)工程竣工驗收備案表》和《實測面積表》的原件。開發(fā)商要提供《房屋使用說明書》和《房屋質(zhì)量保證書》。
（9）與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理公約。
（10）過戶產(chǎn)權(quán)，并交納相關(guān)稅費?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！倍愘M主要有契稅、過戶手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅等。
（11）貸款購房人需要辦理抵押權(quán)登記。購房人取得房產(chǎn)證后就可以憑證件到房管部門辦理抵押登記。一般而言，貸款銀行會收執(zhí)保管業(yè)主的房產(chǎn)證，以防業(yè)主私自變賣房屋。
（12）還清按揭貸款后，注銷抵押登記。貸款人攜帶相關(guān)材料證明到房管部門辦理抵押注銷登記。購房人取回房產(chǎn)證，房屋所有權(quán)完全轉(zhuǎn)移給購房人。
以上步驟5、11、12是特指貸款購房者的流程。
以上為北京德亮律師事務(wù)所——專業(yè)從事房地產(chǎn)律師業(yè)務(wù)近十年，對商品房買賣所作的介紹，希望能給各位讀者帶來幫助。
